幸存者偏差：成都竟有很多楼盘卖不动

　　卖得好的楼盘 / 房企一定会大肆宣传自己的销售成绩，各种喜报、文章、朋友圈转发接踵而来，可能是全媒体覆盖，高价楼盘低中签率、千万级产品分分钟售罄、热销 ** 亿……看多了以后，很多人就会觉得整个市场非常的好，外地人会觉得成都楼市太火了。

　　圈层分化严重，这两年都在议论 回归主城 ，主城 5+2 区域供应量大，销量也大，整体库存有下降的趋势。今年 1-4 月份唯一一个销售破百亿的房企是华润置地，其主力项目都在主城 5+2 区域。

　　房企分化严重，2023 年 1-4 月份销售业绩前十名的房企，有 8 家都是国有企业（5 家央企、2 家成都国企、1 家外地国企），民营企业只有两家，连万科都跌出了前十榜单。排名第一房企的业绩都快是第二名、第三名的业绩之和了。

　　src=价格分化严重，今年市场上新盘都是 双限地 楼盘，清水限价是个非常重要的参考值，其预售价格都基本会贴着限价，或者说平均价格约等于限价。但是在实际售卖过程中，价格就有非常大的操作空间，有的楼盘甚至打了九折都去化很差，所以就出现了一种 越贵的盘越好卖 的错觉，这其实只是个别现象。

　　诚然，成都的新房市场有一些卖很好的热盘，但也有很多去化不怎么样的楼盘，这就导致了库存量高企。

　　据中成房业数据显示，截至 2023 年 4 月底，主城区住宅存量同比增加了 19.3%，天府新区存量同比增加了 23.4%，环比分别有 0.2% 和 4.1% 的降幅。反而，近郊区存量的同比增幅只有 1.9%，远郊区的存量还同比下降了 2.7%。当然，从去化周期来看，天府新区最短，远郊区库存压力比较大。

　　主城和天新存量增加可能跟 3、4 月份预售量激增有关系，也跟一部分取证楼盘销售不太理想有直接关系。

　　位于武侯区的悦湖菁领汇名邸项目，2022 年以来已经取得了四次预售许可证，共计取证房源 686 套，截至 5 月 9 日 12 点，其在透明房产网上的一房一价数据显示，仍有 551 套房源处在 可售 状态。虽然该项目为配建人才公寓，开盘周期长，备案数据可能延迟，也不是其去化率差的根本原因。一街之隔的悦湖金茂悦，标准层已售罄，只有部分底跃在售。

　　src=位于高新南区的高投铂郡项目，2022 年 12 月 2 日取证西地块 1-5 栋和东地块 1 栋，共计 247 套精装高层房源，截至 5 月 8 日，其可售房源仍然有 217 套左右。与之相隔不远的远达天屿城项目，取证日期比高投铂郡早不了一月，其 338 套房源，至今只有约 94 套可售。

　　同样位于高新南区的中旅千川阅北苑，去年 12 月 8 日取证 24 套三叠拼产品，还有 19 套处于 可售 状态。

　　远大海湾雲锦是 2023 年成都在售的少数大平层楼盘之一，其在去年 12 月 23 日预售了 5、6、7 号楼的超高层，房源 348 套，建筑面积约 168-298 平米左右，带装修单价约 3.2-3.4 万元 / 平米，总价约 544-1010 万元 / 套，总货值将近二十二亿元，目前其可售房源约 285 套。

　　位于成华区的成都轨道崔家店十里风和小区（即中环 TOD 十里风和）的 12-15 号楼，于 2022 年 12 月 7 日取得预售证，房源 171 套，公证摇号选房阶段有 89 组客户报名。不过，截至目前项目该批次的 可售 房源为 118 套。这批次房源是清水交付，最小户型为 56.4 平米的套一，主力户型为 124-148 平米的套三。

　　当然，二圈层也有不少楼盘去化不太理想。比如位于龙泉驿的誉都项目，去年 12 月 23 日取证 386 套高层清水房，单价约 1.95-2.18 万元 /㎡，至今仍有 265 套房源 可售 。誉都项目毗邻锦江区三圣乡，周边有成熟的商业、医疗配套以及景观资源，但其行政区划属于龙泉驿区大面街道，教育等配套无法享受锦江区的。

　　前述楼盘价格都不太便宜，龙腾东麓城则算一个价格很便宜的楼盘了，带装修的均价不足 1 万元 / 平方米，去年 12 月 23 日取证的 544 套高层房源，至今仍有 338 套处于 可售 状态。可能跟地段偏远、配套一般有关系。

　　与上面类似的取得预售证在 2022 年，截至目前还有比较多房源的住宅楼盘还有锦御东府、颐湖题院、燕南园、中建映锦江、卓越云门锦绣、能建紫郡公馆、东宸锦悦府、西派金沙府、派城西樾、锦利锦悦府、书香华府、鸿山院子、高线未来城、绿城明月兰庭、未来映花园等等。

　　幸存者偏差也可以解释近期土地市场的 抽签 现象，5+2 区域的土地频繁触发限价转为摇号确定竞得者。

　　特别说明：本文的 可售 房源数据均统计在 成都住建蓉 e 办 网站，数据可能有延迟、可能有统计误差，以官方公布为准。