2021年四大灰犀牛纠缠着环京楼市

　　既然难以确定性，那就说点我觉得更确定性一点的答案吧，那就是2021年环京楼市的四大可能的灰犀牛。

　　二个半月前，文章开头的这个问题，我可能会给你不同的答案，但在这近二个半月里，发生了太多不可预测性的问题，导致当时的很多答案不得不进行了修正。

　　比如深圳政府出台了政府指导价，从而直接下场与开发商、投资客争夺区域房价定价权。深圳政府此举，标志着中国楼市的调控，在特殊时期可以“不讲武德”，政府的举动开始“不设下限”。

　　所以说，在在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，环京楼市2021年*的灰犀牛，不是现在可以看得见的确定性，而是当下难以看见，难以预测，然后在某个时间点便不打招呼地出现的“Mr.不确定性”。

　　不出意外的话，未来十年，可能是不确定性加大的的十年；相应地，不管是楼市还是中国社会，可能挡在前进道路上的*灰犀牛，皆是“Mr.不确定性”。

　　*可怕的是，“Mr.不确定性”因为其“不确定性”的特点，在发生时，更显灰犀牛化的破坏力和震撼力。也正因为其“不确定性”的特点，壹书生也无法预测“Mr.不确定性”在2021年环京楼市中可能扮演的角色剧本。

　　北京楼市是环京楼市的价值原点和火车头，所以北京楼市2021年的走向，也会极大地影响环京楼市的波动情况。

　　B,房价走向上，2021年北京楼市大概率会处于微涨状态，但不太可能出现暴涨，因为政策不允许。

　　C,2021年北京楼市*的不确定性是楼市调控。如果房价稳涨而不大涨，即使楼市调控，也是正常化的调控，主要围绕打击杠杆化炒作的方面进行，不会出现类似深圳出台政府指导价等非常规调控手段。因此在正常化调控下，依靠过去近四年的正常积压需求的释放和市场上汹涌的人民币避险需求，北京房价仍会小幅度上涨；如果房价上涨度超过10%，不排除有大力度的调控出台。

　　从北京政府的角度来说，肯定不希望再次出现强力度的调控，而是希望引导积压需求正常释放，房价正常化上涨，这才是他们心中的*佳答案。

　　虽然疫苗已出，且世界各个权威组织预测下半年后，全球各地经济将正常化恢复，但仍不可否定的是，疫情仍是2021年全球性存在的一只灰犀牛。这只灰犀牛只有待被消灭后，犹如2003年时的SARS一样，才能让人真正地淡忘。

　　而疫情对于环京楼市的*可能的灰犀牛表现便是疫情下的楼市销售暂停和可能再次面世的封城对整个环京区域的品牌受损。

　　不过依目前的情况来说，疫情这只灰犀牛，伴随时间的推延、春夏温度的上升和疫苗的普及，其可能的不确定性正在下降，尤其到了下半年，伴随疫苗在更大范围地推及，其不确定性风险大概率会小于上半年。

　　不出意外的话，鉴于华夏幸福的债务量大，拆雷难度大，华夏幸福的拆雷新闻会不时成为2021年的环京楼市场中的当红主角。

　　A,在二个月左右的时间内，河北省政府主导下的华夏幸福债务风险化解方案会面世，以稳定各方军心，包括以银行为代表的债权方、华夏幸福合作方、购房者、资本方等。

　　B,在整个2021年，华夏幸福各地的项目，出售资产和引入外部资本方介入合作，会成为主导性新闻。在外部资本介入的背景下，河北各方国资，可能会成为黑马。在此背景下，华夏幸福通过轻资产化转型，逐渐实现第二个万达化。

　　2月19日，为了主导开发大兴机场廊坊处临空经济区，廊坊成立了河北新空港发展有限公司，注册资金高达280亿。该公司成立的目的是“致力于区域产业新城发展，主要经营业务为对城市和园区的基础设施建设与管理进行投资、开发；土地管理；公用设施管理；房屋租赁等。”

　　值得注意的是，在河北新空港发展有限公司的相关资本方中，主角是河北省政府主导下的河北产业投资引导基金和廊坊政府主导下的廊坊市投资控股集团，此外，华夏幸福也赫然在列。

　　河北国资出钱，华夏幸福输出一线产业新城运作管理经验，或许便是未来河北方开发大兴机场廊坊处临空经济区的运作模式。在这里，对于华夏幸福来说，华夏幸福悄然轻资产化了，减轻了资金压力，而对于河北政府来说，廊坊临空经济区的打造，也需要借助于华夏幸福的产业新城运作能力加持，岂不双赢？

　　C,华夏幸福的爆雷之事，整个2021年都难以结尾，但大概率上，华夏幸福不会死，不过确实需要一场公司化的整体大转型。

　　转型的方向便是万达化、轻资产化：华夏幸福作为产业新城造城者，出地、出平台，但土地上或平台上的相关项目开发，引进更多的外部方介入来共同唱戏，共同造城。

　　对于2021年的环京楼市，前面仍站着不少灰犀牛，但放大时间视角来看，利空出尽，不一定是坏事。

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