南沙楼市到了危险的边缘

　　上个月，三区一中心（国家新区、自贸试验区、粤港澳全面合作示范区和承载门户枢纽功能的广州城市副中心）战略定位高大上的南沙，其主要用于发展总部经济、金融商务、科技创新等高端服务业的扛把子商务区灵山岛、横沥岛也顶不住了。

　　跟之前黄阁、万顷沙等外围板块跳水不一样的是，这次核心板块也跳水了，且力度远超以往，相对于去年的售价，遍地7-8折，甚至更低！300万的房子，总价亏掉100万也就是分分钟的事情。首付一亏完，剩下的就全是债了，核心板块跳水对南沙楼市的打击无异于珠江新城跳水对广州楼市的震慑！

　　对于这种不尊重规律的远郊新城，我一直都是建议回避，只是没想到这场风浪会来得如此之快，如此之猛。

　　分析南沙的文章浩如烟海，但很少有说到点子上的，发展了三十多年的南沙如今依旧冷冷清清的根本原因我在发展了三十多年的南沙，如今依旧冷冷清清的根本原因是什么？进行了详细解读。

　　广州南拓主战场番禺尤其是广州新城板块未成功崛起造成了番禺与南沙接近30公里的城市断裂带，加上与就业中心天河50公里的通勤距离（远超人类30公里的通勤极限），使人口根本无法从中心城区直接辐射到南沙，广州南拓的步伐因番禺戛然而止番禺，始于睡城终于睡城。南沙虽然地处珠三角的核心但却变成了广州的飞地，直接导致了南沙因人气不足造成的重大发展危机。

　　还有人寄希望于18号线号线撑死只能辐射南沙境内两个地铁站周边3公里内的楼盘，想靠这条地铁就把整个南沙新城拉起来无异于痴人说梦！

　　根据第七次全国人口普查结果，南沙2020年11月1日零时的常住人口只有84.6万人，仅为2015年《广州南沙新区城市总体规划(2012-2025年)》目标230~270万人的三分之一！2021年，南沙制定2025年的人口目标不得不由原来的最低230万下调至120万人，直接砍半！

　　城市规划的本质是对人口的规划。南沙对人口的误判直接导致南沙依托两百多万人规划的住宅并没有引入相应的人口进去居住，并且现有在南沙购房的，无论是广州人还是外地部分并没有在南沙工作、生活。人口的不足除了造成南沙的基础设施投入严重过剩，大大浪费了财政支出，同时没有足够人口支撑造成的产业不完善进一步降低税收来源。

　　根据广东省审计厅2021年度的审计工作报告，南沙在吸引总部机构和大型企业集团的任务落实并不到位以及重点项目推进并不理想。能够支撑南沙稳定发展、吸引大量就业的支柱产业依旧引入不足，致力于发展高端服务业的灵山岛、横沥岛奔4的房价并没有足够的高端购买力来支撑，顶不住降价也就不足为奇了。

　　不管你相不相信，南沙楼市已经危如累卵！广州现在想以一己之力把南沙快速发展起来，心有余而力不足！南沙目前面临着经济增长主要依靠投资拉动、人口不足、产业增长乏力等诸多困局。南沙没做起来对广州来讲有百害而无一利！南沙的崛起对广州经济有举足轻重的意义！新城建设失败意味着天量的资金投入飞灰烟灭！整个粤港澳大湾区的竞争力也将受到极大冲击！

　　提出问题不附带解决方案有点耍流氓，南沙之困究竟如何化解呢？接下来我将从城市发展战略、供地、税收、产业、交通5个方面开出5条解决方案。虽然在当前体制下，以下方案除了第5条外实施的概率几乎为0，但如果南沙不实施重大改革，按照目前的局势发展下去，那就只能呵呵了。

　　第一、尽快结束东南西北到处开发的摊大饼低效无重点城市发展模式，遏制西部与北部的开发与投入。广州想要重新成为区域的中心，再现往日的辉煌，就必须坚持东进、南拓不动摇！从山林走向平原，从河滨走向海湾，跟深圳、东莞连成一片，打造世界一流的湾区城市群。

　　第二、立即停止供应南沙商品住宅用地以及立即叫停依靠增加容积率能直接或间接带来商品房供给的旧改项目！供需决定价格，买房买的是预期，商品房作为金融性的资产，只有价格上涨才有投资价值。南沙在人口引入不足的情况下为了保持经济增长，过度依赖房地产投资，造成了严重的供大于求。南沙商品房的库存去化周期已经去到了29个月，就算接下来完全停止供应也要两年多才能完全消化完。但据计划，在现有库存如此庞大的基础上，南沙2022年预计出让涉宅地块依旧有18块之多，这是极其危险的！要想恢复流动性，除了停止供应甚至还要适当回收已经出让的土地，必须让资产从供大于求变成供不应求！

　　天量的供应导致南沙新盘出货形成踩踏效应，房价下跌会直接导致地价的下跌甚至土地市场崩盘，没有卖地就没有融资，修桥修路等基础建设就无从谈起，这对于一个新城来讲是致命的。堂堂南沙的地价已经沦落到与朱村、花都相差无几，这还玩个屁啊，低地价的城市很容易走入越穷越卖地，越卖地越穷的恶性循环，就跟得了癌症一样，非常难治。短期不供地财政方面肯定会面临阵痛，但是当前已经岌岌可危了，为了南沙的长远发展，此方案的执行是重中之重！

　　很多人把房地产当成万恶之源，寄希望于房价下跌挤出泡沫，内需就能逆势反弹，我们就能顺利走入以科技创新为主的高质量发展之路……这种说法纯属扯淡！对经济发展一窍不通！事实已经摆在眼前，房价下跌既没有拉动实体经济，也没有解决住房问题，消费零售更是一路下行，房地产打压得越猛，经济就越差。土地是地方政府的信用之源，货币发行的信用之锚，经济发展越好土地价格就越贵，土地越贵城市的资本就越雄厚。房地产是M2的主要生成机制，房就是债，债就是房，没有借债就没有印钞。只要房地产一停，各行各业是不是都感觉赚不到钱了，一切流动性的危机皆因房产交易下行而起！关于金融领域的问题，篇幅有限，下次单独开篇再讲。

　　对了，房价上涨不是会导致当地的居住成本上升从而影响企业的竞争力吗？当然，在把用来融资的商品房房价拉高的同时一定要引入用来居住用的低租金保障性住房，这样才能在保证高质量基础建设的同时让产业不失去竞争力。这也是大量二三线城市由于房价暴涨导致基础制造业受到冲击引起大量失业的首要因素，同时也是暴涨后天量供应打破供需平衡造成商品房供大于求导致房价暴跌的根本原因！

　　第三、调整南沙的财政体制。财政体制一直是制约广州快速发展的原因之一，广州的税收留存比例低到令人发指！仅仅只有28.5%，相当于赚了100块钱，自己只能花28.5元。税收是维持城市正常运转与繁荣的重要收入，税收的高低甚至决定一个城市的生死存亡！在我们这个主要以投资拉动经济增长的经济体中，GDP相当于投入，参考价值是有限的，税收才是产出，只有投入没有产出是要完蛋的！南沙的发展既然已经上升到了国家战略的高度，单单提高地方政府债务限额是远远不够的，必须要国家给予支持，比如南沙的开发能不能跟深圳一样，把税收大部分留在南沙，别给省里上交了，如果可以广州就会有很强大的动机去开发南沙。同时也要继续加大对南沙现有企业的减度，从而提高竞争力拉动就业。

　　第四、设施共享、产业共建。一直以来，城市间的竞争都是你死我活的争斗，城市边界恨不得都是开发的禁区，生怕附近的城市的占了便宜。这种思路在同质化的城市间还能理解，但在珠三角这种分工协作相对明确的城市群中就不太合适了。服务业天生是聚集的，城市越大效率越高，城市群同样也是要高度聚集才能提高整个城市群的竞争力。毫无疑问，珠三角的核心就是珠江入海口，所以南沙的位置才如此重要！如此得天独厚！

　　整个粤港澳能不能成为世界的都市圈，实际上要看南沙能不能发展起来，南沙的建设不仅仅是广州的事情，同时也是珠三角及整个广东省共同的事业。但是广东省一直有这么一个心理：你深圳不是不用向省里交税吗，每年少交了好几百亿，这都是人家广州交的，这个钱我就不收了，但是你帮我们广东省多负担起一些责任，给你搞个深汕合作区，去汕尾扶贫吧。南沙虽然近在眼前，但是舍不得给呀，可惜汕尾的开发价值怎么能跟南沙比呢。

　　南沙虽然发展了几十年，但开发强度依旧很低，仍有一望无际的空地，广州以一己之力根本不可能把南沙发展起来，广州要彻底将区域内与其他城市的竞争思维转变成为其他城市服务的思维。南沙不仅仅要建设为整个珠三角服务的交通枢纽、行政中心、文化设施、游乐设施等基础设施，更重要的是努力利用区域内和全省的资金，比如将少量规划的黄金地块低价卖给（甚至可以无偿赠送）佛山、中山、珠海、东莞、深圳等周边城市，并作为他们在广州的活动基地。尤其是深圳！深圳现在的开发空间已经极度紧张且生活成本高昂，如果能在南沙得到发展用地，无疑会吸引大量的企业来建设。

　　为了吸引华为落户东莞，东莞计划给华为员工提供3万套员工住房。2015年，华为仅以1个亿的价格拿下松山湖湖畔花园的土地（总建筑面积41万平，由20栋住宅组成，精装交付），楼面价仅仅只有1820元/平，建成后全部统一售价8500元/平。采用前5年租赁，期满后由员工购买（可拥有完整产权），购买五年后才能转让的先租后售创新模式。要知道当年松山湖的房价一手二手都要3万/一平了，这个价格比市场价便宜了70%！要是用当前松山湖5万/平的均价来算，相当于这些员工个个都分到了几百万，比在深圳住城中村不知道要强多少倍！

　　那么看似血亏的东莞得到了什么呢。自2012年华为把手机终端总部搬入东莞后，在2015年就成为东莞纳税、营收双料冠军，并在2017年签下总额不低于300亿的投资协议，为东莞带来了大量的上下游配套企业，创造了大量的就业岗位与纳税，使松山湖一跃成为东莞最强的产业基地，同时也一举成为东莞地价最高的板块，简直就是一本万利！相对于东莞筑巢引凤的大招，南沙当前针对本科学历以上2-6万元的人才住房补贴压根没有任何吸引力！

　　又比如，在灵山岛、横沥岛规划一片独立地块作为与香港、澳门合作的专属区域，允许香港注册的公司在南沙经营医疗、金融、保险等服务业。这些无偿的土地的划拨可以给南沙带来巨量的资金、税收、产业及就业人口，南沙的高端产业、人口的不足可以得到极大的缓解，同时更重要的是带动南沙的土地增值，走出低地价房地产依赖型的经济死循环。随着南沙的崛起，后续划拨可以逐步取消。

　　第五，改善航空出行需求。当前南沙至白云机场的直线公里，车程接近两个小时，出行时间成本过于高昂，尤其对于南沙发展总部经济、金融商贸等效率要求极高的产业来讲极其不利。目前南沙空域非常紧张，想在南沙或者番禺再建一个新机场已经绝无可能，只能就近联通20公里之外一海之隔的深圳机场。等到深中通道通车时应加密南沙至深圳机场的机场巴士班次，尽快解决航空出行的短板。现在可以想象当初把白云机场迁去花都，放弃最合适的选址海鸥岛有多失败吧把广州白云机场放在花都的危害，如今广州已直接把收益最高的珠三角核心空域市场拱手让给了深圳！

　　广州目前摊大饼东南西北到处开发的错误城市发展格局已经耽误了南沙发展的黄金二十年，大量没有价值的规划跟新城消耗了广州本不算充沛的财力，严重压缩了投入到南沙的资本跟人力。

　　当下南沙的开发对广州来讲非常尴尬与棘手。在有限的财力下，如果大部分都输给南沙，主城区的发展就无从谈起，如果对南沙勉强供血或者停止供血，那滨海新区的今天就是南沙的明天！