热点丨北京住房租赁条例开始征求意见 将逐步推进租购同权

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王松才

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），面向社会公开征求意见。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。

《条例》对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范，同时，《条例》也着力规范出租行为，培育发展住房租赁市场，推进租购同权，使租房者也能和购房者一样享受到公共服务上的同等权利。

将建立住房租赁管理服务平台

根据《条例》规定，租赁住房应当依法订立住房租赁合同，且订立住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权证或其他证明不动产权利归属的合法凭证，配合承租人实地查看房屋，告知房屋装修完成时间。室内装修空气质量不达标此次也首度被明确列入禁止出租之列。

另外，北京将建立住房租赁管理服务平台，出租人应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。承租人可以凭备案的租赁合同按照规定申领居住证，并作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。

此次《条例》还明确，北京市逐步推行租赁住房和购买住房在享受公共服务上具有同等权利。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉，北京市此次发布的《条例》，是全国首个地方版本的住房租赁条例，贴近了租赁市场的新情况和新问题，相关条文务实且具有针对性。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波教授表示，北京是首个将党中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立“租购并举”的住房制度写入地方性法规的城市。与一般的政策文件相比，地方性法规是城市立法的最高等级。此举既体现了北京市“看北京首先要从政治上看”的政治觉悟，又体现了北京市贯彻党中央决策部署的坚定决心。

此外，《条例》重申了《民法典》赋予承租人的“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”“优先承租权”等法定权利，特别是租赁住房及其附属设施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该住房或其附属设施质量不合格，承租人仍然可以随时解除租赁合同。

租金涨幅可调控

《条例》规定，北京将建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房和城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

严跃进告诉，此次新规明确，租金快速上涨时可以实行租金指导价，这体现了北京对于租赁市场落实指导价的导向。实际上此前不久的7月30日，深圳发布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》中，也提及过租金参考价内容。据此可以看出，随着租赁市场的发展壮大，未来租金指导价或参考价制度也将逐渐形成，成为租赁市场稳租金的重要配套政策。

楼建波对此则认为，限制住房租赁企业“收房”的租金涨幅、查处哄抬租金。这个措施显然是针对当年各大租赁企业竞价收房的约束，防止这些企业在资本的助推下放大市场波动。

楼建波表示，实行租金指导价，即由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围。这个区域可能是某些价格上涨过快的区域，也可能是全部范围。实行佣金指导价将有助于减轻承租人的实际负担，特别是减轻换租的压力。这些递进式的调控措施是北京市首创，充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心。

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谷 云

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