当二手市场开始以价换量，背后到底谁是赢家？

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3月中旬，国家统计局发布2月70城房价数据。沈阳新房、二手房环比双降。

如果说新房价格尚受政策调控，那么二手房市场价格下降则能看出两种深层的可能：要么大量低总价房源加入二手房市场，要么一直持“房”观望的房东们开始“绷不住”了降价出手。

无论是哪一种，都为当下的二手房市场增加了一份值得思考的多变性。

1、门槛降低，高附加值二手房更易流通

3月初，栋察楼市就“2022买新房或是二手房？”展开了一轮PK话题讨论。其中近千人投票中，约有59%占比选择购买二手房源。

不难看出，当下沈阳房地产市场交易方向已经开始转变。

然而，能让沈阳二手房市场崛起的关键，真在于价格上的相对宽松吗？

从去年下半年至今，沈阳二手房源一降再降的现象屡见不鲜。据贝壳找房APP数据显示，2月28日平台成交105套，比照2021年12月单日26套成交数据，两月左右时间，平台单日成交提升了4倍有余。

从成交方面来说，沈阳二手市场有价无市的状态已逐渐被打破。

与此同时，观察贝壳平台2月沈阳二手小区成交榜单与热搜榜单，可以发现沈阳二手房市场中，存在的两大“霸榜”板块。

一个是占据成交榜半壁江山的奥体板块，一个是堪称绝对顶级流量的长白板块。

由长白板块门店经纪人介绍，其实板块二手市场具有交易的周期性，比如每年春季，都是家长们为孩子挑选学区房的高峰期。学区需求也为长白板块地产市场增加了极大的流动性。

同样的，伴随近年来长白板块人口居住密度的攀升，学区需求之外“逃离长白”也逐渐成为一种板块现象。

于是乎，在学区属性连带板块高置业门槛等多重市场导向下，许多非学区使用需求的年轻购房者并不会将长白板块作为首次置业的考虑。

这也在一定程度上造成了长白板块或者如长白板块一样主打学区特质的板块房源，更局限于面对中年家长们的“定向输出”。

相较于长白，奥体板块房源的受众则要广泛很多。

优质房源毕竟身价不菲，只有少数人才能实现“学校+交通+升值”买房一步到位。其他绝大部分人都要通过置换，一步步换到自己心仪的房子。

这里就显现出了由地段配套构成的“综合性价比”其实才是二手市场的终极杀手锏。

就像奥体，首先面对的客群是基于对地铁交通依赖性较强的庞大年轻上班族。其次才是在周边长白、五里河板块学区房高门槛价格挤压下“退而求其次”的购房者。

2、“好买”与“好卖”之间差了个“好住”

以目前贝壳找房二手市场的在售房源比较来看，房龄相差不大的同一品牌小区，相距约7公里车程，二手房源售价相差约7000元/平，按同样90平面积计算，总价差异能达到约60余万元。

两者最大的差别，可能仅仅只是区属与学校配套。

然而更直白的来说，两者都是畅销板块的身兼多重利好的热门房源。如今地铁新建、名校分校遍地，未来普通二手房源出售时，面对地铁、学校等比拼的压力或只会更大。

同时，有网友提出质疑，同一板块内许多房主降价抛售二手房，是否暗示了板块存在潜在的“市场危机”呢？

事实上，在近阶段新房市场持续波动影响下，对于二手房成交周期评估的不确定性也相对增大，这对于部分高杠杆入市的投资者以及投资型板块而言并不是一个好现象。

然而结合全市二手房市场综合来说，类似情况的出现，板块市场发展因素或许仅仅只占部分原因，更大一部分能导致房主坚决出手的，则要在于房主自身经济条件决定贷款能不能供应得上？

投资型板块的波动并不是市场的崩塌，而是可以用“去泡沫化”来形容，令房子原本的使用价值得到凸显。

都说人生第一套房子要买你买的起的，不要嫌它小，不要嫌它偏，不要嫌它远……但当下的现实的确又给我们上了一课。买的远买的偏也许真不容易卖掉，除非把当初周边的规划配套都兑现。

所以，无论新房还是二手房，都要牢记一句话，涨了你是赢家，不涨还是你家。房子到最后的最大功效，或许就是住得舒服了。

◆文|天琦◆ |雨薇

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