“稳”依旧是楼市主基调！2021年房地产调控政策总结！

　　直至今年9月，央行货币政策委员会会议提出“维护房地产市场的健康发展”，紧接着10月国家高层相继表态，认为“房地产的健康发展态势不会改变”。可以预见，

　　回顾2021年的苏州房地产市场，坚持“房住不炒”仍是地产调控主基调，并且继续围绕着“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，阶段性地出台了相关政策。

　　为规范房地产市场秩序，保证市场健康平稳发展，苏州8部门联合发文，力争用3年时间重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面；其次，苏州再度发布住宅品质提升设计指引，不仅朝着“建设功能完善、绿色宜居、健康安全的高品质住宅”的目标更进了一步，也为购房者利益提供了保障。

　　另一方面，随着“十四五”规划的全面开启，苏州市“十四五”新型城镇化规划也正式出炉，明确规划建设机场，还涉及交通、教育、医疗等诸多方面。

　　2021年6月7日，为进一步提升苏州住宅建设品质，建设功能完善、绿色宜居、健康安全的高品质住宅，苏州市住房城乡建设局发布了《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》，对2021年7月15日后取得建设用地使用权的项目，在层高、车库、排水、电气等方面都做出了详细要求。

　　①基本要求：住宅层高不应小于3m；每套住宅应至少设置1间双人卧室或兼起居的卧室；须设置两个及以上卫生间的户型，其中一个卫生间应能设置浴缸；住宅外墙应采取墙面整体防水措施等。

　　②车库要求：汽车库内停放小型机动车车位尺寸垂直式停车时不应小于2.5m×5.3m（W×D）。

　　③排水要求：高层住宅采用设内天井的连廊户型时，应在连廊两侧分设水表井。成品住宅热水配水点保证出水温度不低于45度的时间，不应大于15S。

　　④电气要求：住宅入户大堂应设置紧急救护插座，单独回路，并应设置显著标识。住宅入户大堂或电梯厅应预留信息发布电源插座等。

　　⑤建筑结构要求：住宅剪力墙的厚度不应小于200mm，厨房、浴厕、阳台板厚不应小于100mm等。

　　⑥暖通要求：成品住宅卧室、起居室、书房室内管道保温后管底距地面完成面安装高度不应小于2.35m（不含地送风系统）。

　　早在2020年10月，苏州就发布了新建成品住房建设销售新政，对新建成品住房的装修单价、样板房的施工质量及保留期都做了明确要求，并后期成品住房交付标准也不得低于样板房和合同约定的标准。时隔一年多，苏州再度发布住宅品质提升设计指引，不仅是对上一次政策的补充和细节化，同时也更加利于统一行业规范，保障购房者利益。

　　2021年9月9日，苏州市、区住建局、发改委、公安局、资规局、税务局、市场监管局、银保监分局、网信办，以及苏州工业园区规建委8部门联合发文《关于持续整治规范房地产市场秩序的实施方案》，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

　　力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

　　①房地产开发方面，房地产开发企业无资质或超等级开发；强制交付未达到竣工交付条件的房屋；违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

　　②房屋买卖方面，发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序；新建商品房分销机构哄抬佣金、“小蜜蜂”式堵门拉客、恶意返佣撬客；网络平台和自媒体等发布虚假房源和价格信息,渲染成交案例、炒作局部区域市场行情；通过各种方式制造购房恐慌情绪；臆测调控政策走向或趋势误导市场走势；夸大负面报道进行有偿新闻。

　　③住房租赁方面，未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。

　　④物业服务方面，未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

　　2021年12月7日，为深入实施以人为核心的新型城镇化战略，根据国家、省新型城镇化工作部署，苏州市政府办公室发布了《关于印发苏州市“十四五”新型城镇化规划的通知》，涉及机场、交通、户籍、人才、民生等诸多方面。

　　该规划着力阐明2021—2025年期间全市新型城镇化发展的总体要求、主要目标和重点举措，为苏州建成充分展现“强富美高”新图景的社会主义现代化强市提供牢固支撑。

　　①机场：规划建设民用运输机场，构建快捷联系的机场集疏运通道，推进苏淀沪城际铁路、苏虞张线市域（郊）铁路建设。

　　③落户：调整完善积分落户政策，精简积分项目，逐步取消年度落户名额限制，增强城市人口资源吸附力；加快推进电子居住证，简化市域内居住证转换办理手续。积极联动长三角城市群积分累计互认制度，落实跨省户口迁移一站式办理。

　　④交通：建设全国性综合交通枢纽城市，推动苏州北站与上海虹桥站联合打造全国性高铁枢纽，助力虹桥国际开放枢纽建设。深度融入长三角生态绿色一体化发展示范区，将苏州南站高质量打造为一体化示范区重要门户高铁枢纽。

　　⑤创新功能区建设：狠抓太湖科学城、独墅湖高教区、长三角国际研发社区等为核心的创新功能区建设，全力支持“一区两中心”7等高等级创新平台建设。

　　⑥沪苏同城：支持昆山、太仓、相城和苏州工业园区等参与虹桥国际开放枢纽建设。加快机场、港口航道、铁路、公路以及邻接地区地面衔接，研究建设苏州北-上海虹桥15分钟高速城铁专线小时紧密通勤圈。

　　⑦人才：深化人才发展体制机制改革，破除人才引进、培养、使用、评价、流动、激励等方面的体制机制障碍，力图构建更加完善的人才政策架构；

　　⑧城市更新：强化姑苏区、高新区狮山、园区湖西、相城元和、吴中长桥、吴江松陵以及县级市重点镇、省级以上开发区等重要功能片区更新改造，因地制宜分类实施老旧小区、城中村有机更新，加强苏州古城及老城区，甪直、木渎、同里、黎里、盛泽等老镇区综合提升。

　　⑨教育：提升普高招生占比，完善随迁子女就近就读政策，让符合条件的随迁子女“应入尽入”，注重本地特质技能培育，基本实现“幼有所学，学有所教”。

　　⑩医疗：健倍增三甲医院数量，加快推进复旦大学附属中山医院长三角合作医院等项目建设，提高办医质量。

　　3月13日，全国发布《十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，将保障性租赁住房作为实现“房住不炒”政策重要的措施，提出“以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。

　　4月15日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、市场监管总局等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》。《意见》主要从“加强从业管理”、“规范住房租赁经营行为”、“开展住房租赁资金监管”、“禁止套取使用住房租赁消费”、“合理调控住房租金水平”、“妥善化解住房租赁矛盾纠纷”、“落实城市政府主体责任”七方面入手，旨在引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，促进住房租赁市场健康发展。

　　4月30日，中央局召开会议，再次重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

　　6月2日，国家发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》，从发布之日起施行，有效期五年。《暂行办法》提到，保障性租赁住房中央预算内投资专项以新型城镇化战略为导向，坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设。

　　7月2日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“通知”），明确将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs试点项目。

　　12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行。会议称加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。另外，会议上，第五次定调“房住不炒”，首次提出探索新的发展模式。

　　7月13日，住建部、国家发改委、银保监会等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（简称“《通知》”），其中提出了房地产整治的三年目标以及具体整治领域、整治办法以及整治机制。

　　9月24日，央行货币政策第三季度例会，会议针对楼市提出“两个维护”：维护房地产的健康发展、维护住房消费者的合法权益。

　　10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约利用，促进房地产市场平稳健康发展，全国会决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　11月8日，国务院发展研究中心召开深圳房地产形势座谈会，座谈内容包括房地产市场总体形势、当前面临的风险以及对房地产税的看法和意见等。

　　11月9日，中国银行间市场交易商协会举企代表座谈会，主要内容为部分房企有计划近期在银行间市场注册发型债务融资工具，境内发债政策有望松动。

　　11月12日，银保监会党委扩大会，会议指出，稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫倾向，稳全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

　　12月14日，中国人网发布财政部部长刘昆在2021年10月19日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明。刘昆指出，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。

　　4月13日，国家发改委发布关于印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知，提出2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务。《任务》在提升城市治理水平方面指出：落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针，严格限制建设500米以上超高层建筑，严禁建设“丑陋建筑”。

　　5月25日，住房和城乡建设部、科技部、工业和信息化部等15部门发布关于加强县城绿色低碳建设的意见。意见指出，严格落实县城绿色低碳建设的有关要求，控制县城建设密度和强度。意见强调，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。鼓励新建多层住宅安装电梯。县城新建住宅最高不超过18层。

　　3月4日，为进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，涉及七方面：强化宅地供应管理，深化完善房价地价联动机制，严格新房价格备案管理，强化商品房交易管理和中介管理，严格规范企业购房等。按优先购房政策购买的新建商品住房限售5年。

　　4月20日，南通市委办公室、市政府办公室印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布在南通市范围内调整用地出让方式，将房价地价精准化“双控”制度的施行范围扩大至全市域：全市普通商品住房用地均采取“控房价、控地价”方式供应,严格控制土地溢价率,旨在保持房地产市场平稳健康发展，做到精准调控、长效管理。

　　8月2日，东莞市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”，包含稳控住宅用地出让价格优化土地竞拍规则、强化住房限购措施、加强房地产金融管理、加强房地产税收监管和调节力度、建立二手房成交指导价制度、加强商品住房销售监管、持续规范房地产市场秩序、完善住房保障体系建设等8项内容。

　　8月25日，安徽省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省公安厅等九部门联合印发《安徽省持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》。该方案针对房地产开发企业违法违规开工建设、未按施工图设计文件开发建设、未按房屋买卖合同约定如期交付等问题，房屋买卖中存在的发布虚假违法房地产广告、捂盘惜售、销售车位等问题进行整治。

　　10月10日，哈尔滨市多部门联合发布《关于促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，实施意见共16条，在为房企减负上实施意见提出了包括降低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动、降低房企拿地成本等政策。

　　11月17日，江苏省住建厅发布重要文件，即关于《落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》的政策解读，涉及住宅工程资金链、验收交付、责任落实等方面。其中，文件明确要求：建设单位是工程质量第一责任人，要依法对工程质量承担全面责任。《实施意见》将于2021年12月10日正式实施。

　　3月8日，郑州住房公积金管理中心发布关于征求住房公积金个人住房政策调整意见和建议的通知。除适当延长申请公积金的缴存时限以外，通知还提出，按照缴存和购房情况设定最高比例(金额占房产总价比例)。首次使用公积金购买家庭首套住房的，最高比例设定为70%;异地及其他情况最高比例设定为40%。

　　4月29日，南通市住房公积金中心发布了《关于调整购买第二套住房公积金额度的通知》，明确表示：对购买第二套住房公积金额度进行调整，按照原标准的50%执行，即最高额度从40万元/人降到20万元/人。

　　5月6日，广州住房公积金管理中心发布《广州住房公积金个人购房实施办法》(征求意见稿)，意见稿拟规定二手房期限与楼龄之和不超过50年，借款人的期限最长可以计算到借款人法定退休年龄后5年，且最高不得超过65岁。

　　5月27日，北京住房公积金管理中心印发《关于进一步实现住房公积金服务“跨省通办”的通知》，实现住房公积金单位登记开户、住房公积金单位及个人缴存信息变更、购房提取住房公积金、开具住房公积金个人住房全部还清证明、提前还清住房公积金5项服务事项“跨省通办”。

　　10月20日，浙江省绍兴市发布《关于调整规范住房公积金有关业务政策的通知》，主要内容如下：1、严格申请公积金职工家庭缴存地和购房地的房屋套数核查，不得向购买第三套及以上住房的职工家庭发放住房公积金个人住房；2、加强对申请公积金职工家庭公积金次数及状态的核查，不得向已申请两次公积金职工家庭或有未结清公积金职工家庭审批并发放公积金。

　　5月28日，南京住房保障和房产局发布《关于进一步优化无房家庭购房工作通知》，通知重申“无房户家庭”的认定标准：除须满足本市户籍、全市范围内无自有住房外，新增2年内无自有住房登记信息和交易记录、前1年内在南京连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税两个条件。如无法提供社保或个税证明，则须南京户籍满5年。此外，学生集体户不再认定为“无房家庭”。

　　8月5日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，《公告》明确：自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。相关负责人表示，在《公告》发布前提交离婚申请，尚未正式办理离婚登记的，离婚后仍然按照原先的政策执行。

　　8月5日，杭州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》），《通知》指出，进一步加强住房限购。落户杭州市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在杭州市限购范围内限购1套住房。非杭州市户籍家庭，在购房之日前4年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在杭州市限购范围内限购1套住房。

　　8月10日，贵州省住房和城乡建设厅发布《关于启动住房公积金流动性风险响应的通知》，主要内容如下：职工家庭已办理过住房公积金须在首套住房公积金结清满十二个月以上，方可再次申请且最低首付款比例不低于40%，利率按同期首套住房公积金个人住房利率的1.1倍执行。

　　9月14日，天津市公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金有关政策的通知》，《通知》指出，天津市职工家庭在本市购买第二套住房，申请个人住房公积金的，利率为同期首套个人住房公积金利率的1.1倍。

　　10月9日，杭州市公安局发布《关于调整杭州市大学毕业生落户政策的公告》。杭州落户政策调整为具有全日制普通高校本科以上学历者（本科45周岁以下，不含45周岁；硕士50周岁以下，不含50周岁），在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区；全日制普通高校博士研究生（55周岁以下，不含55周岁）学历者，可享受“先落户、后就业”政策。

　　10月11日，宁波市奉化区人社局发布发布了《宁波市奉化区人才购房补贴申请公告》。符合条件的大专学历或初级职称人才，可获最高8万元购房补贴；符合条件的本科、硕士、博士可获购房补贴分别为16万元、20万元、40万元；而通过奉化申报入选或全职新引进的国家级人才，最高可获100万元补贴。

　　12月10日，湖南省衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市财政局联合发布《衡阳市城区新建商品住房和地下车位财政购房补贴实施方案》。《方案》明确，2021年12月1日起至2022年5月31日止的6个月时间，在衡阳城区购买新建商品住房或地下车位，并办理了网签备案并缴纳契税，根据情况不同享受不同的财政补贴额度。需要注意的是，购买商业门面或二手房不能享受补贴。

　　12月13日，安徽省芜湖市发布《青年英才购房补贴发放实施细则的通知》，将对符合条件的人群发放购房补贴，给予购房款最高10%补贴。首期补贴为购房款的3%，分3年平均兑现，剩余购房款补贴按申请人上年度实缴个税地方留存部分逐年兑现。

　　总体而言，2021年苏州层面，始终把握“房住不炒”的调控主基调。不仅联合苏州8部门集体发文，重点整治规范房地产市场秩序；还发布住宅品质提升设计指引，进一步提升苏州住宅建设品质。此外，苏州市“十四五”新型城镇化规划也正式出炉，诸多利好规划有待实现。

　　中央层面，始终坚持“房住不炒”的定位，频繁释放维稳信号，多方面稳定供需两端市场预期。同时大力发展保障性租赁住房政策，以及积极推进新型城镇化和城乡融合发展。

　　地方层面，多地出台房地产市场调控管理政策，着力稳地价、稳房价、稳预期，进一步确保房地产市场平稳健康发展。部分热点城市进一步完善住房限购政策及公积金政策，维稳房价；部分存在去库存压力的城市，则以放宽落户政策、降低人才购房门槛或提供购房、住房补贴为主，进而达到定向放松的目的。