房地产发展的历史

　　什么是投资性房地产(试举例说明)? 房地产基础知识要掌握什么什么是房地产泡沫?其后续计量如何进行? 国内房地产是否像曾经的日本房地产走向崩盘,试述房地产泡沫的预警措施与防范对策？

　　中国房地产行业发展经历了三大阶段：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。 1949-1978， 房地产还未成为行业1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。

　　国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。 彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

　　1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。 1978年人均居住面积是12平方米。 1978-1998，在 “市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展 1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。

　　作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。1982年，中央政府开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央政府决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。

　　房地产的市场化之路开始起步。 1993年，中央政府陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的经济环境背景下，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。此轮泡沫的特点是在带着鲜明时代特征——“特区”的局部市场（海南、北海、广州、深圳）供应过大、消费需求不足，金融体系不完善带来的土地炒作催化泡沫等。在中央政府强制停止银行、清理土地等行政干预下，刺破了海南、北海、广州、深圳等局部市场的泡沫。 1993-1998年，中国的GDP总量在20万亿的基础上，以每年8%的速度递增。中国人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。

　　因此，中国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层面，房地产市场由于消费能力的不足，市场规模有限。全国每年竣工面积仅有500万平米，针对8亿城市人口、12平米的住房面积、较差的住房环境而言，存在巨大的潜在缺口。 这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业，数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。

　　比如北京华远、上海城开等。 1998-2003，房地产发展蓄力期：取消福利分房、按揭消费、土地收储、银根宽松 1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年6月份左右，在东南亚金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。

　　房地产市场进入了决策层的视野，政策面开始发生变化。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭买房政策，通过市场、个人信用来解决住房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。

　　2003年，中国实行统一收储并出让的土地管理政策，再加上中国在1993年形成的地方财权与事权分开的财税管理体系，地方拥有有限的财权，却必须承担更多的地方事权。这一体系下，地方政府无限制追求以土地出让为主的预算外财政收入，以填补地方事务的财政支出不足。

　　另外，建立在房地产开发之上的城市建设、招商、税收及GDP等恰恰是中国行政体制下的官员考核主要指标。这样房地产成为地方发展的主要或唯一发动机，在随后的十年里，“土地财政”愈演愈烈、地方实业萎缩、房地产在地方政府的拥护下获得了空前的发展。

　　1998年东南亚金融危机之后，为了提振萎靡的经济，中国结束了稳健紧缩的货币政策并进入宽松轨道。在加入世贸组织后，为了刺激出口，货币宽松政策得以延续。

　　货币超发也成为推动房地产投资的重要力量。在宽松的货币政策环境下，大量的民营房地产企业开始焕发活力，房地产市场由国资企业统领的局面得到扭转。

　　万科、合生创展、顺驰等大量民营企业获得第一轮快速发展，房地产企业数量猛增到8万家左右。 当然，这一时期房地产发展离不开中国整体经济环境和消费能力的改变。

　　2002年，中国加入世贸组织，中国参与到世界经济分工之中，大量的农业人口进入城镇成为产业工人，大量的大学毕业生、海外留学生在城市就业，中国经济发展提速，GDP增速进入两位数时代。

　　在经济快速发展的前提下，城市居民的消费结构发生了改变，从日常的吃穿消费升级到大宗商品、情感需求的旅游等消费，汽车开始进入普通市民的家庭，住房改善普遍被提上家庭消费议程。

　　在此房地产市场启动阶段，市场的典型特征是计划经济向市场经济过渡，建立市场化发展的根本动力，以自主需求为主导的市场交易结构。其中，导向中著名的段子就是中美两国老太太的住房消费理念的故事，深入人心，对刺激城市居民的消费愿望起到了间接的作用。

　　2004-2013，宏观调控中，房地产市场爆发式增长和衍生结构不良的行业局面 由于1998-2003年之间，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，中国房地产在之后的10年获得了空前速度的发展。巨大的投资需求、消费需求、政府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展。

　　中国的各大城市都成为“巨大的工地”。从2004年起。中国房地产投资连续保持20%的同比增长率，价格涨幅200%，每年的竣工面积达到500万平米，是1998年之前总和的1.5倍，是美国房地产全年竣工面积的1.2倍。在此期间，房地产为中国绝大多数的城市居民解决了住房问题，城市人均居住面积从12平米上升到32平米。房地产为中国城市的升级改造提供了机会和样板，城市数量从1949年的50座增加到150座，大量的城市面貌获得显著改观，由市场主导的商业地产蓬勃发展，人均商业面积在2012年达到20平米。

　　在10年的发展周期中，中国逐渐形成了消费、投资和出口贸易这三大经济“马车”。其中，投资和出口构成了中国增长的核心，而房地产是投资中的重要力量。所谓“中国模式”就是出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。

　　所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。房地产产业经济自2010年以来，占GDP25%强。而房地产带来的各项收入普遍占到地方财政的70%以上，被当成支柱产业，这一系列即是所谓的房地产“绑架中国经济”说。 虽然中国房地产伴随中国总体经济获得了空前的发展，也解决了积累的住房问题。但行业发展过程中也暴露了更多的问题。

　　比如，消费主导的市场变成消费与投资并重；城镇化率从1978年的22%提高到2012年的51%，但是贡献绝大多数统计口径的进城农民没有获得产权住房；城市家庭因为购房导致的家庭负债过高，一套房耗掉了三代人的积蓄且背负沉重的债务；以房地产为代表的社会财富再分配导致了阶层，社会不公平；与房地产有关的社会问题诸如拆迁、纠纷、愈演愈烈。社会中逐渐出现质疑中国房地产发展模式、抱怨房价过高、上涨幅度过快的声音，各种社会矛盾出现，房地产业成为社会关注的焦点。

　　2004-2013年，在一系列社会压力下，中央政府开始实施调控，主要手段是对于供给端的土地供应、房屋供应和需求端的挤压投资需求，及行政类的市场管制。但由于未触动房地产发展的根本动力（前文已述），历次调控以失败告终。2008年，美国爆发金融危机，全球经济衰退，中国为了刺激经济发展推出更为宽松的货币政策，更为直接推动了房地产价格的上涨。房地产市场反而由于行政对于市场的干涉，一次次地爆发式增长，价格快速上升。截止2012年，以国际通用衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，二三线城市，大量房屋空置。

　　因此，历次的房地产调控都是舍本逐末，由中央政府推动形成了一个畸形的房地产市场，给民众留下了房地产发展负面的印象。 此阶段，中国房地产市场的特征是发展不平衡。表现在沿海与内地市场的不平衡，市场主要聚焦于长三角地区（上海、浙江、江苏）、珠三角地区（广州、深圳及周边城市群）、环渤海地区（京津冀辽鲁等），内地及中西部地区市场占比小；城市与农村的不平衡，房地产主要在城市中发展；客户群体的不平衡，客户主要是先富起来的城市富裕阶层，占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房；房地产产品品质的不平衡，普通住宅品质低下，高档住宅奢华。 中国房地产企业在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，企业数量极剧上升，但随着调控也进一步兼并整合，行业集中度快速提高。

　　2005年，房地产前100强仅占11%的市场份额，而截止2012年底，房地产行业前50强占据了21%的市场份额，企业竞争导致的优胜劣汰现象明显。 2013以来的趋势 定方向、调结构、改革 2012年底，中国新一届政府确立了“城镇化”的发展思路。中国试图要改变以往以“土地”为核心的房地产发展模式，转变到以“人”为核心的发展模式。在旧的模式下，依附于土地的城市居民并没有分享真正的经济发展成果，城市棚户区泛滥；农村居民的土地、住房资源等没有获得统筹发展的机会；户籍制度阻碍城市化、劳动力自由流动；地方政府定位偏差等。在新的发展模式指导下，中央政府将开展一系列的变革，旨在促进房地产市场健康发展，而不是被动的“调控”。

　　在未来若干年，改革释放的房地产发展红利可能有以下几方面：1. 从培育世界级中心城市到与城市群发展并举带来的二三线城市、小城镇房地产发展需求。2. 城市品质升级带来的将近100个城市的棚户区改造、旧城改造将带来数以万亿计的房地产发展机会；3. 新一轮土地改革，城市用地模式、农村建设用地\宅基地产权确认等带来的城市与郊区统筹发展机遇；4. 住宅地产的产品升级，伴随经济发展带来的商业地产、旅游地产、养老地产的发展潜力；5. 旨在调节以房地产为主的财产税——房产税即将出台，调节房地产存量，挤压泡沫，促进社会公义；6. 由于沿海产业内迁、城市自主产业发展带来的房地产市场发展重点从沿海到中西部城市；7. 户籍制度、城乡二元管理体制终结带来的农民工在城市置业的大量需求，城镇化发挥真正的动力； 一系列的房地产发展趋势将引领房地产朝着更健康的方向发展，使房地产由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向增量、存量并举发展转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。总之，房地产将成为中国“城镇化”发展战略的引擎，是民生为主的产业模式，而不是投资家的乐园。

　　中国房地产市场发展的直接动因还有：人口因素（及家庭裂变）、交通因素、技术升级。由于60年代、80年代末的两轮人口婴儿潮带来的人口红利将大力推动中国经济发展和房地产消费。

　　可以预期的是，中国政府即将改革实行了30年的计划生育政策，马上面临新一轮人口生育高峰，将直接推动中国经济和房地产在未来30年的发展。

　　另外，由于当前人口结构的变化，老龄化速度加快，到2020年底，老龄人口将占总人口43%，人均GDP的升高和庞大规模的老龄人口将催生旅游地产、养老地产的快速发展。中国高铁技术在2001年获得重大突破，并快速开始了全国的高铁路网建设。

　　预计到2020年底，中国高铁将建成2000公里，连接100个大中型城镇。中国高速路网也已基本建成，通车里程达到5000公里。高铁和高速公路将大大缩短城市间的距离，为房地产置业空间、消费升级提供可能。

　　未来，互联网技术、地碳生态建筑技术大量在房地产及物业管理中的应用，也使得房地产产品与服务的升级、居住环境的改善提供可能。这些都是中国房地产发展在未来的巨大引擎。

　　因此，无论中央政府即将出台的改革措施及实施计划推动如何，中国房地产行业必将进一步的发展，只不过发展的结果是更良性还是更畸形的选择而已。房地产的发展质量将主要取决于中国政府是否具有举重若轻、审时度势的远见与智慧，改革的勇气与执行力。返回搜狐，查看更多