权威发布：2020年房地产市场总结及预判（下）

　　2020年深圳二手住宅成交套数同比上升23.5%至95273套，接近2016年的成交水平。全年二手住宅成交面积为819.29万平，同比上升29.1%。 近五年深圳全市二手住宅存量逐年上涨，但涨幅较小，全市二手住宅成交量涨跌对全市二手住宅换手率的涨跌有较强的影响。2020年深圳全市住宅换手率为4.38%，较前一年上涨了0.74%。

　　2020年中原两大指数受疫情和715政策影响显著。年初疫情爆发后，中原经理指数连续两个月下滑至荣枯线月复工后经理指数回升，6月经理指数达到今年最高值73%，随着715政策的出台，7月底经理指数迅速回落至59%。

　　整体来看，2020年中原经理指数全年都高于50%荣枯线，说明经理对市场持长期看好的态度；报价指数全年都高于55%，远超过30%荣枯线，且全年波动幅度较小，说明业主对深圳市场信心充足，心态坚挺。

　　成交占比来看，今年龙岗区成交发力，成交套数同比上升48.8%至26508套，是唯一一个成交占比上升的区域，占比上升4.7%至27.8%。一方面，今年4月坂银通道实现通车，连接福田区、龙华区、龙岗区的地铁10号线开始运行，龙岗区交通便利性得到改善；另一方面，龙岗区相对较低的价格也吸引了置业者的关注。

　　2020年深户购房占比继续提升2%至79%，广东其他地区购房占比不变，内地和香港购房占比出现下滑， 2020年上半年深户购房占比高达82%。715新政发布后，深户的购房门槛被提高，因此部分深户失去了购房资格。而新政对非深户购房要求维持不变，使得下半年非深户购房客占比攀升，深户购房占比下降，2020年下半年深户购房占比下滑至75%。

　　从各区成交面积来看，2020年龙岗区一手商业成交面积1.9万平，为全市成交面积最大的区域，占比23%，其次是宝安区成交1.5万平，占比18%。

　　2020年二手商业成交3705套，同比↓10.4%。2016年以来二手商业年成交量逐年下滑，2020年跌至近10年来的最低值；二手商业成交面积为27.1万平，同比↓5.4% ，同样为近10年最低。商业二手交易税费较高，流动性较差。

　　西乡商圈夺得年度热门商圈成交桂冠，龙华商圈、龙岗中心城商圈分别位列二、三位。从二手商业购房用途来看，投资占比高达85%，自用兼投资的占比12%，纯粹自用的占比仅2%。

　　近两年办公供应放缓，2020年全市一手办公批售9570套，110.1万平，面积同比↓13.0%。

　　2020年新增预售办公项目34个，罗湖、宝安均有8个办公项目获批，获批办公项目个数最多，但南山区获批办公面积最大，6个新增办公项目面积合计32.0万平，占全市办公批售面积的29%。罗湖区2019年办公零供应，今年批售25.1万平，占比23%。

　　从区域成交来看，2020年南山区一手办公成交17.8万平，遥遥领先，占比41%，其中南山区前海华润金融中心T2栋整售，另外南山的招商局前海经贸中心、恒裕深圳湾两项目办公去化较快。

　　宝安全年成交面积为11.40万平，占全市成交的26.8%；成交均价为91624元/平，同比上升0.52%。

　　2020年千万豪宅成交中招商领玺以360套的成绩位列第一。大悦城·天玺一号以276套的成绩位居第二。

　　2020年全年深圳新房住宅成交4.54万套，同比增长19.8%，成交量为近5年来的新高。二手成交约9.53万套，同比增长23.5%，成交量接近2016年的水平。总体看，一二手住宅同比皆增长2成，反应2020年一二手市场都非常活跃。但由于中美贸易战、疫情爆发以及金融政策、调控政策变化等多因素影响，2020年深圳市场变化不断，一二手市场轮番掀起热潮 。

　　种种因素下，715政府出台了，新政后市场应声下跌，整个楼市进入比较冷淡期。首当其冲的是二手房，二手成交量大幅萎缩，价格升幅受到大幅压制。到十月份，深圳再迎来利好，40周年庆典明确深圳大湾区核心发展引擎定位，压抑的气氛有所缓和。新房开始主导，打新潮全面启动，新房蜂拥而出，推盘量一波比一波多，住宅项目很多秒光。

　　新房市场表现很好，近期也引起政府关注代持、众筹等问题，市场担心会不会有政策出来。政府希望真正有需要的人买来自己住，因此也不排除深圳有新一轮的政策。政府的态度很明确——房住不炒，还会是明年的主基调。

　　2020下半年，新房打新热潮开启，持续至今，但也引起政府关注。2021年开年预计不像往年一样平静，开发商推盘预计将继续保持较高水平。全年看，政策面稳定基础上，2021新房供应将继续增长，但均价将继续维持稳定。

　　2020年复工后，深圳二手市场持续攀升，7月月度过户量达到全年峰值13407套，715政策后市场趋于冷静。整体来看，2020年深圳二手住宅成交活跃度较强。展望2021年，尽管二手市场成交会受到新房市场的挤压，但目前新房热点楼盘购房难度大，部分“打新客”或将回流，在多重因素的作用下，预计明年二手市场走势会相对平稳。

　　2020年头部长租公寓也接连暴雷，预计未来长租公寓行业扩张会放缓，进入稳步发展阶段。预计明年长租公寓增量会有所减少，但目前存量市场供应充足，深圳租金水平会趋于稳定。

　　商办供过于求的走势持续恶化，先行示范区的各项政策落地后营商环境将得到进一步优化，深圳的城市吸引力毋庸置疑，全国投资者及资本不断往深圳聚集，商办市场前景可观，但短期内仍将维持缓慢去库存的状态。