看清“高价房” 高价出现并非意味“泡沫”

　　现在人们对“高价房”的议论也是颇多，对其在市场中的定位有一个全面的认识，也会使我们日后的投资操作更具理性。在这里，我们主要讨论的是市的高端公寓，而别墅由于是一种较为特殊的房型，所以并没有把它包括在内。

　　什么是“高价房”，不同的投资者有不同的看法，目前上海的一种流行观点是把单价在7000元以上，或总价在100万以上的住宅定位在“高价房”上。不过对此，也有人提出了不同的意见。

　　头先是单价，单价7000元以上的住宅属于“高价房”，那么现在有些二手房的价格已经超过7000元，它们算不算是“高价房”呢？

　　较后，一个家庭的收入是在不断变化着的，过去，当你的收入每月不足千元时，30万元一套的房子对你来讲可能已经属于“高价房”了。但对于现在一个年收入有20万元的家庭来说，100万元一套的房子对他们来讲也不算是高价。另外，各个地区的发展情况也是不一样的，在像重庆、南昌等地区，40万元至50万元的房屋总价就已经可以算是“高价房”了，而在上海，它们目前还只能算是处在中价的区域。

　　所以“高价房”的定位是有一定动态性的，它要综合家庭年均收入以及整个区域住宅成交价位的分布情况。当然从申城目前实际的情况来看，记者认为，同时满足单价7000元以上和总价100万元以上的住宅，可以说是处在整个住宅市场价位分布较高的区域。

　　从目前上海房地产市场发展的情况来看，引起房价成本上扬的主要有三方面的因素，一是土地出让金，二是动拆迁费用，三是房屋开发费用。由于申城整体市政建设的推进，土地的含金量有了较大幅度的上升，土地出让金的价格也同时不断向上攀升，使得房价的构成基础有了不小的提升，这构成了上海房价成本上升的主导因素。其次是动拆迁，现在随着房地产市场价格的全面上扬，动拆迁成本无疑也在不断地上升，这从另一方面使得房价产生了上扬的动务。从而构成了房价成本跃升的另一方面，建筑成本的提高也不容忽视，现在建造的住宅从品质上看都比过去有了较大的提高。所以，“高价房”的产生成本拉动是重要因素。这就使此类楼盘的价格具有一定的刚性。

　　与由成本拉动的“高价房”不同，有些楼盘的“高价”可能是由于开发商的高利润或投资者的炒作而产生的，这样的楼盘虽然也“高价”，但购房者对这样的价格就要谨慎从事，因为它们可能并不是真正意义上的“高价房”。

　　也有许多人有一种观点，如果市场上出现了一些价位较高的住宅，就会把它与“泡沫”联系起来，其实其中并不存在着这样的关联。所谓“泡沫”是在一个市场中，资产的价格远远大于资产价值的现象，它的形成过程是这样的，当一个市场中的资产价格出现不断上涨时，会使人们对它的价格产生不断还要向上的预期。购入的人在等待手中资产价格的继续上升，而新进入的人也只是想通价格的变动来获得利润，而并不关心其实际价值，当这种行为成为一种普遍的社会性行为时，就会产生资产的价格远远大于价值的情况。《辞海》对“”的解释是“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃现象”可见，所谓“”，其特定含义是“市场价格远远高于实际价值”。而从目前上海的情况来看，虽然投资性购房在房地产价格上升的过程中产生了不小的作用，但实际成本的推动仍占了较为主导的权重，所以并不能得出有一些较高价位住宅，就是存“泡沫”的结论。

　　另外，其他一些数据也表现出上海房地产市场目前仍较健康，央行在上海检查期间并未发现有违轨现象。去年上海市完成房地产投资720.269亿元，同比增长14.2%，增幅低于全国平均水平21.9%的7.7个百分比。2002年商品房批准预售面积为2609.5万平方米，而已登记的商品房预售面积是2685.4万平方米，两者之比为1:1.03，需求略大于供应。并且与全国的情况相反，上海商品房的空置量正在逐年递减，截至去年年底，全市商品房空置面积为676.89万平方米，其中空置一年以上的商品住宅为134.24万平方米。

　　在一般情况下，从经济学需求弹性的角度出发，在同一时期，不同价位段的楼盘成交量会随着房价的上升而减少，也就是说房价与成交量应该呈一种负相关的关系。当然这是经济学上的一般规律，在房地产市场上由于各个价位段楼盘供应量存在着不同，并且人们的需求偏好也不一样，一些低价房可能并不为人们所喜爱，这种规律的特性会表现得并不那么明显。但我们从以下几张房价与成交量关系的走势图中会发现这样一个有趣的现象，在市，成交量曲线万元总价之后，就出现了快速的反弹。而在内外环区域情况就不一样了，成交量曲线明显地随着价格上升而平稳下降。这当然与这两个区域各个阶位段楼盘供应量的大小的变动不无关联。但它却至少传递给我们这样一个信息，那就是在市区域真正高品质的住宅仍然有着不小的需求量，换句话说在城区的“高价房”仍有着不小吸引力，是出现此类楼盘较可能的地方。

　　3、 房屋开发费，包括建筑安装工程费(即建筑安装工程造价)、附属工程费(包括配电房、锅炉房、高压泵房等)、室外工程费(包括上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙等)。

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