海南租房(海南租房子小户型一个月多少钱)

房屋租赁受疫情影响，部分租客房子住不了，一些店老板租赁的商铺也不能正常营业。那么，作为承租人能否要求房东减免租金？承租人或出租人是否能以不可抗力为由，单方解除租赁合同呢？针对上述问题本报记者采访了律师。

法院案例：

租房住不了，租客要求解除合同

此前有媒体报道，北京的张某（化姓）于2019年12月底和房东刘某（化姓）签订了一份一年期的租赁合同，用于客户接待、洽谈。但合同仅履行一个月就发生了新冠肺炎疫情，小区实行封闭管理，无法再接待客户。双方协商解约未果，张某诉至法院要求解除合同，退还押金、剩余房租、电费共计7000余元。

法官充分了解情况后，与张某取得联系，希望能调解解决。起初张某不太愿意调解，坚持认为疫情属于不可抗力，有权要求解除合同。不过立案法官向张某分析了疫情防控形势、法律性质和后果，并向其介绍了诉讼流程和法律风险，张某表示愿意承担部分损失、同意诉前调解。

最终双方达成协议，房东同意解除合同、退还张某押金和剩余租金4000余元，双方相互配合办理涉案房屋交接事宜，涉案纠纷终于化解成功。

记者调查：

疫情引发租赁合同纠纷有多种情形

9月7日，记者登录中国裁判文书网通过检索疫情房屋租赁合同纠纷等关键词，显示民事裁判文书有上万篇。存在的房屋租赁合同纠纷主要有出租人起诉要求解除房屋租赁合同并要求承租人承担违约责任；承租人起诉要求解除房屋租赁合同；承租人起诉要求减免租金等。

当你犹豫要不要去做一件事的时候，其实你内心已经有了选择，只是你还没有充足的理由去说服自己。

这些起诉人有的理由是因疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，故起诉要求解除合同；有的则因疫情防控需要，承租人不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者承租人主张因疫情防控导致其经营损失，继续履行合同成本过高，起诉要求提前终止房屋租赁合同；还有的是因疫情防控导致承租人不能使用或不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，负担过重，压力过大，故起诉要求减免租金的。

律师说法：

在爱情的世界里，我一无所有，也一无所知，在情感的小站里，我愿你是第一位来客，也是永远的主人，伴着我宠着我;一生一世!

并非任何租赁合同都能解除并免责

事实上，疫情发生后，一些公众娱乐休闲场所，如KTV、网吧、酒吧以及人员聚集经营性场所的承租人首先关注的便是能否减免租金或延长租期的问题。

那么，在疫情发生过程中，承租人能否以不可抗力等事由要求房东减免租金或延长租期呢？对此，海南先国律师事务所律师林丽华表示，根据民法典等相关法律规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，国家及地方政府为了保障群众的身体健康和生命安全，纷纷在不同区域采取不同程度的疫情防控措施。对此，受疫情影响的区域，因疫情原因导致合同不能履行或不能完全履行的，宜认定为属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力。

林丽华律师称，疫情在多大程度上影响合同的实际履行需综合考虑房屋使用情况、合同目的、疫情影响程度等因素进行判断。首先，如因疫情原因，政府出台明确行政管控政策导致承租人完全无法使用房屋的，此种情况多发于商业用途的房屋，承租人据此要求减免租金的，一般可综合考虑上述因素予以支持；其次，对于行政管控政策范围内仍可以使用租赁物经营的房屋，则要具体分析疫情对其经营的影响大小、因果关系、结合公平原则等因素进行判断，如受疫情影响较大，导致收益明显减少甚至亏损的，承租人可请求酌情减免部分租金，但对于承租人主动采取限制措施或者管控措施对其经营影响明显较小的，承租人主张减免租金的诉请则存在不被支持的可能；最后，对于居住功能的租赁物，因疫情并未实际性影响居住使用，则一般不予减免房租。

法治时报记者了解到，民法典第五百九十条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

不过，林丽华律师提醒，疫情虽是不可抗力事件，但并非所有的租赁合同当事人均可以此为由要求解除租赁合同并免除责任。一般情况下，若合同对于不可抗力事件有明确约定解除或责任条款的，一般应按照合同约定履行。如合同没有约定不可抗力情形，则司法裁判机关在审查具体房屋租赁纠纷案件时，会综合考量租赁物的使用方式及情况、合同目的以及疫情影响程度等因素，并结合公平原则进行裁判处理。对于确实受到疫情影响，但疫情影响时间较短的情况，一般采取双方协商或调解减免租金或延长租期等方式予以处理较为公平合理。对于租赁目的是日常居住或租赁物使用方式不是开放经营（例如：直播间、仓库用途等）的情形，因该类用途的合同受疫情影响可能并未达到不能履行的程度，主张解除合同则存在不被支持的可能。