“我抄底了武汉楼市”

　　重赏之下，必有勇夫。今年以来，房地产市场仍在底部徘徊，销售连续数月下滑，为提振市场，各地频频发布救市政策，

　　9月末，刚走出售楼部的黄晓怡(化名)给朋友发送了一则信息，“房子差不多落定了，今天交了定金”。发完信息的她有些想哭，直到闻见空气中飘来的桂花香，她才再次拿起定金单仔细摩挲，真实的触感从指间传来，所有辛苦都在这一刻烟消云散。

　　尽管早已将买房纳入了自己的短期规划，但于黄晓怡而言，现在的节奏还是比预想中快了一些，如果不是一系列的变动，她大概率不会这么早下手。

　　今年以来，房地产市场仍在底部徘徊，新房市场的不景气让开发商现金流极度承压。为回笼资金，不少地区楼盘开始花式促销，楼市进入“买方市场”。

　　黄晓怡觉得这是一个机会，只要选好开发商、摸清项目背景，未必不能“抄底”。带着这样的想法，她开始在武汉的售楼处积极奔走。更为意外的是，由于付款时的一次操作失误，她阴差阳错等到了房贷利率破4%的新政，利息减少几万块，“简直是天助我也”。

　　黄晓怡买房十分迅速。从选定区域、项目楼盘再到实地探查、议价、落定签约，她大约只花了三周左右的时间。不过事实上，看似莽撞出击的她早在一年前就开始关注武汉的楼市动向。

　　2017年，从武汉高校毕业后，黄晓怡选择来到上海打拼，数次的搬家经历以及合租的蜗居感让她对租房感到厌倦，快节奏的生活也时常压得她喘不过来气。每当情绪低落时，她总会问自己“要不回武汉吧”。

　　下定决心是在2021年。因为家庭变动，黄晓怡最终决定离开上海，也是在这个时候，她萌生了买房的想法。

　　这一年，房地产市场风险事件频出，受大环境影响，武汉楼市在下半年进入下行通道，开发商开始通过以价换量的方式拉动成交。那时候，黄晓怡已经有些心动，但多番思考后仍决定继续观望，而2022年利率的下调打破则了她心中的顾虑。

　　今年8月，市场报价利率(LPR)进一步下调，1年期LPR下调5个基点至3.65%；5年期以上LPR下调15个基点至4.3%。这意味着武汉的首套房利率最低可达4.1%，若以150万元、30年等额本息计算，此时买房相比去年同期5.78%的利率可减少利息约55万元。

　　得知消息的黄晓怡很是欣喜，“现在商贷4.1%，公积金3.25%，二者相差不大。就算以后还有下降空间，但起码我不用高位站岗。”多方面考量后，她将目光落在了东西湖区的华润二十四城，并果断下手订下一套面积112平、三室两厅两卫的商品房。

　　10月1日那天，因为操作失误，黄晓怡在付首付款时多打了一块钱，导致整个合同的账款对不上，“每间房的合同编号都是唯一的，上面的金额直接对应房款，由于我的失误，所有步骤就得重新再来一遍”。

　　流程重走导致其节奏被打乱，付款时间也延迟了半个月，不过也得益于此，她迎来了房贷利率破4%的“新时代”。

　　10月18日，置业顾问告诉黄晓怡，武汉住房利率继续下调，首套房商贷已经降至3.9%，与3.1%的公积金差距进一步缩小。按其65万元的金额、以30年等额本息计算，她可以少还利息2.7万，“莫名又省了好几万，真是太庆幸了。”

　　赶上3.9%的商贷利率后，黄晓怡愈发觉得自己买对了时机，“现在首套商贷可以降的空间已经没有多少了，除非公积金降到3%以下。”

　　更为幸运的是，在这波购房中，她“抄底”的不止是房贷，还有房价。因为限购放开，非武汉本地户口的黄晓怡选择在武汉远城区的东西湖区置业。

　　她所购买的华润二十四城位于临空港新城，该区域属于重点发展区域，尽管短期商业、交通配套不够成熟，但教育资源相对较好，“资源变动风险最小，至于商业和交通，把时间拉长来看，随着城市、产业发展，这些都是会有的”。

　　意属东西湖的另一个原因是房价。该区域楼盘项目扎堆，“内卷”严重，是武汉楼市价格战较为激烈的板块之一。某中介平台数据显示，东西湖区共有183个楼盘，除华润外，金辉、金地、新城、保利、中交、海伦堡等开发商均在此有项目布局。

　　黄晓怡最初看中的是金辉世界城，该楼盘预计可在2023年底交房，但联想到此前的民企“爆雷潮”，她内心有些不安，权衡之下选择了相距三公里、2024年交房的华润二十四城，“华润毕竟是大央企，综合实力比较强，也比较稳妥”。

　　在她看来，央企的信用背书更能对冲楼盘潜在的烂尾风险。同时，置业顾问给出的优惠力度亦十分可观。

　　有中介人士告诉记者，二十四城三期9、10号楼已经售罄，目前在售的为7号楼，为毛坯状态，有99平方米和112平方米两个户型可选，均价约11000元/平方米左右。99平方米房源仍有楼层可选，单价可优惠至9800元左右，相当于均价的89折，“具体价格需要来现场商谈”。

　　按该人士所言，若全款支付，则最终总价有打到83折或84折的可能。就职于另一平台的中介张国富(化名)亦透露了相似的信息。

　　他直言7号楼较好的楼层房源已经不多，若意向二十四城可选择位置更好的8号楼，预计该栋可在10月22日前后拿到预售证，可参考7号楼的价格提前选楼层。“这个月购买的线天内全款可以再多让利一个点，当然具体情况要等8号楼预售证拿到之后才能确定。”张国富强调道。

　　记者注意到，中介口中的均价远低于7栋的备案均价。信息显示，二十四城7栋住宅的备案均价约12982元，若以99平方米的房源为例，其最低的备案价为12235元，9800元已经相当于是8折。

　　大力促销下，该楼盘的销售情况亦有所起色。克而瑞数据显示，二十四城7栋于6月18日开盘，当日成交22套，去化率为9%。截至10月20日，该栋共有136套房源完成网签，去化率约为52%。

　　这一去化率背后是“失速”的武汉楼市。一则发布于8月上旬的报道指出，今年以来，杭州、成都、西安的项目开盘去化率为65%、58%、62%，同属华中城市群的长沙、南昌为58%、73%，而武汉只有17%。

　　今年1-9月，武汉新建商品住房网签销售85737套，网签销售面积965.11万平方米，同比减少43.67%；其中9月网签销售7802套，网签销售面积89.49万平方米，环比减少17.18%，同比减少47.56%。

　　即便是在刚过去不久的十一黄金周，该城新房市场也未见起色。根据中指院监测数据，国庆期间武汉市商品住宅合计成交472套，仅10月1号当天成交过百套，合计5.66万平方米，较去年国庆同期下滑36%。

　　市场整体的不景气让远城区的项目销售愈发艰难。今年6月，武汉经开区、江夏区、东西湖区、黄陂盘龙城四个区域解除限购，本地和外地户口都不限制购房套数。限购的放开刺激了不少购房者的神经，也为这些区域的项目带来了热度。

　　政策刺激下，位于东西湖区的新城桃李郡三季度销售400余套，拿下了该季度的销售冠军。今年7月底，该项目C5号楼取得预售证，备案均价11500元/平方米，较前期备案价每平方米下降约1000元。不过，其目前实际售价约9100元/平方米，甚至部分房源单价可低至8000多元，远低于备案价水平。

　　有中介人士告诉记者，不止是东西湖，武汉当下不少新房实际售价都低于备案价，“市场行情太差了，不降价根本卖不动”。黄晓怡亦表示，有些楼盘甚至可以先交定金，等交房的时候再付首付，“非常‘卷’”。

　　而除了“打骨折”外，下调首付比例的楼盘亦比比皆是。例如同样位于东西湖区的中南云城，按照不限购区域首付两成的规定，一套74平的房源首付需在16万元左右，但可分期，最低3万元即可。

　　数据显示，十一期间，武汉城建集团的君樾府项目部分楼栋在89折的基础上可以再打92折，合计折扣约82折，公司另外32个武汉项目亦有不同折扣；位于汉阳的钰龙旭辉半岛五期此前放风单价不超2万元/平方米，但其国庆期间部分楼层一口价15800元/平方米；洪山区的保利城七期云廷备案均价约为22000元/平方米，但开盘当日成交折后的均价约为19500元/平方米……