海口]泡沫破裂留下416宗烂尾楼 八年盘活了九成

　　出租车在酒店门口戛然停下，服务生面带微笑，主动上前打开车门，拎出行李，顾客拖着行李箱进入旋转门。“豪华间606元一天，行政间800元一间。”前台服务员给出价格后，有顾客抱怨贵了些，但即便非节假日，仍有不少顾客前来住宿，看起来生意十分不错。很难想象，这幢48层188米高的大厦，曾是海南最高烂尾楼。如今它已是海南烂尾楼华丽转身的典型代表???海口明光海航国际大酒店。

　　在海南，类似这样的烂尾楼被盘活的例子，俯拾皆是，它们的救世主，除了政策强心针，还有疯狂的资金。但时至今日，行走在海口市区仍能看到个别烂尾楼的影子，而近几年再度攀升的地价、房价以及目前商品房供过于求的局面，都让业界担忧海南房地产再度暗藏烂尾隐患。

　　上世纪90年代初，海南房地产开发热火朝天，全国各地房地产公司争先恐后涌入这块宝地。毫无房地产市场管理经验的海南政府迎来一场猝不及防的遭遇战，规划调控能力薄弱，市场管理措施完全找不到北，于是，炒地皮、炒项目、炒楼花的泛滥开始为海南房地产埋下各种炸弹，形成严重的房地产泡沫，泡沫破裂后全省遍布烂尾楼，房地产积压率净占全国的十分之一。海口成为泡沫重灾区，留下了416宗烂尾楼，涉及原规划报建面积1438万平方米，沉淀资金178亿元。

　　海南房产泡沫的破灭和大量烂尾楼的出现成为一场灾难，甚至危及到国家的金融体系。中国人民银行调查统计，截至1998年底，工行、农行、中行、建行四家国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元，加上社会资金积压总量达800多亿元，房地产信贷不良率高达80%以上。

　　泡沫破灭之后，一些烂尾楼借政策援手死而复生。1995年，海南又酝酿提出建设“一省两地”的战略新思路，即中国沿海的新兴工业省和中国热带高效农业基地、中国海岛旅游胜地。

　　“当时我们老板听到海南要发展旅游业，加上岛外很多国际品牌的大酒店都开始进驻海南。”海口明光海航国际大酒店公关部经理李莱告诉南都记者，在海南提出中国海岛旅游胜地后，酒店开发商就有了盘活这个烂尾楼的打算。

　　1999年，海南烂尾楼迎来大拯救时期，国务院决定开展处置海南积压房地产试点工作。对海口政府而言，海口明光海航国际大酒店作为海南最高烂尾楼，能否成功盘活，是政府处置烂尾楼成败的标志。

　　彼时，像海口明光海航国际大酒店这样的烂尾楼在海口比比皆是，其中有天邑国际大厦、原信托大厦，以及最大烂尾楼???海南生生商务国际广场暨海南生生国际购物中心。海口市住建局市场处处长戴开权所著《大盘活》一书大为流行。

　　1999年，为处置海南大面积“半拉子”工程，中央政府给予海南诸多优惠政策，如换地权益书政策和减免契税、营业税等。此外，中央政府还给予海南5亿元的财政补贴，其中海口就用了4 .1亿元，同时，海南省政府也免除相关税收10亿元。对于烂尾楼建成保障房的项目，根据不同地段，政府还给承建方按建筑面积每平方米补贴120-350元。

　　在政策的强力支援下，像海口明光海航国际大酒店这样的一幢幢烂尾楼被换上光鲜的外衣，成为市场的香饽饽。珠海市华锐实业公司、北京长城工程总公司等6家公司和自然人吕光，对该项目联合投入建设资金5亿多元。2006年9月，项目复工。2009年5月开始试营业。

　　经过八年抗战，海南390宗停缓建工程得到处置，占全市总量的93.75%，海南省处置积压房地产办公室于2007年6月底正式结束其使命。按官方的说法，海南“烂尾楼”基本消失。但据南都记者观察，时至今日，穿梭于海口市区，偶尔依旧能见到框架沧桑的烂尾楼，其中一座烂尾大厦就在海口明光海航国际大酒店不远处，在通向海口美兰国际机场的路上，路边伫立的半拉子工程也不时映入眼帘。从媒体披露的情况看，也有多处仍有被搁置多年尚未盘活的烂尾楼，其中包括著名的海口通华小区2号楼和海口市滨海公园东侧海口海景酒店等。

　　尽管海口烂尾楼已很少，但海南上世纪90年代初的地产开发热潮引发权钱交易等现象，有业内人士由此担心，如果权力与市场的关系不理顺，区域发展仅仅依靠卖地、炒房推动，那么烂尾楼现象仍旧可能重现。

　　此外，国际旅游岛概念推出前后，地产开发高烧复发。包括雅居乐、富力、万科等知名开发商早已纷纷进驻海南，投资数十亿、上百亿的地产项目随处可见。目前商品房供过于求的局面，正在大力兴建的新开工项目，以及外地客过度依赖症等因素，都让业界担忧海南房地产再度暗藏烂尾隐患。

　　云天龙：心态要放平。海南房地产开发周转速度很慢，在正常的二、三季度里经常是无人上门，要靠分布在全国各地的销售员推销（海南称之为分销）。像我们项目8万平方米总量，开盘至今一年半才卖了4万平方米，这在西海岸已经算卖得比较快的了，而若在广州，只需一半的时间就可卖完。如雅居乐、恒大，在海南都是靠大面积拿地做度假物业，再通过资本运作赚钱。

　　云天龙：以海口为例，现在最受关注、开发量最大的新区???西海岸的房子每平方米卖到1万-1.3万元，但这其中的税费、土地开发成本都去到7000-8000元/平方米。不错，在国际旅游岛概念出来之前拿地的那批开发商都挣了大钱，但后来跟进的房企利润越来越薄，甚至还有赔钱的。比如广物地产2009年下半年拿了一块楼面地价1600元/平方米的地，过了一年该地块周围楼面地价飙升到5000多元/平方米。而广物开发的项目现在也只卖到7000多元/平方米，你说5000多元/平方米楼面地价的项目能挣到钱不？

　　云天龙：我预计海口未来稳定的均价在1 .2万元/平方米左右（最新统计的上半年海口市均价为6685.5元/平方米），即海口房价还将稳中有升。因为今年的情况跟上世纪90年代初不同，纯投资客的比例在减少，自住客比例在提升。三亚、陵水等地单价卖到七八万元的项目可能泡沫比较多，但海口不一样，即便目前的市场有些供过于求。