2021年楼市年度总结及楼市预测——明年量稳价涨

　　新冠疫情转眼间已经持续了两年，马上就要迎来第三个戴着口罩过的年头了，在此为西安加油，为国人加油，大家团结一致，战胜疫情，共度难关！

　　2021年的广州一手楼市绝对称得上是一部跌宕起伏的年度，为什么这样说？看看“心电图”就知道了

　　受“新冠”疫情影响，去年的楼市在疫情逐渐得到控制、政策有所松绑等一系列利好的持续带动下，成交量步步高升，最终突破11万成为近四年的最高位，十年内也仅次于2016年的12.7万

　　相比之下，今年楼市成交主要呈两头高中间低的走势。这也是为什么我说今年跌宕起伏的原因，这里值得一提的是：都说行情不好，但今年的一手住宅网签量也早已破10万大关，而且看势头，超越去年没什么悬念！

　　顺带一提的是，广州一手住宅12月首周网签成交3505套，加上这两周，目前单月成交已经超过8700套了，别看12月只剩下10天数据，这可是每年网签最集中的日子，各大开发商也在做最后的冲刺，如没意外，广州本月网签是很有机会重回15000套的！

　　除了对一手楼市的预测，还有对二手指导价的猜想、奉劝业主理性挂牌出货、持币打新的建议，在这里就不多赘述了，有兴趣可以点进去看，虽然现在看意义也不大了！

　　正所谓万变不离其宗，决定新房成交数的两个重要指标就是：限购限价等一系列政策、房贷利率，简而言之就是政策、货币

　　对于当下以国家政策为主导的楼市，读懂政策将是每个购房人的必修课，八月初就判定九、十月冷而年尾热的依据，靠的不是直觉不是盲猜，而是对限价政策有深刻的理解。

　　年末楼市火热靠的是开发商以价换量的结果，也是严格执行限价的结果，但这种火热注定是不可持久的，仅凭年底的火热，根本不足以支撑明年的量稳

　　截止目前，最新五年期的LPR利率报4.65%，已经近20个月都没有变化了，相信短期内也不会有太大的变动，降利率主要是体现在基准加点的下调

　　相比于之前广州首套普遍加点130BP的高位，目前主流加点是120，甚至已经有降到100的，也就是说首贷利率5.65%

　　从趋势看，利率还会持续下调，但要回到年初的5.0%左右估计是够呛，下调并维持在前两年比较常见的5.4%左右是我的预期。而另一方面，从种种迹象看来，限价也正在松动，或许解开的幅度不会太大，但足以让你肉疼

　　结构性上涨体现在楼市，不是指全国的房价都按这个预期涨，实际是城市之间分化的进一步加剧：一二线城市主涨，小城市平稳过渡甚至回落。此消彼长之下，按照中指数报告预测，实际明年的广州楼价会有个不小的拉升

　　但这并不代表是广州将迎来普涨，分化不仅存在于城市之间，就广州而言也是分化严重，概括而言：回归核心价值，中心四区仍值得持续看高一线

　　首先不管接下来楼市政策的走向如何，但整体的节奏一定是高频率的了，有正确的解读+强大的心理是必须的，不然救心丸就要常备了

　　广州的二手房指导价不知不觉也已经实行了将近4个月，指导价对二手市场的冲击那是立竿见影的，能把金九银十的成交量干趴成全年最低，也是没谁了

　　但不同于深圳成交量的断崖式腰斩，广州二手房市场虽然低迷，成交量还不至于跌入谷底，主要原因有两点：①受指导价影响的只有96个小区，而不像深圳这样全面受限；②广州房价几乎没有倒挂，因此同片区一手房如果不是特别优质，还是比较多人选择即买即用的二手房

　　自上月二手房贷额度逐渐充足以后，11月二手房成交量环比上涨20%。不仅如此二手房成交均价也有轻微的回升，很好的证实以上的两点。

　　价格相对而言，广州并没有深圳那么坚挺了，波动较大。与深圳的量跌价稳相比，广州是量跌价也跌，只是量跌的没有那么夸张。但从成效而言，指导价的作用已经达到了预期的效果。

　　收回指导价是几乎不可能的，但就目前的形势似乎还没必要进一步收紧。信贷仍然是楼市调控的最关键手段，二手指导价作为大招的存在，从稳字出发，我个人还是倾向于明年指导价按兵不动（除非大放水）

　　②海珠、黄埔、南沙最新住宅地块的出让，被要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%···（南沙后面又取消了限制）

　　今年在这个方向上的政策指向几乎都是收紧为主的，与去年形成强烈的对比，重灾区自然是黄埔南沙了，那真是惨不忍睹···

　　关于这两个区的问题，其实在之前的文章也有提过：黄埔南沙处于正逐渐夯实的过程（点击查看前文），第一阶段的土地红利已经过去了，过渡阶段难免会有阵痛，但中长期我仍然看好。

　　尤其是新地块预留无房家庭比例不低于50%的规定，目前南沙是解开了，黄埔海珠呢？我的看法是不仅不会解开，相反去年一整年没有露脸的天河越秀一旦成功出让，也会作此要求。

　　就拿前两天开盘的招商保利·海珠天珺来说，均价8万多到9万多，总价1200万到2400万的房子，线上秒光！对比不远处琶洲扛把子保利天悦的二手动辄15到20万一平，是真香~

　　基于这种大背景，只要大家不傻，都会去抢新房！因此，为了贯彻房住不炒的思想，50%房源留给无房家庭很有必要，甚至如果限价一直没有松动，摇号选房也是不稀奇的。

　　在二手指导价出现之前，LH买房这条路子其实我并没有担忧太多。哪怕深圳上海都已经严格限制到3年为限，广州也一点都不慌，这个在今年一月就有提及过，但现在形势不一样了···

　　基于上面提到打新的逻辑，购房名额的限制一定会逐步收紧：查首付来源是为了杜绝代持、取消人才购房政策为了减少炒房的风险等等。而LH是当下制造购房名额时间成本最低并且最直接有效的一种途径，没有理由不动它呀

　　去年提出除中心四区外的7区实行差别化入户，关键字：28岁以内、大专即可！现在虽然还没有落实，但既没有与中心区限购冲突，也能区别于“人才购房”这种投机的放开，利于广州吸纳人才的同时，也响应房住不炒核心的，也只有它了。

　　不要想那么复杂，既要又要的想法切记不能要，按当下迫切需求选择，学位、交通、生活配套、工作通勤时间等等几大核心要求你只要满足一个以上就可以考虑了，不要幻想一步到位，也别想什么中心四区。

　　找准踏板做好二级甚至跳的准备，谁还不是这样过来的呢？切记选房要带目的性，看中了符合了就别犹豫！

　　可以多要求一下自己，找到符合两到三个核心需求再下手。但基本上这b就是我见过最难买房群体（我没骂人）。没办法，名额宝贵嘛，多挑一下没毛病···

　　总价四百到六百万推荐板块：黄埔科学城、老黄埔、广钢、番禺万博、白云棠溪，另外中心区门槛较低的一些楼盘也可以考虑

　　总价再往上走的，除了上述说的几个板块以外，购房的思路也可以大胆的考虑一步到位，没房又不知道怎么买，手里资金比较充足的，不妨多等一下。

　　选对房子的同时，尽量的做到最大杠杆入场，结合前文提到的限价限购的大前提，我这里参考深圳给出公式：无房无贷+社保累积+持币=倒挂新房到手

　　单纯二套的购房逻辑与首套b大同小异，唯一区别就是杠杆没首套的多，这里不多赘述。置换型二套目前应该是最头痛的那拨，尤其是前阵子信贷管控严格的阶段，很容易就陷入进退两难的局面。

　　我给的建议首先是尽量不要卖出中心区置换到近郊区，这是典型的买椟还珠，100例里面都没有几例是成功案例，但成功的几例要重点讲：中心区老破楼梯房等劣质资产通通甩掉，换哪都赢

　　置换就是对资产的一次升级、重新配置，劣质物业就要果断舍弃，别做梦要什么高位出货了，珍珑入局先要弃子，前路才能豁然开朗，还在纠结的终究是自己耽误自己。

　　最理想的局面当然是卖房高位出，买房低位入，但退一步来讲，以目前的市场，低出低入并不吃亏，因为一转手，换来更优质的资产配置！