楼价上涨致一房二卖频发卖房人毁约手段真多

　　近年来，随着房价不断上涨，在经济利益下，卖房人“一房二卖”现象时有发生，由此引发的案件也不断增多。近日江西一名男子便将一套40万的指标房一房多卖，骗了13人近500万房款。日前，二中院对“一房二卖”案件进行了通报，在买房时应注意选好房源，尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋，并注意审屋状况， 遵守国家房地产调控政策。

　　卖房人将同一套房屋卖给多个不同的买房人被称作“一房数卖”，其中，“一房二卖”是“一房数卖”的最典型情况。

　　对于“一房二卖”案件的原因，认为，房屋价格上涨是主要原因。部分案例中，短时间内房屋成交价格前后可能相差几十甚至上百万元，在一起案件中甚至前手成交价格为40万元，后手成交价格达到235万元，相差数倍。在这种情况下，卖房人极易产生“房子卖早了”的后悔心理和“房子卖亏了”的不平衡心理，从而导致“一房二卖”。此外，二手房交易周期较长、房屋因各种原因迟迟不能过户等因素也容易导致“一房二卖”出现。

　　二中院调研发现，在这类案件中，先买房的人是卖房人的主要违约对象，案件的原告几乎全是先买房人，卖房人后出售房屋的价格往往显著高于先前房屋的价格，有的甚至高出数百万。此外，卖房人与后买房人签订合同后，往往在极短时间内就迅速将房屋过户给后买房人。

　　二中院表示，在这类案件中，法院一般会认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情，但不知情不必然等同于没有。比如，在部分案例中，在房屋已经被先买房人先行占有的情况下，后买房人没有实际查看房屋就与卖房人签约，或者明知道房屋被其他人占有使用却不询问和查证，因自己的疏忽而没有能发现房屋实际早有买主，在这种情况下，法院会认定后买房人没有尽到合理审慎的注意义务，存在一定。

　　据二中院介绍，从近年来审理的“一房二卖”案件可以看出，卖房人毁约手段“五花八门”，有的采取先将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”；有的配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的；有的甚至熟人虚构交易办理过户，然后新房主名义已经占有房屋的先买房人返还房屋。

　　根据最高法院、市高院相关，“一房二卖”纠纷物权顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受利优先；都没有办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际占有房屋的买受利优先；既没有办理房屋所有权转移登记也没有交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；后买房人在签订合同时，知道或者应当知道房屋已被其他人购买而恶意办理登记的，不得优先于先买房人。（李铁柱）