直面楼市“贬值潮”2022或超乎想象

　　全国平均房价1万，一个家庭的平均收入在6万左右，也就说即便买一套100平的小房子，再加上杂七杂八3.8%左右的税费，攒够首付起码需要五六年时间。

　　现在有些地方推出了购房购车优惠券，性质与兰博基尼5元代金券差不多，这哪是刺激消费？妥妥是在割韭菜。

　　同意婚前不买房的女生，会称赞她们“明事理”，难道这不该是常态吗？可见大多数人对“买房”的心理，早就发生了变化。

　　过去十几年，人们一直都在强调买房增值的作用，但现在还敢去劝别人买房的人，不是蠢蛋就是傻子，80%的城市房价都没了支撑。

　　2021年人口涨了48万，人口总和生育率降到了1.3，世代交替还没赶上，老龄化现象又加重了。

　　要知道，人口才是支撑房地产的关键因素，老龄化加重、老年人又不缺房，所以需求下滑只是时间问题。

　　除了人口，房地产更容易被杠杆撬动，从2000年到现在，杠杆率涨了57.2%，金融体系见了都要瑟瑟发抖。

　　过去买房、炒房，许多人都会通过加持杠杆获利，即使再财大气粗，一个劲地加持杠杆估计谁都受不了。

　　2017年，没人住的房子已经达到了6000万，空置率22%。而在2018-2021三年里又大约增加了1500万。

　　以前房价虽然便宜，但利率基本保持在6%以上，后来由于搞出一些利率折扣，与房屋折旧相互冲抵，这才让人有了一种买房升值的错觉。

　　就按房价1.4万元/平，利率4.25%、首付30%、30年，再将通胀、房屋折旧等因素考虑在内计算，房子没升多少值，反倒是成本增加了不少。

　　现在利率一度降到4%，这样的环境与市场，保不准还会继续下滑，所以才会有越来越多的人选择观望。

　　现在的楼市，需求端与供应端的矛盾越来越明显，炒房客忙得焦头烂额想到处割韭菜，而刚需在这个时候千万急不得。