海南景业清水湾(海南景业清水湾3号六期)

本报记者 余燕明 北京报道

日前，景业名邦集团控股有限公司（02231.HK，以下简称景业名邦）发布了登陆港交所后的首份业绩报告。

这个由雅居乐家族二代陈思铭创办的地产公司，继续在2019年度实现了大幅度增长及超高的毛利率水平。

2019年，景业名邦录得营收24亿元，比上年增长了81%；归属于上市公司股东净利润达到5亿元，同比增长了近30%。

它在2019年的毛利率达到了47.6%，比上一年度38.6%的毛利率水平高出了9个百分点。

这样的毛利率水平，在披露2019年度业绩的内房企当中，一骑绝尘。景业名邦将华润置地、中海地产等央企甩在身后，毛利率水平相差了10个百分点。

但景业名邦并不是一家规模化的地产商。

象我们有些人，由于品质仁厚，纯朴，善良，把所有人都往好里想，以君子之心度小人之腹，因此，往往被小人所伤，如东郭先生救了狼，如毒蛇咬了农夫一样，他们会后悔，会愤慨，但当伤口渐渐复原，它们照样还是与人为善，痴心不改，还是觉得世上好人多，生活很知足，很快乐，因为，他们丢不掉骨子里的善良。他们相信，天道无亲，常与善人。

即便它在2019年的销售额同比增长了36%，但其销售规模仍然只有31亿元，不少大型地产商的单一项目销售额，也比景业名邦要高。

实际上，景业名邦也是依靠2个开发项目贡献的业绩，登陆了港交所。整个2019年度，这一状况并未改变。

2019年度，景业名邦录得的22.9亿元物业销售收入中，广州地区结转了6.8亿元营收，占比约30%，主要来自位于广州从化的景业荔都项目；而海南陵水结转了15亿元营收，占比约66%，主要来自位于海南陵水的景业清水湾项目。

这2个开发项目在2019年度对景业名邦的物业销售收入贡献率，达到了95%左右，2016~2018年，这一比例则均为100%。这样的情形在已上市的地产商当中，绝无仅有。

在政策调控频繁的行业里，地产商对单一或少量开发项目过度依赖，将难以抵御市场波动。

景业名邦接近2/3的物业销售收入来自海南陵水景业清水湾项目，受当地房地产政策调控影响，2019年前11个月，海南省房地产开发投资同比下降了25%，房屋销售面积同比下降了44%。

考虑到开发企业销售与结算周期，政策调控对物业销售的影响，将会在2～3年内结转营收时显现。

景业名邦以极低的土地成本获取了景业荔都、景业清水湾项目，开发周期拖延数年后，这2个开发项目的销售价格已大幅上涨，也使得景业名邦在近几年达成了高毛利率水准。

据悉，景业名邦在2014年以相对低的成本，通过股权收购的形式取得了这2个项目的开发权益。

其中，若以股权对价计算，景业名邦收购景业荔都项目的楼面地价约为610元/平方米，而其收购景业清水湾项目的楼面地价约为444元/平方米。

2019年，景业荔都项目的结转平均销售单价超过了1万元/平方米，景业清水湾项目的结转平均销售单价则接近3万元/平方米。

时间并不会真的帮我们解决什么问题，它只是把原来怎么也想不通的问题，变得不再重要了。

尤其值得注意的是，景业名邦是在2014年从实际控制人陈思铭的亲戚手里，收购了景业荔都、景业清水湾项目。

景业名邦在2017年通过公开出让继续获取景业清水湾项目的相关土地时，土地成本已大幅抬升，其成交楼面地价攀升至5794元/平方米。

景业名邦在发予记者的书面回复里，否认2014年收购景业荔都项目土地代价是极低水平，其认为当时的土地成本合理地反映了当地土地市场交易价格。

此外，即便在严厉的房地产调控之下，景业名邦涉嫌规避新房限价等监管规定，以此为名下的开发项目录得高额利润。

以景业荔都项目为例，2017～2018年，广州市住建部门对从化区等地的新房销售价格进行了限制。而目前，已有多名购房者对景业荔都项目公司提起了诉讼，指称该项目当时采取了捆绑装修的加价销售行为。

据《中国经营报》记者了解，2018年，一名购房者认购了景业荔都项目一套建筑面积约为100平方米的房屋，毛坯认购价不到83万元；当天，这名购房者再与一家名为广州创艺装饰工程有限公司（以下简称广州创艺）的企业签订了装修协议，装修总价接近42万元。

另据记者了解，2018年，另一名购房者认购了景业荔都项目一套建筑面积约为135平方米的房屋，毛坯认购价不到112万元；当天，这名购房者也与广州创艺签订了装修协议，装修总价接近62万元。

不过，景业名邦方面在给记者的书面回复中表示，景业荔都项目结转毛利在行业内为正常水平，不存在超高利润、捆绑装修加价销售的情形，并称这些业主在购房前均自愿与装修公司签订了装修协议。

而这些购房者在对景业荔都项目公司提起诉讼的法律文件当中陈述，项目公司及广州创艺收取的装修费远超正常市场价格，显失公平。

记者查询了解到，广州创艺并不是一家独立的装修企业，其与景业名邦关联密切。

广州创艺在2018年11月底之前，由景业荔都的项目公司全资持股。目前，广州创艺的唯一执行董事兼总经理为景业名邦副总裁吴新平，唯一监事为景业名邦财务中心总经理韦妙嫦。

据悉，至晚到景业名邦赴港上市前，广州创艺仍为其名下的附属企业。不过景业名邦在过去几年披露的财务资料内，并无列报由广州创艺带来的任何装修业务收入。

景业名邦在书面回复中称，集团所有收入均按会计准则相关规定进行核算和披露。

根据广州市政府在2017年发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，房地产开发企业应严格按照预售许可备案价格明码标价，已经签订认购协议的不得提价或变相加价。

景业荔都项目一位销售人员在电话里告诉记者，目前项目不再是毛坯房销售，而是精装修交房标准，因此也不再要求捆绑装修。

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）