海南 房产(海南房产泡沫是哪年)

 

撰文 AI财经社 廖凯

编辑 董雨晴

30年前，易小迪与潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富在海南相识，成立了海南万通，赚到了第一桶金。不过6人早在1995年便已分了家，成功逃离海南泡沫，江湖上后来只留了下万通六君子的佳话。

作为六君子之一的易小迪，曾在1992年创办广西万通，而后其变身阳光100中国，成为易小迪继续驰骋于房地产行业的筹码。1999年时，北京CBD地区迎来了北京阳光100国际公寓，定位于为新兴白领和中产阶层提供新式住宅。此后，在天津、重庆、长沙多个城市，阳光100走的都是个性化路线。

不过在地产行业纵横30年来，易小迪的难，在这几年逐渐显露出来。今年8月9日，阳光100中国的债券违约风波被主动披露，其官方表示有一笔2亿美元债券，最终会有本息5239.2万美元很难按期支付。

债券违约事件发生一个月后，一向谨慎谦逊的易小迪在阳光100中国的集团会议上发表讲话，面对公司违约风波和现状，他倒是表现出了信心，认为只要做好销售和主力产品，问题自会迎刃而解。

但在今年国庆节之后，阳光100中国公布了最新销售数据，前9月销售额仅有26.11亿元，远低于去年同期业绩。

该来的都会来，该走的全会走，别抗拒，别挽留，别贪恋。学着看淡一些事情亲爱的，愿你像向日葵一样，每天都充满正能量，开始元气满满的一天。

对销售寄予厚望，销售却下滑了近八成

债券违约事件发生后，如何化解自家的债务问题，就成了阳光100中国集团的会议主题。

易小迪坦言，借新还旧的方式已经不可能，现在只能通过市场，靠销售找出路，只有把重点放在销售，盘活库存，培养主力产品，才能拯救公司。

换言之，只有自己救自己。

盘活库存和培养主力产品，成为了易小迪手上的两张王牌。在他看来，只要把这两件事情做好，违约风波和债务现状，并没有想象中那么糟糕，这些问题也自会迎刃而解。而这两张王牌，也就是客户市场和主力产品喜马拉雅公寓。

他表示，阳光100中国具备走出困境的条件，公司可售的货值约为200多亿元，在建的大概有400多亿元。而喜马拉雅公寓，运营团队现在虽然还不够成熟，但是销售利润和销售能力在，市场影响力在初步形成，是今后突破的要点。

据了解，阳光100中国剩余货值还有1100亿元，最近几年销售表现却欠佳，去年勉强压线完成了年度销售目标100亿元，实现销售额105.3亿元。

在去年实现目标之前，阳光100中国已经连续两年没能完成全年销售目标。AI财经社整理发现，阳光100中国2018年目标是175亿元，仅完成120.96亿元，2019年目标是150亿元，仅完成103.38亿元。阳光100中国最终选择完成目标的方式很普通，就是降低目标值。

通过销售，快速去化，回笼资金，是很多房企面对高负债时解决问题的办法。可是随着房地产行业整体低迷，众多房企下半年销售表现并不好，作为一家销售额一直在百亿左右徘徊的企业，阳光100中国的销售今年更是断崖式下滑。

10月7日，阳光100中国发布公告，2021年9月实现未经审核合同销售额约人民币2.08亿元，同比下降85.41%。截至到今年9月底，公司合计实现未经审核合同销售额约26.11亿元，同比下降53.65%。

艰难的转型

易小迪的难，早已不是什么秘密。

今年4月，阳光100中国公布了2020年年报，债务问题已是高位预警，成为三道红线全踩的房企之一。

数据显示，2020年阳光100中国，扣除合同负债后的资产负债率76.19%，净负债率高达187%，现金短债比仅为0.24。压力与恒大、富力等三道红线全踩的企业不相上下。

早在2019年，阳光100中国就通过出售资产回笼资金，缓解资金压力。当时它将重庆阳光100以13.34亿元卖给融创，以46.6亿元将广州清远项目卖给佳兆业，又将东莞一处产业园区等项目倾囊出售，通过出售项目公司权益获得了物业价值约117亿元。

AI财经社了解发现，当时阳光100中国一个月内出售的60亿元资产，有近46亿元用于还债。

心里若有了良人，眼里的便全是路人。枕头里藏着早已发霉的梦，梦里又住满了无法拥有的人，有多少人那一句，祝你幸福，背后还藏一句，我依然爱着你！

当时就有业内人士分析认为，如果没有足够的现金储备来应对房地产的低增长时代，可能诸多中小房企都将面临更大的发展难题，生存空间会大幅缩小。

经过那一年不断出售项目补充流动资金，阳光100中国暂时度过了难关，还表示将继续出售优质土地来填补流动性缺口。当年，阳光100中国的净负债率大幅下降了82.4个百分点，降到了179.2%。

阳光100中国除了出售优质土地弥补流动性资金不足，当时还在为未来2-3年业务转型储备弹药。

经过7年4次IPO的艰难进程，2014年赴港上市之后的阳光100中国，便开始谋划转型。计划由传统的开发商向街区综合体运营商转型。离开住宅主流市场，销售额屡屡不能达成目标的阳光100中国，2019年提出了全面转型。即1+3品牌战略，聚焦目标客群，打造共享式服务公寓、文化街区和复合型社区。

不过去年转型并不能说成功，阳光100中国的销售额还出现了大幅下滑，在2020年上半年实现合约销售额24.08亿元，只完成百亿目标的24%。

转型未半，易小迪就提出，下半年要及时调整产品结构应对变化，阳光100在下半年将会加大部分大型住宅项目的开发比例，同时加大一级开发的力度。

正是通过发力住宅产品，去年阳光100中国完成了100亿元的销售目标，避免了连续三年不达年度目标的尴尬局面。

2014年至今，在这兜兜转转的转型过程当中，易小迪错过了住宅市场的一波红利期。在住宅和非住宅的来回拉扯中，或许正印证了互联网的一句戏言:犹豫就会败北。

阳光100中国能否渡劫?

我是一个非常胆小的人，我承认我过分的谨慎使企业失去了很多扩张良机。易小迪曾对外坦言。

从海南房地产泡沫成功逃生的地产人，是那一段历史的见证者与反思者。万通六君子中，分家后还继续从事房地产的易小迪、潘石屹和冯仑，都没有继续选择在住宅市场发力。

如今在街区商业、文旅项目和服务式公寓苦苦挣扎的阳光100中国，还能支撑多久，不得不让人心生疑问。

IPG中国首席经济学家认为，阳光100中国的转型之路中，文旅是大投资、慢回报和强运营类项目，街区物业同样是流动性较差的强运营项目。这也意味着需要大量长线、低成本资金托底。

经整理发现，阳光100中国今年的违约债券是2亿美元，是年利率6.5%的债券。这次违约事件，或许还会触发2022年到期2.20亿美元，年利率13%，2023年到期金额为1.20亿美元，年利率12.0%等多只绿色高利率票据的违约条款。

没有高周转，也没有过硬融资能力的阳光100中国，融资成本高居不下，2018年平均融资成本就达到9.4%。债台高筑的同时，融资资本又在不断上升，今年上半年，阳光100中国融资成本又同比增长12.6%，增至3.45亿元。

高负债，高融资成本，让阳光100中国的流动性危机进入危险时刻，也引发了不少项目停工问题。例如无锡阳光100蒙莱湖畔的业主，就因为停工问题，多次与项目沟通未果，经历更是艰苦曲折，2分钟的视频集锦，道出了项目负责人与业主的无奈。

没钱，成为地产行业难以逾越的鸿沟。

阳光100中国最新财务数据显示，上半年实现营业收入33.95亿元，同比减少5.64%;毛利为6.22亿元，同比减少47.23%;净亏损2.77亿元。

然而截至2021年6月30日，阳光100中国仅有现金及现金等价物人民币13.12亿元，以及受限制存款5.12亿元，而流动负债金额为126.28亿元。

克而瑞证券首席分析师孙杨表示，一家企业债券违约，后续在资本市场上很难再通过境外融资通道融资，在当前市场上，发生此类事件，国内发债也不现实。

克而瑞发布数据显示，2021年9月TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，环比下降1.8%，同比下降36.2%。面对房地产市场行情遇冷，阳光100中国可售货值约为200多亿，在建约有400多亿，这已然成了易小迪能否渡劫成功的唯一出路。

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