海南景业清水湾(海南景业清水湾3号是哪个县)

 

景业名邦集团控股有限公司（02231.HK，下称景业名邦）在香港联交所敲钟上市，陈思铭——这个刚满30岁的年轻人，迎来了人生的高光时刻。

陈思铭在24岁的时候创办了景业名邦，不少年轻人在这个年纪刚刚踏出大学校门。6年后，他将景业名邦推向了资本市场。

尽管景业名邦在二级市场一度破发，但按照当前每股3港元左右的股价水平，陈思铭持有景业名邦的股票市值，仍然高达36亿港元。

陈思铭拥有其他大多数年轻人无可企及的背景、资源。雅居乐集团控股有限公司（03383.HK，下称雅居乐）的实际控制人之一陈卓贤，是陈思铭的父亲。

依靠雅居乐所属陈氏家族提供的资金，雅居乐输送的高管团队，以及亲戚们向景业名邦转让的房地产项目，陈思铭如愿实现了他的造富神话。

但陈思铭和他的景业名邦，走过的是一条不可复制的道路。他的身后，是一个围绕房地产业撑起来的财富家族。

地产家族的印记

景业名邦现任的6名执行董事里，陈思铭以外，其他董事全部来自雅居乐或有过雅居乐的任职背景；除执行董事外的4名高管，其中3名高管亦来自雅居乐或曾经在雅居乐任职。

这家在2013年创办的地产商，从一开始就被植入了厚重的雅居乐的印记。

2018年度及2019年上半年，景业名邦名下物业开发与销售分别实现营业收入12.46亿元、7.13亿元，基本上来自位于广州从化的景业荔都项目、位于海南陵水景业清水湾3号项目。

过去3年多以来，这两个支撑景业名邦绝大多数财务业绩的房地产项目，均由陈思铭的亲戚们向其转让。

景业名邦涉入房地产开发业务之初，陈氏家族向陈思铭提供了资金。随后，景业名邦在广州从化开发了第一个房地产项目——景业荔都。

景业荔都项目的开发主体为广州意浓实业有限公司（下称广州意浓），最初设立时由自然人股东程慧秋持有90%的股权。

2013年，广州广泽房地产开发有限公司（下称广州广泽）取得了广州意浓的控制权。广州广泽由自然人股东郑观平、郑文波共同持股，郑观平与郑文波均为陈思铭的亲属。

景业名邦在2014年从广州广泽收购了广州意浓的全部股权，由此获得了景业荔都项目的开发权益。

据《中国经营报》记者了解，广州意浓的创始自然人股东程慧秋，早年与陈卓贤在广东省相关侨务活动上存在交集。

景业名邦在景业荔都项目的开发上，诠释了其开发模式，即所谓的生态人文地产发展商定位——在城市周边获取土地项目，利用自然资源、景观风貌，向买家兜售住宅。

据悉，景业荔都项目的销售方案里，推出过置业分田农田托管等。但是，景业名邦没有披露向买家分配田地的土地性质，以及农田转卖是否涉嫌违法违规。

景业清水湾3号项目地处海南陵水，它的开发主体为海南景业房地产开发有限公司（下称海南景业）。景业名邦已控制的广州意浓在2014年收购海南景业前，海南景业穿透后由郑玉娟、陈少娥共同控制，这两名自然人亦为陈思铭的亲属。

值得注意的是，据记者查询了解，景业清水湾3号项目同处雅居乐清水湾项目开发范围内，这些地块不仅位置相邻，且大多以招标形式出让。

事实上，景业名邦目前所进入的广州、清远、肇庆、陵水、腾冲、株洲等几个城市，雅居乐均有布局。

此外，郑观平、郑文波、郑玉娟、陈少娥等陈思铭的家族成员，还向景业名邦转让了位于广州番禺的景业名邦大厦、广州从化的景业珑泉湾项目。

以往几个财务年度内，相比其他大型地产商，景业名邦的营收规模较小，但凭借这两个核心项目，却实现了超高的毛利率水平。

景业名邦在2018年度、2019年上半年的综合毛利率38.6%、52%。其中，同期购地销售比仅为15%、8%。此外，景业名邦在上市前平均土地成本只有942元/平方米，当期物业销售均价为11585元/平方米，整体购地销售比为8%。

广州意浓早在2011年已经取得了景业荔都项目地块的开发权益，但是没有进行开发，一直到景业名邦2014年收购广州意浓全部股权后，才实际动工。

景业名邦方面没有披露广州意浓拿地3年后仍未开发建设的原因，以及景业荔都项目是否存在土地闲置情形。

广州意浓在2011年取得景业荔都项目地块所支付的土地价款约为1.25亿元，时隔3年后，景业名邦收购广州意浓的全部代价，也不到1.39亿元。

按照景业荔都项目地块总计22.69万平方米建筑面积计算，景业名邦收购楼面地价约为610元/平方米。而景业荔都在2019年上半年的结算销售均价，则超过了1.1万元/平方米。

梦，我曾经也做过一些，却大半是关于未来的。顿与社会的影响，便大抵是希冀罢。

海南景业在2013年~2014年取得景业清水湾3号项目地块支付的土地价款合计为4.27亿元。按照项目地块总建筑面积15.76万平方米计算，成交楼面地价约为2711元/平方米。

景业名邦通过广州意浓在2014年收购海南景业全部股权时，其所支付的交易对价仅为7000万元，并且收购前土地款已经缴纳。

因此，按照景业名邦的7000万元收购对价计算，收购楼面地价仅为444元/平方米。2019年上半年，景业清水湾3号项目结算销售均价接近2万元/平方米，2018年度结算销售均价甚至达到了3万元/平方米。

由景业名邦收购后，海南景业在2017年继续摘牌了景业清水湾3号项目后续2幅土地，共计支付土地价款约3亿元，总建筑面积5.16万平方米，成交楼面地价达到了5794元/平方米。

象我们有些人，由于品质仁厚，纯朴，善良，把所有人都往好里想，以君子之心度小人之腹，因此，往往被小人所伤，如东郭先生救了狼，如毒蛇咬了农夫一样，他们会后悔，会愤慨，但当伤口渐渐复原，它们照样还是与人为善，痴心不改，还是觉得世上好人多，生活很知足，很快乐，因为，他们丢不掉骨子里的善良。他们相信，天道无亲，常与善人。

频繁的腾挪交易

上一年同期净亏损的状况下，景业名邦在2019年上半年实现净利润1.81亿元；2018年度，景业名邦净利润3.82亿元，同比增长了344%。

为其贡献利润的重要来源，是由景业名邦出售名下附属公司取得的投资收益。2018年度及2019年上半年，景业名邦处置附属公司分别确认了2.1亿元、5971万元的出售收益，占当期税前利润的39%、17%。

其中2018年，景业名邦出售间接持有香港坪洲项目的定佳有限公司的全部股权后，确认了逾2亿元投资收益。

受让定佳有限公司全部股权的诚邦发展有限公司，实际上是陈卓贤名下全资附属公司，交易对价为6亿港元。

据记者查询了解，定佳有限公司通过佳力电子有限公司在2012年摘牌了香港坪洲项目地块，成交地价为8080万港元，但佳力电子有限公司并没有完成项目地块的开发建设。

2019年上半年，景业名邦出售了所持广州景弘投资有限公司（下称广州景弘）50.1%的股权，由此确认了5971万元投资收益。作为广州景弘的合营企业，广州万景房地产有限公司（下称广州万景）间接持有位于广州黄埔的中新知识城项目的部分开发权益。

与此同时，出售广州景弘50.1%的股权后，亦减少了合营企业对景业名邦的资金占用。2018年底，广州万景占用景业名邦资金余额多达8.5亿元。

景业名邦在2018年12月份从广州景恒悦投资有限公司（下称广州景恒悦）受让了广州景弘50.1%的股权；但6个月后，景业名邦向广州恒辉投资有限公司（下称广州恒辉）出售了广州景弘50.1%的股权。

据记者查询了解，广州景恒悦、广州恒辉之间存在关联。广州景恒悦的控股股东为景恒悦控股（香港）有限公司（下称香港景恒悦），该公司一名董事为张文；广州恒辉穿透后控股股东为昇众有限公司，其唯一股东及董事亦为张文。

景业名邦没有进一步解释进行上述股权腾挪的原因及合理性。另外，景业名邦与广州景恒悦及其关联企业之间进行的腾挪交易远不止于此。

实际上，广州景恒悦之前亦为景业名邦的附属公司。景业名邦2016年取得广州广泽的控制权后，广州广泽与广东恒悦投资有限公司（下称广东恒悦）在2016年12月份各出资55%及45%共同设立了广州景恒悦。其中，广东恒悦为昇众有限公司名下附属企业。

2018年6月份，广州广泽、广东恒悦将其所持广州景恒悦的全部股权出售予香港景恒悦。

广州景恒悦及其附属企业广州天悦城改投资有限公司（下称广州天悦）主要为从事旧村改造的开发主体。据悉，广州景恒悦在2017年先后介入了广州市黄埔区九龙镇燕塘村、广州市南沙区东涌镇西樵村城市更新项目，广州天悦则介入了广州市黄埔区珠江村城市更新项目。

不过，景业名邦出售广州景恒悦及广州天悦时，其介入的以上旧村改造项目并未进入实质开发阶段，也并无产生收入或盈利。

景业名邦出售广州景恒悦55%的股权后，其被占用的资金亦有所减少。2018年6月份交易完成后，景业名邦至少收回了1.81亿元预付款项。

据记者梳理后发现，这些腾挪交易在时间点上有迹可循。2018年6月份，景业名邦向香港景恒悦出售所持广州景恒悦55%的股权后，至少收回1.81亿元占用资金；2018年12月份，景业名邦从广州景恒悦受让了广州景弘50.1%的股权，并置换了广州景恒悦向广州景弘垫付的4.49亿元资金；2019年上半年，景业名邦向广州景恒悦关联企业广州恒辉出售所持广州景弘50.1%的股权后，除确认5971万元投资收益外，同时收回了对广州景弘名下合营企业广州万景多达8.5亿元占用资金。

《中国经营报》记者已向景业名邦方面核实了解张文、广州景恒悦及其关联企业的背景，以及与上市公司是否存在关联关系或其他利益安排，截至发稿，暂未收到该公司的回应。

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