没能成为勇者的我新华联YOYO违规出售商办项目测试古代名字

　　自“3·26”北京市对商业办公类项目实施严格限购后，北京商办项目成交量下滑严重，商办项目也成为开发商手中的烫手山芋，一些开发商也打起了歪主意。北京商报记者近日调查发现，位于平谷区的新华联地产开发的一处商办项目，仍在打着“不限购”的名义销售。而且，开发商还可以为客户代办注册公司，以规避商办新政下个人无法购买商办类项目的“痛点”。

　　明确违规：宣传居住

　　近日，刘女士向北京商报记者报料，新华联YOYO新天地项目销售人员向她推销该项目的商办楼盘，在销售过程中，该销售人员仍打着“不限购”、“可居住”的名义来诱导消费者购买楼盘。

　　项目销售人员发送给刘女士的项目简介上显示，YOYO新天地的楼盘开发商为新华联地产，项目地址为京平高速马坊出口附近，项目立项为商业办公，户型为27-50平方米。

　　北京商报记者进一步查阅资料发现，新华联YOYO新天地项目位于北京平谷区马坊镇京平高速和密三路交叉口，该项目开发商为北京新华联宏石商业地产有限公司，而该项目公司的确隶属于国内知名地产上市公司新华联。据项目销售人员介绍，该项目目前在售房源为新华联YOYO悦城二期产品，一期项目已经交房，户型为层高Loft产品。

　　该售楼员进而向北京商报记者明确表示：“目前在售产品户型层高为4.2米，业主可以根据自己后期的需要进行装修设计，既可以作为办公空间使用，也可以隔成两层作为居住使用。”同时，他还强调，所有的户型都预留了上下水，每套房源都拥有独立卫生间，客户居住、办公都非常方便。

　　当北京商报记者向销售人员提出商办项目作为居住用途是否合规时，该售楼员表示，当前北京商办政策的确对项目销售有所限制，但销售后业主如何使用，将是业主的自由，政府干预的可能性基本不存在。同时，他向北京商报记者透露，受政策影响，目前售楼处样板间都是以“大开间”的办公模式来展示，客户如果想参考居住版本的模式，可以参见已经交房的一期实体样板户型。

　　“如果按照北京‘3·26’新政的规定，新华联YOYO新天地项目在销售过程中已经涉嫌违规。”一位楼市观察人士表示，本轮调控重要目标之一就是让商办类物业去除居住功能。从政策内容上可知，商办类产品已被管理部门明令禁止在宣传邀约过程中提及“居住功能”，该项目销售人员的口头邀约行为有顶风作案的嫌疑。

　　北京市此前出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》明确，开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

　　即便是在5月出台的关于北京商办限购政策的官方补充说明也指出，“已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施”。这也从另一方面表明新入市的项目将不允许作为居所进行销售。同时，补充说明的第三点中又指出，中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者具备居住功能。

　　打擦边球：售楼处设注册公司处

　　除了宣传项目居住功能之外，YOYO新天地销售人员还透露了项目的另一个“秘密”。

　　刘女士告诉北京商报记者，由于新政规定，商办产品只能销售给公司，个人没有购买资格。为解决客户困难，开发商可以帮助客户注册公司从而绕开政策，达成购买目标。

　　北京商报记者为此向该售楼员进行求证，销售人员解释称，公司目前已找到专门承接代办注册企业的公司合作，可以为个人注册公司，从而购买商办项目。注册公司企业法人可以是房主本人，以打消客户“给别的公司买房”的疑虑。而且，客户注册公司所产生的费用将由开发商来承担。

　　同时，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》还要求，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合名下在京无住房和商办类房产记录及在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。

　　业内人士分析，商办新政对投资需求的抑制非常明显，让不少商办类几乎陷入有价无市的境地，这也是少部分开发商开始在购买资格上下功夫的主要原因。虽然“绕道”以公司名义购买商办类产品看似并不违规，但在某种程度上则有诱导之嫌，这种个人注册公司购买商办的行为蕴含着打擦边球的味道。带来的结果可能是对政策效力的变相消解，是一种投机取巧的方式，不值得提倡。

　　更重要的是，这种行为也是对个体消费者利益的有意忽视。

　　北京中原地产首席分析师张大伟表示，把购买主体从“个人”换成了“企业”看似规避限购新政，但身份性质不同，购买和再出让时的税费成本也大不一样。以公司名义持有的商住房，上市交易时需要先结清房产税和土地使用税。公司产权商住房的房产税和土地使用税都是按年缴纳，其中房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%；土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费，土地级别收费标准从18-30元/平方米不等。

　　以新华联YOYO新天地目前在售的一套面积50平方米、总价为80万元左右的商住房为例，若以公司名义购买，则房产税为6720元/年，土地使用税最低为900元/年。按照期房的交易程序，若购房人购买四年后上市交易，交易前的持有税费成本最低为30480元。同时，以公司名义购买的商住房进行转让交易，还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%-60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。

　　张大伟提醒，以企业资格购买商办产品，持有和转让商办物业，都包括显著高于个人购买时需要承担的税费成本，购房人购买时需要算总账。

　　信贷违规：代找信贷公司

　　开发商不在商办产品品质打造、业态规划、资源配置上下功夫，却选择销售“捷径”，连出昏招很可能与日益恶化的商办市场环境相关。

　　资料显示，“3·26”新政后，中介公司纷纷下架商办房源。目前，中介机构虽然可以代理交易此类房源，但条件仍然严苛。包括新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米；不得面向个人销售等。

　　新华联YOYO新天地销售人员表示，此前项目原计划销售均价为2万元左右，但现在为促进项目销售实现公司资金快速回笼，采取低价入市，销售均价为1.6万元。

　　同时，为了解决客户的支付能力，新华联YOYO新天地销售人员表示，公司可以为客户介绍靠谱的信贷公司，为客户提供为期五年的抵押贷款，具体贷款额度可根据客户实际需求而定。

　　北京商报记者调查了解到，虽然近来多家房产中介开始重启商办楼盘的交易，但在限购、限贷双重压制的情况下，商办产品的关注度仍陷低迷。甚至有报道称，与“3·26”新政前相比，有部分商办房源的报价跌幅已近百万元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，商住楼盘投资价值明显下降，尤其是商办房供应主要集中在城市非核心区域，而且体量较大，这些项目“解套”难度很大。

　　业内人士分析，未来商办市场上，类似新华联YOYO新天地这样从楼盘功能、购买资格、支付方式上进行全方位“博出位”的企业可能还会浮出水面。但在商办市场成交量陷入“冰封”的情况下，能否侥幸上岸还有待观察。

　　就新华联YOYO项目在销售过程中涉嫌违规的事情，北京商报记者致电新华联集团了解相关情况。相关负责人表示，新华联是家上市公司，公司的经营和销售行为都会严格遵照相关的法律、法规，购房者反映的情况，他会与相关项目公司进行核实了解。同时，该负责人也表示，不排除有个别售楼员私下采用违规诱导性说辞引导消费者，但新华联在商办产品的对外销售说辞上一直都严格执行管理部门的有关规定。

　　北京商报记者 阿茹汗 董家声