2021长沙楼市年报来了！

　　半年一度的盛会如期而至。2022年1月6日，由天猫好房、湖南乐居、湖南中原联合举办，湖南省房地产业协会指导

　　又是一年楼市收官，2021年长沙楼市表现跌宕起伏，最终究竟交上了一份怎样的答卷？此次研判会的召开旨在为地产界同仁带来最专业、最详实、最及时的市场报告及形势预判。

　　会议伊始，作为此次研判会的主办方代表，天猫好房湖南区域（新房）总经理、乐居控股有限公司湖南区域总经理侯亮上台致辞并对莅临现场的嘉宾表示欢迎。

　　过去的2021年，全国楼市表现如何？中原集团研究院副院长刘渊带来主题演讲《双强管控下的楼市再平衡——全国楼市解读及明年预判》，为大家带来了2021年全国楼市的数据分析以及对2022年楼市走向的预判。

　　去年一年全国楼市高开低走，上半年楼市增长远超正常水平，为实现原定维稳目标，更严格执行杠杆率控制政策，使得市场在下半年快速下行。

　　房地产高增长的时代已经结束，炒房囤地获取高收益的模式将难以再现。“稳市场”将成为未来相当长一段时间内政策的目标。一二线城市主要是控房价，三四线城市则主要是“稳”成交量。

　　对于2022年的预判，刘渊认为2022年各主要城市以及全国新建住宅销售面积小幅回落，一二线城市总体将回归正常年份水平，成交量预计总体下跌10%。三四线城市基本面较弱，预计将有稳需求政策出台，最终使全国新房市场销量跌幅稳定在5%以内。

　　作为此次研判会的重头戏，湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢在会议最后压轴登场，带来《突破·周期——2021长沙楼市总结及明年预判》。

　　根据胡治钢现场演讲中披露的数据显示，土地方面，2021年长沙土地供销规模远超往年，成为了近六年来土地供销量的最高峰值。2021年长沙内六区经营性用地供应建面2452万方，同比上涨52%；成交建面1836万方，同比上涨31%；平均楼面价4147元/平，整体溢价率4%。三轮集中供地的加持为长沙带来了超两千万方的土地供应量，这也将为后续新房市场提供有效的供给。

　　从供应结构来看，单限地价和不限价地块占比扩大，给到房企开发高端品质项目打造空间，但双限地仍是主流，控房价稳地价核心不变。

　　新房方面，2021年长沙新房市场供应明显放缓，成交在上半年热销支撑下，同比基本持平，供需相对平衡，但自7月开始需求乏力，逆转为持续供过于求，下半年月均成交环比跌幅为19%，价格维持涨势。全年内六区商品住宅供应面积1456万方，同比下跌11%；成交面积1483万方，与去年基本持平，同比微涨1%。成交均价11914元/平，同比上涨13%。

　　2021年长沙新房市场精装占比再次提升。内五区在售项目中含精装占比34%，毛坯占比66%呈逐年下滑趋势，热销TOP10中均为精装项目，以装标2500元/㎡为主，开发商依靠精装溢价同时提升品质，减弱客户抗性。

　　大户型产品成为了去年长沙楼市上的热门产品。尤其下半年大户型住宅积极拿证，截止12月底存量已超百万方，盘均存量上涨33%，去化周期6.2个月，短期压力小。2021年长沙大户型改善型产品供销量价大幅上涨，供应超194万方，同比上涨73%，成交超173万方，同比上涨77%；成交均价达15916元/平。三指标均为峰值，供销两旺，延续供过于求。项目分化情况犹存，该类产品畅销离不开地段、品质与配套优势加持，如无则流速极慢。

　　开盘方面，今年拿证项目与集中开盘项目基本与去年持平，蓄客艰难，大部分项目选择平推。数据监控到，去年长沙六区一县391个项目集中开盘，推货套数63529套，同比下跌15%；整体认购率60%，同比上涨3%。总推量与盘均推货量同比齐跌，为近三年最低值，上半年市场较为活跃，支撑整体认购率同比小幅上行。

　　截止至2021年12月底，长沙内六区商品住宅的库存量达889万方，处历史高位水平，随近六个月去化速度减慢，去化周期陡坡上行至8.1个月，近四年库存量波动上涨，如需求持续乏力，去化风险将进一步加重。

　　商办方面，三大业态继续维持库存屡创新高，去化高压的状态。其中商务公寓方面，长期供过于求，库存为商办物业中最高值，因流速相对较快，去化周期为最低值，仍有去化压力。写字楼方面，库存长期高位波动，去化速度最为缓慢，去化周期为商办物业中最高，长达24年。商业方面，库存和去化周期均位于三大物业间中位水平，风险仍然很大。

　　整体来看，2022年，长沙商品住宅房价稳控，供求量高位微跌，略微供过于求。六区一县商品住宅预计新增供应1749万方，主力外扩，核心集中在长沙县和望城区。由于近六个月流速减慢，预计去化周期有12.8个月，仅岳麓区短中长期去化压力相对较小；从板块来看，主要集中在麓谷谷山、滨水新城、高铁新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸与麓谷谷山去化压力偏小，而受市场活跃度影响，中心、泉塘、隆平高科等片区去化相对缓慢。