海南：引导个人提供闲置住房用作保障性租赁住房

　　海南省住房和城乡建设厅等9部门发布关于加快发展保障性租赁住房的实施意见。《意见》提到，盘活闲置住房发展保障性租赁住房。坚持试点先行，积极探索通过财政补贴等优惠政策，引导个人提供闲置住房用作保障性租赁住房，鼓励住房租赁企业规模化筹集改造社会闲置房源，依托政府住房租赁管理服务平台，实施保障性租赁住房供给。加大资金支持力度。对符合规定的保障性租赁住房项目，积极争取中央补助资金，省级财政统筹现有经费渠道予以支持。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可结合人才引进和三孩生育政策实施，适当筹集、建设少量三居室、四居室房源，满足多元化住房租赁需求。

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）和《海南省人民政府办公厅关于完善海南自由贸易港住房保障体系的指导意见》（琼府办〔2022〕25号）精神，加快完善以安居房、保障性租赁住房、公租房为主体的海南自由贸易港住房保障体系，有效解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，经省政府同意，现就加快发展保障性租赁住房提出以下意见。

　　以习新时代中国特色社会主义思想为指导，树立以人民为中心的发展理念，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，遵循政府引导、多方参与、突出重点、因地制宜、供需匹配、职住平衡的原则，立足海南实际，以盘活闲置住房为主，以新建、改建、改造、租赁补贴为辅，稳步有序发展保障性租赁住房，持续推进住房供给侧结构性改革，有效解决新市民、青年人的住房困难问题，逐步建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为海南自由贸易港高质量发展提供有力支撑。

　　（一）实施范围。全省各市县均可根据实际情况发展保障性租赁住房。人口净流入的城市和海南自由贸易港重点园区所在市县确定为发展保障性租赁住房的首批重点市县（附件）。其他市县可根据当地人口、产业发展状况，报经省政府审定后，调整为发展保障性租赁住房的重点市县。

　　（二）保障对象。保障性租赁住房主要面向在当地一定区域范围内无房或家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房建筑面积50%以下的新市民、青年人供应。市县人民政府根据本地实际确定保障对象准入和退出的具体条件。对法律、法规和有关政策文件规定优先保障的对象、基本公共服务行业从业人员和引进人才，应予以优先保障。

　　（三）实施主体。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。支持专业化规模化住房租赁企业等市场主体筹集、运营保障性租赁住房。鼓励国有企业、事业单位、农村集体经济组织发挥带动引领作用，发展保障性租赁住房；国有企业参与保障性租赁住房建设运营的，国资监管部门在对其实施年度经营业绩考核评优时应予以考量。

　　（四）筹集方式。保障性租赁住房主要通过盘活改造各类闲置住房、改建闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋来筹集房源，可适当采用集中新建、项目配建、租赁补贴等其他方式增加房源供给。

　　（五）建设规范。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可结合人才引进和三孩生育政策实施，适当筹集、建设少量三居室、四居室房源，满足多元化住房租赁需求。集中新建的项目，建筑面积应不少于2000平方米或30套（间），且项目中70平方米以下的小户型要占到70%以上。利用闲置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。建设集中式保障性租赁住房项目，按《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）有关规定执行。

　　（六）租金标准。保障性租赁住房租金实行政府指导价，按照“租户收入可负担、租赁经营可持续”的原则，建立科学合理的保障性租赁住房租金定价机制。面向社会供应的保障性租赁住房, 租金应当不超过在同地段同品质市场租赁住房租金的90%; 面向产业园区、企事业单位职工定向供应的保障性租赁住房, 租金可进一步降低。市县人民政府要建立市场租金定期评估发布制度，每年12月底前评估发布一次，对保障性租赁住房租金的初次定价和后续调价加强统筹指导，租金涨幅每年不得超过5%，稳定保障性租赁住房租金水平。

　　（七）运作平台。按照“全省统建、分级部署”的原则，构建全省统一的住房租赁管理服务平台，提供住房租赁政策信息、住房租赁机构和从业人员备案、个人和企事业单位房源信息核验发布、住房租赁合同网签备案等功能和服务，有效对接保障性租赁住房等各类租赁住房的供应和需求，提升住房资源利用效率，规范住房租赁管理工作。

　　（一）盘活闲置住房发展保障性租赁住房。坚持试点先行，积极探索通过财政补贴等优惠政策，引导个人提供闲置住房用作保障性租赁住房，鼓励住房租赁企业规模化筹集改造社会闲置房源，依托政府住房租赁管理服务平台，实施保障性租赁住房供给。政府、国有企事业单位投资建设的公租房，以及棚户区改造、城市更新活动等建设的安置住房在满足原定保障任务后，可将剩余闲置房源调整为保障性租赁住房使用管理。政府机关、企事业单位老旧小区中存量闲置公有住房、周转房，在改造、修缮符合居住条件后可调整为保障性租赁住房，由产权人依据相关规定管理。闲置住房小区改造作为保障性租赁住房的，可按规定申请纳入城镇老旧小区改造范围，在实施基础类、完善类、提升类改造项目上给予财政资金支持。

　　（二）加强土地政策支持。各市县可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地，适当利用新增国有建设用地发展保障性租赁住房。本意见确定的重点市县按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）享受相关土地政策支持。

　　（三）简化项目审批流程。精简保障性租赁住房项目审批环节和事项，制定专门审批流程，提高项目审批效率。利用闲置住房改造、非居住存量房屋改建和非居住存量土地建设保障性租赁住房，市县人民政府应组织有关部门联合审查项目方案，审查通过的，委托住建或行政审批部门出具保障性租赁住房项目认定书。市县相关部门依据保障性租赁住房项目认定书，办理利用闲置住房改造、非居住存量房屋改建、非居住存量土地建设的保障性租赁住房项目立项、用地、规划、施工、消防等相关手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。各相关市县可结合实际制定保障性租赁住房项目认定审批流程及操作指引。

　　（四）加大资金支持力度。对符合规定的保障性租赁住房项目，积极争取中央补助资金，省级财政统筹现有经费渠道予以支持。各相关市县要切实做好项目前期准备工作，积极申报争取中央及省级财政补助资金支持。各级财政、住房和城乡建设部门要做好资金分配、使用跟踪监控工作，规范资金使用管理，提升资金使用效益。

　　（五）落实税费优惠政策。全面落实国家支持住房租赁发展有关税收政策和海南自贸港税收优惠政策，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，按照《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）相关规定享受增值税、房产税税收优惠。省住房城乡建设部门会同财政、税务部门根据租赁市场发展情况，确定我省享受税收优惠政策的专业化规模化住房租赁企业认定标准。保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　1.加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障房租赁住房自持主体提供长期；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向筹集、改造、改建存量闲置房屋形成非自有产权保障性租赁住房的租赁企业提供。鼓励银行业金融机构创新金融产品和服务，支持住房租赁市场规范发展。银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关不纳入房地产集中度管理。各相关市县政府要加强和金融机构对接工作，定期公布取得保障性租赁住房项目认定书的项目名单，并将项目相关信息与金融机构共享。

　　2.支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。引导商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。

　　（一）严格项目准入管理。开发建设单位或运营单位申报的租赁住房项目，取得保障性租赁住房项目认定书后全部纳入保障性租赁住房规范管理。对现有已享受中央、地方各类政策支持的租赁住房项目，符合规定的均应重新向市县住建部门申报取得保障性租赁住房项目认定书，纳入保障性租赁住房规范管理，不符合规定的不得享受保障性租赁住房专门支持政策。各相关市县要对现有各类政策支持建设的租赁住房项目进行排查梳理，按规定做好项目准入管理工作。

　　（二）加强项目建设管理。将保障性租赁住房纳入工程建设质量安全监管，并作为监督检查的重点。利用闲置住房改造、非居住存量房屋改建保障性租赁住房的，改造、改建前应进屋安全鉴定和消防安全评估，改造、改建方案必须满足安全使用要求。鼓励建设单位投保工程质量潜在缺陷保险。保障性租赁住房应合理配套商业设施，满足日常生活所需；利用新供应国有建设用地和集体经营性建设用地建设的，应加强公共服务设施和基础设施配套。

　　（三）规范项目租住管理。市县人民政府要根据不同的筹集建设方式，组织建立保障对象进退监管机制，规范保障对象租住行为。要加强运营管理，建立健全保障性租赁住房市场联合监督机制，对市场运营主体实施负面清单管理，严厉打击以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策的行为。保障性租赁住房租赁合同期限一般应在1年以上，不超过3年，到期仍符合条件可以重新签订，不得上市销售或搞“以租代售”等变相销售。要积极推动保障性租赁住房租赁信息服务、租赁交易管理、租赁信用管理、租赁价格管理等更加规范、公开、透明，稳定租赁关系，稳定租金水平，将保障性租赁住房打造成长租房市场的主要供给来源之一。鼓励专业化规模化住房租赁企业与用人、用工企事业单位建立长期稳定的住房租赁合作关系，通过批量供给保障性租赁住房房源方式解决用人、用工单位符合条件的职工住房困难问题。

　　（四）明确项目退出管理。对于企业利用闲置房屋改造、改建的保障性租赁住房项目，约定作为保障性租赁住房项目的时间一般不少于5年，合同期限纳入保障性租赁住房项目认定书备注事项，合同期限满后自然退出。对于利用新供应土地建设的保障性租赁住房项目，按照土地出让合同中的相关约定执行。利用企事业单位自有闲置土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，收回国有建设用地使用权时仍按原土地用途和取得方式进行评估补偿。

　　（一）落实主体责任。市县人民政府对促进本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。要完善政策制度，抓紧出台加快发展保障性租赁住房的具体操作或实施办法，重点明确本地区发展保障性租赁住房的土地、财税、审批等优惠政策，明确保障性租赁住房项目建设筹集的准入条件、操作流程及工作要求等。要健全工作机制，建立保障性租赁住房项目部门联审机制，明确保障性租赁住房项目认定程序、办法和牵头部门，构建保障性租赁住房项目审批手续绿色通道；建立住建部门与税务部门以及供水、供电、供气等企业单位的联动机制，推动住房租赁税收和民用水电气价格等优惠政策落实；建立住建部门与金融监管部门、金融机构的协调机制，加大对保障性租赁住房建设运营的金融支持力度。

　　（二）加强组织协作。各有关部门和单位在省住房保障工作领导小组领导下，按照分工，各司其责，加强协作，形成合力，推动保障性租赁住房各项政策落实到位。省住房和城乡建设厅负责会同有关部门制定保障性租赁住房发展政策，编制全省保障性租赁住房发展规划和年度计划，做好监督实施工作；省发展和改革委负责指导相关市县申报保障性租赁住房中央预算内投资补助，监督落实水、电、气按居民价格标准执行；省财政厅负责申请中央财政城镇保障性安居工程补助资金，筹集省级补助资金，加强资金使用监管；省自然资源和规划厅负责做好保障性租赁住房用地保障，监督落实土地、规划等支持政策；省税务局负责落实保障性租赁住房税收优惠政策；人行海口中心支行、省地方金融监管局、海南银保监局、海南证监局负责指导金融机构落实保障性租赁住房相关金融支持政策；省委人才局、省审计厅、省统计局、省国资委等其他相关部门按照各自职能做好相关工作。

　　（三）加强监测评价。省人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，加强对各市县保障性租赁住房工作的监督检查，对市县发展保障性租赁住房情况实施监测评价，具体监测评价办法由省住房城乡建设厅会同有关部门制定，依照有关规定将监测评价结果将纳入对市县政府的绩效考核。各市县要加大宣传发动力度，积极宣传发展保障性租赁住房相关政策，鼓励多方参与，定期总结工作成效，好的经验做法及时上报。

　　中国人民银行海口中心支行中国银行保险监督管理委员会海南监管局

　　为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于加快发展保障性租赁住房的重要决策部署，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，近期省住房和城乡建设厅等9个部门联合印发了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《实施意见》），有关情况解读如下：

　　党中央、国务院高度重视住房保障工作。党的十九大报告中明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”保障性租赁住房是住房保障体系的重要组成部分，发展保障性租赁住房，是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的重要举措。2021年6月25日，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号，以下简称国办22号文件），2021年7月22日，国务院召开电视电话会议，对发展保障性租赁住房工作作出全面部署安排。

　　省委、省政府对发展保障性租赁住房工作十分重视；省委沈晓明作出批示，要求抓好贯彻落实；冯飞省长批示要求，结合国办22号文件和国务院电视电话会议精神，调整和完善我省住房保障体系；冯忠华、副省长组织省住房和城乡建设厅等相关部门对落实国办22号文件和国务院电视电话会议精神工作进行了专门研究部署。今年5月12日，省人民政府办公厅印发了《关于完善海南自由贸易港住房保障体系的指导意见》（琼府办〔2022〕25号），提出加快构建完善以安居房、保障性租赁住房、公租房为主体的城镇住房保障体系。按照省委、省政府要求，省住房和城乡建设厅牵头组织各市县开展保障性租赁住房需求摸底调查工作，召开发展保障性租赁住房工作座谈会，与省直相关部门、有关重点市县进行深入沟通，并广泛借鉴外省经验做法，紧密结合我省实际，研究制定了《实施意见》，经省政府审议同意印发实施。《实施意见》明确了发展保障性租赁住房的基础性制度和支持政策，是当前和今后一个时期指导我省发展保障性租赁住房、完善住房保障体系的重要文件。

　　《实施意见》共分五部分。第一部分是总体要求。主要明确了保障性租赁住房的发展基本原则和工作方向。第二部分是基础制度。主要明确了保障性租赁住房的实施范围、保障对象、实施主体、筹集方式、建设规范、租金标准、运作平台。第三部分是支持政策。重点明确了盘活闲置住房发展保障性租赁住房以及土地、审批、资金、税费、金融等方面的支持政策。第四部分是监督管理。重点明确了保障性租赁住房项目的准入、建设、租住、退出等管理要求。第五部分是保障措施。重点明确了市县政府、省直各相关厅局的主要责任和加强监测评价相关要求。

　　一是关于实施范围。按照国办22号文件精神，所有市县都可以发展保障性租赁住房，但重点是人口净流入的大城市和省政府确定的城市，重点市县和非重点市县在发展保障性租赁住房方面享受差异化的土地支持政策。我省是一个人口小省，大部分市县租赁住房市场价格较为稳定，市场租赁房源相对充足，供需基本平衡，对发展保障性租赁住房有较大需求的主要是人口净流入的大城市和发展速度相对快、规模相对大的重点产业园区。因此，《实施意见》根据上述标准，确定了发展保障性租赁住房的首批重点市县：海口市、三亚市、儋州市、文昌市、琼海市、东方市、澄迈县、临高县、陵水县。其中海口市、三亚市为符合城市人口净流入要求的城市；儋州市、文昌市、琼海市、东方市、澄迈县、临高县、陵水县为海南自由贸易港重点产业园区所在市县，未来将有大量产业人口导入，保障性租赁住房需求较大。同时，《实施意见》也明确全省各市县均可根据实际情况发展保障性租赁住房，非重点市县可在今后根据当地人口、产业发展状况，报经省政府审定后，调整为发展保障性租赁住房的重点市县。以此体现发展保障性租赁住房工作以需求为导向，避免无序盲目发展。

　　二是关于筹集方式。国办22号文件强调，要结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。《实施意见》结合海南省情实际，提出保障性租赁住房主要通过盘活改造各类闲置住房、改建闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋来筹集房源，可适当采用集中新建、项目配建、租赁补贴等其他方式增加房源供给。同时，明确了利用政府、企事业单位、个人闲置住房发展保障性租赁住房的相关路径和政策。

　　三是关于建设规范。国办22号文件对保障性租赁住房套型建筑面积的要求是以70平米以下小户型为主。为增强可操作性，经调查了解并参考其他省份做法，《实施意见》提出集中新建的保障性租赁住房项目，70平米以下的小户型要占到70%以上，利用闲置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。

　　四是关于配套政策。为加快发展保障性租赁住房，国办22号文件明确了土地、审批、资金、税费、民用水电气价格、金融等六方面政策支持，含金量很足，操作性很强。《实施意见》结合实际，对部分政策进行了细化和充实。其中，在土地支持政策方面，明确了重点市县和非重点市县发展保障性租赁住房享受差异化土地支持政策。在简化项目审批流程方面，进一步明确闲置房屋和非居住存量土地建设保障性租赁住房的项目审批程序。在金融支持方面，根据国家最新政策规定，明确银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关不纳入房地产集中管理；提出在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。

　　五是关于监督管理。保障性租赁住房主要通过政府给予政策支持，发挥市场机制作用去建设筹集。为规范保障性租赁住房项目建设筹集和运营管理工作，《实施意见》明确了保障性租赁住房项目的准入、建设、租住管理、退出等要求。一是严格项目准入管理。享受保障性租赁住房相关支持政策的项目全部纳入保障性租赁住房规范管理，不符合规定的项目不得享受国家和我省对保障性租赁住房的专门支持政策。二是加强项目建设管理。加强保障性租赁住房工程质量安全监管。改建、改造的保障性租赁住房应提前进屋安全性能鉴定，满足安全使用要求。三是规范项目租住管理。根据不同的建设筹集方式，建立保障对象和标准动态调整机制以及保障对象进退监管机制，规范保障对象租住行为。严厉打击以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策的行为。四是明确项目退出管理机制。对于企业利用闲置房屋改建的保障性租赁住房项目，项目合同期限满后自然退出；对于利用新供应土地建设的保障性租赁住房项目，按照土地出让合同中的相关约定执行。

　　六是关于主体责任。国办22号文件明确，省政府对本地区保障性租赁住房的发展负总责，城市政府对发展保障性租赁住房负主体责任。《实施意见》重点对各相关市县政府履行保障性租赁住房发展职责提出了明确具体要求。一要完善政策制度，出台加快发展保障性租赁住房的具体操作或实施办法，明确本地区发展保障性租赁住房优惠政策和项目建设筹集的准入条件、操作流程及工作要求等。二是要健全工作机制，建立保障性租赁住房项目部门联审机制，明确保障性租赁住房项目认定程序、办法和牵头部门，构建保障性租赁住房项目审批手续绿色通道。

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