亦庄“厮杀”加入新成员：价格稍贵户型优，80㎡普宅首付约130万

如标题所言，亦庄混战再加入一个新成员，它就是雅居乐在京城的首秀项目——京华雅郡。至此，亦庄河西区目前在售的限竞房项目达到了5个。作为亦庄即将入市的新盘，京华雅郡受到的关注度很高，为此，帮主上周去项目踩了盘，先说几点踩盘期间的感受：

1、亦庄的厮杀已经进入了白热化阶段。去京华雅郡踩盘当天，帮主也顺带摸了一遍目前亦庄在售的其他几个限竞房项目的情况，发现另外4个项目（金隅学府、金隅金麟府、和悦华锦、国际公馆）都有不同程度的折扣，或94折，或直减十几万等等，可见这个片区的去化战已经相当激烈了。想上车的朋友不妨多去看一看，没准就能找到一套适合自己的。

2、京华雅郡是亦庄目前在售的5个限竞房中价格最高的。京华雅郡限定销售均价是54160元/㎡，而另外4个项目的限定销售均价为52695元/㎡，折扣期间均价更是低至4.9-5.1万/㎡。

虽然项目最终开盘是否会有优惠尚不确定，但是帮主可以肯定的一点是，如果亦庄项目要打价格战，那么京华雅郡一定是最不具优势的一个。因为它的溢价率（41.3%）及楼面价（3.96万/㎡）是这5个项目中最高的。

3、项目户型不错，但首开套数不多。无论是80㎡左右的普宅还是135㎡左右大户型，都非常方正，首开的89㎡三居三面宽朝南。不过项目首期开盘总计只有324套房，加之帮主了解到项目目前排卡情况还算不错，所以想买这个项目的要抓紧了。

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按照惯例，先给大家介绍下项目的最新动态：

1、该项目预计在1月初开盘，当然具体还要看拿证时间。根据销售介绍，项目开盘会按照排卡顺序选房。

2、京华雅郡一共11栋楼，但是一期开盘只开5#、8#、9#、10#、11#共计5栋楼324套房源。其中89㎡左右三居是主力户型，166套，分布在8#、11#号楼的2单元，9#、10#楼的全部；80㎡左右两居，60来套；其余为135㎡左右四居户型。

3、价格方面，80㎡两居是普宅，总价控制在374万以内，首套首付约130万；89㎡三居及135㎡四居总价尚不确定，按照项目5.4万/㎡的限价，89㎡三居总价大概会在480万上下；135㎡四居总价在720万上下。

4、剩余6栋楼预计年后开盘，共计490套。二期与一期最大的区别是89㎡三居户型不同。一期89㎡三居是三面宽朝南，二期是两面宽朝南。

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重点和大家说一下即将开盘的这5栋楼的产品信息：

社区规划方面

京华雅郡11栋住宅楼层高为5-10层，容积率2.2，楼间距30-55米。9号楼与10号楼有近1200㎡的底商，这两栋楼临街，不过南侧街道是京华雅郡与港中旅地块的小区内部道路，噪音干扰较小。8号楼西侧单元与11号楼东侧单元临的是亦庄区域的大路，噪音干扰稍大一些。

户型方面

前面已经提到，项目户型共计三种，分别是80㎡两居、89㎡三居以及135㎡四居，此外，这个项目是毛坯交付。

先看主力户型89㎡三居

该户型是时下最受欢迎的三面宽朝南户型，三室两卫全部都是全明的，南侧客厅及两个卧室的飘窗都不算面积，整体得房率78%左右。这个户型的一个亮点是为洗衣机专门预留了一个位置，就是下图红线圈出部分。不过三面宽朝南一个不可避免的问题是，主卧及客厅的面宽尺度不是很大。

135㎡四居户型

这个户型设计也不错，南北通透，卫生间干湿分离，且有洗衣机专属机位，主卧还有一个小的衣帽间，功能空间齐备。

80㎡两居

一共有两种户型，一个较为方正的东西向户型，一个是纯东向户型。

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亦庄河西区是2019年限竞房主战场之一，学校的优势加上高端居住区面貌，使得很多购房者青睐于此。不可否认，亦庄确实有其独有的优势：

首先，学校确实很多。十一实验中学、十一实验小学已经投入使用。目前正在建设12年制的人大附中，规划为96个班，包括48个班的小学和48个班的中学（初中24个班，高中24个班），计划2020年9月投入使用。此外，北京二中也选址亦庄河西区。

其次，区域内的短板也正在被补齐。短板之一，商业。亦庄项目很多，无论是商品房还是限竞房或者回迁房等，都在这个方寸之地扎堆，但是房子多商业却几乎为0。亦庄先后入驻的力宝广场、亦庄创意生活广场、城乡世纪广场、大族广场等大多位于河东区或路东区，距离河西区最近的大族广场也在6公里左右。

不过，8月29日，该区域出让了一宗商业地块，被龙湖摘下，据悉将建设成为龙湖天街商业，多少弥补了商业上的不足。

短板二，轨道交通。年底T1有轨电车将开通，其中兴海一街站距离这几个项目都不算太远。乘坐T1有轨电车可直接换乘亦庄线。

虽然整体区域向好，但是帮主觉得有两点还是值得一提：

1、买这里的项目未必能上人大附。很多朋友买这里是冲着人大附的金字招牌去的，但是随着限竞房房源不断增多，生源也将随之增加。学校可接收的学生数量是一定的，这也意味着即使为了学校来买房，将来也会有不少孩子是没办法进入人大附的。更何况，依照北京中小学“多校划片”的趋势，未来这6个限竞房能不能被划到人大附的学区范围里，都还是一个未知数。

2、项目扎堆，优惠多多。帮主开头已经提到，这个区域目前已经入市的几个限竞房全部都在搞年底促销，各种折扣层出不穷，具体优惠信息帮主稍后会专门写一篇文章说明。所以，如果你认准了亦庄，一定要将这些项目都了解了解，这样才能选出自己最合适的。