实际上在2020年前房市崩盘或泡沫破灭就已经开始。

　　如果2023年房地产市场不稳，经济的稳增长肯定会遇到巨大障碍。要让房市重新成为经济稳增长的引擎，仅靠当前住房购买的优惠信贷政策及税收政策刺激，效果有限。

　　2023年房地产市场的“稳”，首先就是让建造住房的主体房地产开发商存活下来。也意味着当前房地产市场面临问题的严重性。如果不拯救住房建造主体存活下来，不仅直接冲击整个房地产业，导致崩盘，市场信心荡然无存，也将引发银行危机及金融危机，以及购房者的群体性社会危机等。

　　不过，就当前形势来说，希望2023年市场软着陆已经太晚。从表面上看，在融资三条红线实施之后，让大大小小开发商出现严重的现金流问题及引发开发商的债务危机，无论是上市的房地产大型企业，还是没有上市、规模较小的房企都是如此，并由此引发房企的债务违约此起彼落，房地产项目或交楼延迟，或建造停工，烂尾楼遍布全国。但实际上，2022年房地产债务危机仅是一种诱因或导火索，房市崩盘或泡沫破灭早就开始。比如，北京周边的廊坊各县，房地产泡沫破灭在2020年前就已经开始。

　　这里有一个很严重的概念误区，即房地产投资市场的泡沫破灭如崩盘一样，具有全市场的瞬间性及一致性，但房价暴跌或房地产泡沫并不具有这种特性。住房是一种不可贸易品，价格涨跌具有严格区域性及具体性，房地产泡沫破灭也是区域性的。所以，存在巨大泡沫是毫无疑问的，尽管各地、各城市泡沫的程度不同，但无论从房价的相对价格（房价收入比、房价租金比），还是房地产的绝对价格来说，都是如此。既然市场存在巨大泡沫，破灭只是早晚的事情，并不存在破灭不破灭的问题。2022年房企的债务危机只不过加快了破灭的进程，让不少地方及城市隐性的泡沫破灭显性化。

　　房产泡沫破灭最重要的标志就是房价持续下跌，跌到住房投资者无利可图及不敢也没有意愿再进入市场。像这种情况，不少城市2022年之前早就发生过。2022年开发商债务危机爆发后，特别是保交楼事件之后，更是让市场价格出现全国普遍下跌。由此，市场开始进入极度低迷状态，泡沫也濒临全国性破灭边缘。根据指数研究院调查100个城市的数据，市场价格已经连续五个月按月下跌；二手住房更已经连续七个月按月下跌。房价一向稳步只涨不跌的国内四大一线城市，除北京外，上海、广州、深圳的房价在10月都下跌，特別是广州和深圳已连跌了三四个月。

　　房价全国普遍下跌，住房销售肯定也急剧下降，同期100个城市的住房销售面积累计下跌近40%，以单月计连续18个月出现按年下跌。而且这种情况在12月份还在持续。在这种情况下，还希望市场会软着陆可能是一厢情愿了。

　　如果2023年房地产市场不稳，经济的稳增长肯定会遇到巨大障碍。如果还让房价如2009年及2016年那样快速疯狂飚升。不仅与“只住不炒”的市场定位相悖，也与建立房地产市场长效机制及让人民过上幸福美好生活的目标相悖。