2022东莞楼市半年记 多重松绑新政发力楼市艰难“破冰”

　　不知不觉间，6月将近尾声，各房企还在如火如荼地进行着最后的年中冲刺。回首过去的这半年，东莞楼市在经历了低迷行情、回暖受阻、成交拉升缓慢等一系列困境，在多重新政、利率下调等利好的刺激下，终现复苏迹象。

　　据乐居监控东莞市住房和城乡建设局官网数据显示，截止至目前已出的五月份数据，2022年上半年，东莞全市新房网签套数为8287套，网签面积约90.22万㎡，网签量同比下降约53%。二手房网签共4217套，网签面积约45.97万㎡，同比下降约65%。与去年火热行情成鲜明对比，新房、二手房成交同比大幅下滑，为近几年历史低位。

　　开年以来，春节传统淡季，叠加疫情、客户提前返乡等影响，市场人气不足，东莞1、2月网签量较差。特别是2月份，楼市成交相当低迷，全市新房网签仅851套，环比1月下降约51%，同比去年2月下降约53%，创下历史新低。

　　三月楼市“小阳春”姗姗来迟，即使多个楼盘有降价促销的动作，通过低首付、首付分期、特价房等营销手段跑量，但成交仍回升较缓慢。

　　进入第二季度，多家房企积极推新，掀起了一波供应小。同时在“428”新政、“莞七条”等松绑政策接连出台，房贷利率持续下调等政策段、金融端的利好加持下，新房市场供需环比上涨，成交终现回暖。二手住宅也是量价齐涨，均价首破2万元/㎡。

　　区域网签方面，2022上半年东莞市新房成交套数前十的镇街分别是：厚街镇、横沥镇、茶山镇、寮步镇、松山湖高新区、大朗镇、沙田镇、虎门镇、塘厦镇、谢岗镇。其中，厚街、横沥、茶山三镇表现比较亮眼，占全市总成交的30%。厚街上半年网签最多，网签套数1141套，网签面积达14.4万㎡。排名第二的是横沥镇，网签套数共674套，网签面积约5.8万㎡。位居第三的茶山镇网签总套数为521套，网签面积约5.9万㎡。

　　受去年高强度高频率紧缩政策影响，东莞楼市进入深度调整期，今年上半年前期有市场信心不足，客户观望情绪严重的表现。后期随着政策放松，市场情况有所好转，但全市各镇街成交分化仍较明显。近五成镇街月成交不足30套，其中3个镇街月成交还停留在个位数。

　　价格方面，9个镇街一手住宅成交均价超3万元/㎡，其中松山湖、南城、东城、莞城、长安均价超4万元/㎡，网签均价2万元/㎡以下的镇街为仅剩7个。

　　2022年东莞土拍采取集中供地模式，分别于4月19日及6月24日进行了两次集中拍地。值得注意的是，东莞这两次集中供地虽然保留了土拍地块总限价，但取消了新房销售限价以及无偿配建安居房的要求。

　　上半年共计供应16宗地块，成功出让10宗，终止出让6宗，出让总面积达43.4万㎡，地块涉及横沥、长安、大朗、大岭山、虎门、南城、松山湖、万江等多个镇街。上半年总成交金额达180亿元，同比下降31%，实际可售楼面价约14334元/㎡，同比下降27%。

　　成功出让的10宗地中，不乏南城广发南地块、松山湖创意生活城地块、万江龙湾地块等“靓地”，吸引了保利、万科、华侨城等众多名企争抢。其中，保利在两次集中供地中均有所斩获，第二批供地中更是以封顶价夺得了万江龙湾地块，创万江楼面价新高；武汉城建以50.128亿元竞得了长安TOD地块， 总价仅次于保利时区和华润置地中心地块，位列东莞商住地总价榜第三位；万科以总价46.93亿元、楼面价25900元/㎡拿下南城广发南地块，同样跻身总价榜前十。

　　聚焦到房企的成交方面，上半年1-5月份万科、保利、碧桂园三大头部房企领衔前三。万科地产总成交面积达16.3万㎡，签约总金额约53.1亿元，占整个东莞市场的19.9%，排名第一。保利地产签约总面积8.2万㎡，签约总金额约19.5亿元，市场占有率为7.3%，位列第二。碧桂园签约面积为7.5万㎡，签约金额约19.2亿元，市场占有率约7.2%，排名第三。

　　纵观整个上半年，虽然从宏观环境来看，信贷宽松趋势明显，政策环境有所松动，但受疫情冲击较严重，东莞楼市整体成交还是比较低迷的。

　　跟随着LPR下调的步伐，东莞的房贷利率也进入了持续下行通道。据乐有家统计数据显示，6月东莞首套住宅利率相较于5月普遍下调了20-40BP，多为4.45%。

　　而新政在新房端也初现成效，东莞新房供应节奏加快，成交也逐步回升。据合富大数据显示，6月13-19日，东莞新房住宅共网签565套，环比大增57%，创近7周以来最高，年内周度第二高。

　　据乐居不完全统计，下半年东莞预计有26个纯新盘即将入市，包括南城华润润府、孚泰锦城、高埗华侨城天鹅堡、虎门汉荣星樾等大热门楼盘。当前，“房住不炒”依然是楼市健康发展的主基调，房地产回归居住价值本身也是发展的大趋势。无论是刚需还是改善置换，购房者都有了更多选择。

　　从市场大环境来看，广州、深圳等一线城市因经济基本面相对较优，市场需求及购买力均有较强支撑，楼市回暖速度加快。东莞与周边城市联动性较强，能够接收一部分广深外溢的市场热度。因此，东莞楼市下半年的销售形势将会明显复苏，同时在“三位一体”大都市格局的规划利好加持下，中心城区、松山湖片区、滨海湾片区等热点区域将会延续此前的“高热”态势。

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