雅居乐业绩会：毛利的跌落 成也海南

　　观点地产网周三，香港四季酒店、万豪酒店稍显热闹，万科、雅居乐、建业、佳兆业美好等房企扎堆举行中期业绩会。

　　下午16时，雅居乐在万豪酒店召开2019中期业绩会，主席兼总裁陈卓林、副总裁潘智勇、副总裁王海洋出席现场。值得一提的是，因前几月首席财务官张森的辞任，除了主席陈卓林，现场回答媒体也更多交给了潘智勇与王海洋。

　　这家于去年刚迈过千亿门槛的房企，在今年上半年算是踩点达成指标。年报显示，上半年，雅居乐累计预售的地产项目金额582亿元，完成全年预售52%。

　　“今年上半年的业绩算是不错了，尤其是在预售金额上能达到52%的目标，我们相信全年的目标是不会变的。”作为掌门人，陈卓林肯定了雅居乐上半年的表现。

　　但他也表示，下半年的经济和环境具有挑战性，“去年我们说今年要实现10%的销售增幅，大家说保守，现在看保守就对了。”陈卓林顺带调侃了年初公布销售目标时外界的反应。

　　不过，当天业绩会所聚焦的更多来自于一项标红的指标。

　　上半年，雅居乐毛利为82.2亿元，同比下跌31.6%，毛利率为30.3%，同比下降19.3%——这样数据对于毛利水平一向较高的雅居乐而言，显然是突兀的。

　　毛利的问题引来了现场媒体们的几番追问，在潘智勇忙着解释海南区域项目所造成的影响时，陈卓林还是显得自信沉着。

　　“现在整个行业的毛利率要达到30%以上，已经算很好了。”

　　毛利的跌落：成也海南

　　中期报告显示，上半年，雅居乐毛利及毛利率均有不同程度的下滑，其中，毛利率为30.3%，同比下降19.3%。这对于雅居乐来说是少见，从2015年到2018年，雅居乐的毛利率从25.1%升至43.9%。

　　如此大幅度的下降，对于这家高毛利率的房企来说，不可能没有感知的。事实上，早在年初2018年业绩会时，前财务首席官张森就提前预告了这一问题。

　　彼时张森表示，因受累于海南岛项目，预计2019年毛利率水平将出现下滑，相对会比较保守，估算大概在30%以上。

　　在此次半年度业绩报告中，雅居乐称，毛利率下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响，导致高毛利率项目的销售收入确认占比大幅下降，致使集团整体毛利率有所下降。

　　外界都很敏锐地捕捉到，其中最主要的影响是在海南。

　　据悉，经历去年调控之下，海南房地产市场陷入一片低迷，对于重仓海南的雅居乐而言，影响无疑是更大的。

　　从数据上看，2017年海南清水湾单项目预售金额约170亿元；2018年，雅居乐整个海南市场预售金额100亿元左右，对比明显，这也是去年全年雅居乐销售目标未达标的重要原因。

　　据潘智勇业绩会现场透露，2019年上半年，海南市场项目入账仅有10亿元，去年同期则有90亿元。波及至毛利方面，去年同期海南项目毛利贡献66亿元，今年只有6亿元。

　　“毛利率下降的原因很明显，高毛利的收入少了，具体来说就是海南岛。”潘智勇表示，海南岛项目的毛利率达58%，毛利收入的急剧下降导致了高毛利的变化。此外，潘智勇还表示，同期的建安成本、土地成本提高了，所以也导致了毛利率下降。

　　潘智勇承认，这是雅居乐要面临的一个问题。同时，认为自去年4月开始到今年6月30日为止，雅居乐已经消化了不利影响。

　　主席陈卓林则看得更长远：“现在整个行业的毛利率要达到30%以上已经算很好了，我们之前高是因为入账率高，今年比较少，但我预计未来几年会陆续扩大。因为现在新的政策出来了，所以我相信我们2020年、2021年、2022年，地产上尤其是海南岛有了增幅，我们的毛利率会相应地变高。”

　　对于之后毛利率得以在30%以上，潘智勇认为有两方面因素的保证。

　　其一，目前雅居乐非房板块的毛利率达40%，其中雅生活34%，这将提升整体毛利水平。其二，现在新拿的项目如果毛利率不到30%的话，是不会拿的。

　　“我不敢说触底反弹或是到此为止，但是起码能够控制到这个水平，30%对雅居乐来说应该没什么大问题。”

　　毛利率下降指标之外，另一项呈正向增长的指标也引起观点地产新媒体注意。据悉，上半年雅居乐公司股东应占利润为50.77亿元，较去年同期37.59亿元上升35.1%。

　　当中，包括将一家项目公司的34%权益出售予一家独立第三方，同时失去控制权的税后净收益22.42亿元，以及一家合营企业转至附属公司的除税后重估收益4.35亿元。据悉，该转让项目公司为惠市惠阳雅居乐，拟转让一定股权予深圳创喻。

　　也就是说，若除去出售项目公司的收益，上半年的净利润为28.35亿元，同比是下降的。

　　对此，潘智勇对观点地产新媒体表示，若撇去出售事项影响，确实利润率有轻微下降，其中主要是毛利下降的原因。

　　潘智勇对此没有过多阐述，而是从出售层面表达其合理性：“这是一个很正常的商业行为，我们做生意买进卖出是很正常不过的，关键是算好账、看时机，如果达到最大价值就可以卖。”

　　他进一步表示，惠州项目如果由雅居乐自己操刀，预计五年之后才能达到20亿的收益，所以现在引进合作者相当于回笼现金。

　　地产与多元之间

　　或许是毛利与净利的表现欠佳，主席陈卓林对于雅居乐未来的发展尤其是地产业务方面，还是如年初一样持有保守谨慎的态度。

　　“去年我们说今年要实现10%的销售增幅，大家说保守，现在看保守就对了。”陈卓林肯定当初自己的预判。

　　对于雅居乐未来三年，陈卓林称，在地产方面就20%的增幅，基本上不会增加得太多：“今年是10%的增幅，未来几年假使有钱的情况下预计也是20%的增幅。”

　　对地产业务的增幅判断，也直接影响到了雅居乐对于拿地的计划，“有多少钱做多少事情”。

　　据观点地产新媒体了解，上半年雅居乐在土地上处于相对积极的状态，包括百轮竞价后22.5亿斩获昆明两宗打包宅地，溢价率129.2%；高溢价在江门、惠州接连补仓；以及斥31亿首度在北京公开市场夺地。

　　“上半年买地有230多亿，我们认为是合理的，在整个行业去看，和雅居乐的排名是成正比的。”陈卓林说道。

　　但对于下半年，陈卓林则表示有多少钱做多少事，预计在回收的成本中再拿一半出来买地，具体视下半年的现金流情况：“下半年买地我想也是几十亿到一百亿。始终都是那句话，有好的项目就投，相信下半年是有机会收购合并的。”

　　如此谨慎的原因，陈卓林将其归结为目前的土储情况。

　　截至上半年，雅居乐拥有权益的土地储备有4000万平方米，按照目前的销售价值已超6000亿；同时，在每一年10%左右的增幅下，预计未来会有7000亿的货值，足以供给未来四年的发展。

　　相比于地产业务的保守谨慎，陈卓林对于雅居乐多元化业务则显得进取多了。

　　多元化已然是这几年雅居乐身上最为突出的标签，与其他房地产同行稳固基本盘的共识不同，雅居乐从2016年就启动多元化进程。

　　目前，雅居乐已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理等八大产业集团并行运营的格局。截止去年末，雅居乐在物业管理、酒店营运、物业投资及环保业务上的总收入为36.58亿元，占总收入比重为6.52%。

　　上半年，雅居乐多元化业务营业额为24.4亿元，业务收入占比自去年同期的6.8%上升到9%。其中，物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。

　　也就是说，目前雅居乐在物业发展收入与多元化业务收入的占比上，分别为91%及9%。

　　对于此前提过的地产和非地产业务各占一半营业额的目标，陈卓林表示：“多元化发展策略是没变的。”

　　其称，希望2019年全年多元化业务有15%左右的增幅，未来三年的计划是希望每一年递增10%左右，这几年中雅居乐也抽出接近30%的投资额出来供给其他产业。据陈卓林年初透露，今年的500亿投资计划中，400亿将投向房地产业务，100亿投资于其他领域。

　　“我希望4年后，到2022年、2023年，这项收入与我们原定的目标是不变的，其他的产业和地产可以各占一半的营业额。”

　　对于此前入股力世纪，是否入局新能源汽车，潘智勇表示，此次合作是基于资本股权层面的，在这个过程中公司也在寻求更多的合作，但肯定不做汽车，只做在行的事情。

　　“下一步，如果说力世纪在产品落地的时候，我们也不排除做相关配套的服务，比如说在工业园、产业园的建设方面提供相配套的服务，但雅居乐没有做汽车，他们做不等于我们做。”