楼市展望｜连平：二季度房地产市场有望走出谷底房价或先抑后稳

　　【编者的线年是房地产市场深度调整的一年。在疫情冲击及居民预期收入下降背景下，部分购房需求延迟释放；同时，房企频频爆发，购房者观望情绪渐浓，销售端表现乏力。不过，从2022年年初开始各地支持房地产的利好政策轮番出台。中央层面则重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行。在中央重申房地产支柱产业背景下，2023年楼市发展变局备受关注。澎湃新闻特推出楼市展望系列，研判新一年房地产市场走势。

　　近期，澎湃新闻专访植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平，就2023年房地产市场趋势、房价及入市机会等话题进行深入分析与展望。

　　连平预计，2023年二季度开始，房地产市场有望逐步走出“谷底”。不过，政策加码到市场回暖仍然需要耐心，预计房地产市场将逐步摆脱底部区间。

　　2022年房地产调控政策已出现转向，随着房地产宽松政策密集出台，政策效应叠加，房价变化也备受关注。连平认为，2023年全国房价不具备大幅上涨的条件。房价可能出现先抑后稳的态势，全年房价与2022年末基本持平的可能性较大，热点城市房价可能在二季度出现企稳回升。

　　对于入市时机，连平提到，“考虑到当期购房政策条件相对宽松，门槛是近年来较低的，一方面购房利率，无论是首套房还是二套房，很多城市都已经降到或接近历史最低水平；购房首付比例在几十个城市也有不同程度的调降，就刚性和改善性住房需求而言，尤其是在大城市的购房者，应该说是不错的购房时机。”

　　考虑到我国人口增速总体放缓，城镇化发展步伐放慢，未来房地产市场整体需求较十年前高增长阶段有所回落，房地产企业普遍资产负债率偏高，三、四线城市城投公司杠杆率也较十年前明显上升，因此，未来一个阶段，我国房地产投资增速很难再回到过去高增长阶段。中央重申房地产是支柱产业的表述更多是出于针对短期经济维稳的诉求，毕竟房地产涉及的上下游产业链很长，直接和间接相关领域的产值占GDP的比重在三成左右。如果房地产市场能够在2023年逐步企稳，对中国经济增速回升至中长期潜在增长率水平附近有很大的帮助。

　　住建部部长倪虹指出今年住建部门工作核心是精准，并提出“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。”后续，楼市调控政策还有哪些空间？

　　2023年住房支持政策有望进一步加大实施力度。针对个人住房需求，2023年住房金融政策总体上进一步回暖。房贷利率有望保持在历史低位，商业银行个人按揭投放节奏会有所加快，地方公积金政策也将保持宽松基调，房贷利率有望进一步下调。央行将对楼市较为低迷的地区取消首套房利率下限，部分二线城市可能会进一步降低二套房首付比例，更多的城市可能取消“认房又认贷”，并采取“带押过户”，积极探索其他模式，鼓励改善性需求加快置换。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，部分城市可能会适当扩大二手房指导价的监测波动范围，不排除部分二、三线城市将进一步优化购房政策，推动存量房去库存。推动市场销售，加快存量房库存去化步伐将是下一阶段房地产支持政策的主要抓手。

　　2023年中国经济增速将恢复至潜在增长水平附近。工业在生产作业保持连续性和完整性、基建和制造业投资项目维持较快推进、生产结构性优化调整不断加快、内需回暖和房地产市场改善以及低基数等因素的推动下，工业生产将重回常态化运行轨道。投资将在扩大内需中发挥重要作用。其中，基建投资和制造业投资继续成为两大抓手。资金保持较强支持力度、项目储备充足以及实物工作量完成有保障，使得基建投资稳步推进。在技改投需求持续释放、高新技术制造业的引领作用继续加强、民企参与投资环境改善和金融支持保持较大力度的共同推动下，制造业投资保持平稳较快增长。需求得到改善、就业环境好转、服务性消费加速修复、提振政策支持力度加大和低基数等一系列因素推动社会消费显著回升。2023年在全球通胀挤压、加息抑制需求、世界经贸下行加剧等因素制约下，出口形势整体承压。通胀可能先降后升，总体保持平稳运行。综合来看，预计2023年中国GDP增速约为5.5%。预计2023年二季度开始，房地产市场有望逐步走出“谷底”。政策加码到市场回暖仍然需要耐心。2023年植信房地产综合指数先抑后扬，预计房地产市场将逐步摆脱底部区间。对比历史上类似的周期发现，当前房地产市场运行特征与2012年到2013年的状况较为接近，属于弱周期下的复苏阶段。房地产市场销售可能前低后高，重点城市房价二季度末开始率先触底回升。防疫政策的调整以及住房支持政策的进一步落地，是支撑房地产市场重新回暖的重要因素。参考过往经验，个人住房信贷增速回升到销售改善有望在此后的两到三个季度效果逐步体现，即到2022年二季度下旬销售预期可能摆脱“谷底”，三季度可能实现企稳回升，四季度出现加速回升的态势。全年房价涨幅可能止住跌势，传统的降价促销模式可能会在楼市相对疲软的城市再度出现；部分现房库存偏低的大城市房价在二季度下旬有望回升。

　　土地市场跌势可能收窄，土地购置面积跌幅可能较大幅度收窄，土地成交价格适度上涨，下半年部分大型民营房企有望逐步回到土拍市场。2023年房企资金实力将边际改善，预收款、自筹资金和银行跌幅较2022年有较大程度收敛，投资将触底企稳，并于晚些时候回升。总体回暖将是2023年房地产市场的基本特征，全年房地产销售、拿地和投资增速较2022年边际改善。预计2023年房地产开发投资可能达到约12.5万亿元，（名义）同比下降5%，跌幅较2022年有所收窄。

　　2022年房地产调控政策出现转向，随着房地产宽松政策密集出台，政策效应叠加后房价还会出现大幅上涨吗？

　　总体来看，2023年全国房价不具备大幅上涨的条件。房价可能出现先抑后稳的态势，全年房价与2022年末基本持平的可能性较大，热点城市房价可能在二季度出现企稳回升。由于大部分二、三线城市商品房库存处于相对高位，一些城市房地产开发商被允许对住房销售价格提供阶段性优惠措施。因此房价在2023年上半年可能偏弱，仅个别一线和重点二线城市房价保持坚挺，房价将延续2022年二季度以来的分化态势。考虑到部分大城市现房库存处于较低水平，上海、杭州等地区商品住宅的去化周期不足9个月，伴随着需求的逐步释放，叠加地价在过去12个月持续上涨，这类传统需求比较好的重点城市，其房价在二季度下旬有望回升。预计2023年一线城市房价看涨，到年末新房价格涨幅可能达到3.5%左右，高于2022年2.5%。

　　考虑到当期购房政策条件相对宽松，门槛是近年来较低的，一方面购房利率，无论是首套房还是二套房，很多城市都已经降到或接近历史最低水平，购房成本相对较低，且2023年还有进一步下调的可能；与此同时，购房首付比例在几十个城市也有不同程度的调降，为释放需求，鼓励购房，尤其是支持刚需购房，未来首付比例还有进一步下调的空间；公积金利率时隔七八年首度下调。有鉴于此，就刚性和改善性住房需求而言，尤其是在大城市的购房者，应该说是不错的购房时机。不过，在购房时还需要结合个人信贷能力、具体楼盘的区位、开发商的综合实力等要素作全面、综合的判断。