房地产行业当前形势分析走势调整预判

　　目前的房地产市场可谓是热闹非凡，一方面在“房住不炒，因城施策”的主基调下，三道红线、集中度管理、预售资金监管收严、限购限贷限价等政策相继实施，加强房地产企业和房地产市场监管，很多房地产企业忙着降负债，调整战略目标；另一方面，各城市各地区因城施策，不断为房地产市场放松相关政策，相继出台了增加公积金额度、降低首付比例、降低房贷利率、放松限购/限贷/限售等等。

　　从政策层面在不停的精准把控房地产市场的走向，部分房地产企业过度举债、高杠杆扩张被有效遏制，同时为了让人们能够买房安居，调控密度更大、力度更强、更多的城市也加入松绑政策阵营。而且房住不炒的观念更加深入人心，在经历了各方面的相关调控后，房价上涨或下跌的波动都会比较小，当前房地产市场仍处于深度调整阶段，平稳运行已经是趋势。

　　从当前房地产行业和房地产市场发展趋势来看，房地产行业已经告别了暴利时代，房地产企业盈利能力普降，整体利润规模呈现负增长，利润率也继续下行。甚至一些原本高盈利的房企也难逃困境，融资难、资金紧缺是现如今房地产企业面临的最大问题，制约房地产企业中长期投资力度，倒逼房地产企业谋求跨界转型。不少房地产企业纷纷开启多元化布局，开拓新的市场和业务，获得较高的投资收益或分担主业的负担，因此，在未来的房地产行业发展过程中，多元化经营会成为一种趋势。

　　房地产市场从增量时代步入存量时代，也就是人们说的房地产市场已从卖方市场转换成了买方市场，供求关系已经发生改变，目前的住房产品已经严重过剩，随着房产的金融属性的弱化，房产已经回归到了居住属性，综合这些因素，可以预判到未来的房地产市场主打产品一定是居住条件成熟，居住品质比较高，综合服务更加完善的产品，与此同时受到房地产行业政策的影响，可以预见房地产行业的竞争会日渐激烈。由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。

　　当前房地产市场的严峻形势，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶等。从城镇化率、人均住房面积、套户比、人均GDP、经济增速、职业人群需求、房价收入比等指标特征来看，既有长周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企业自身因素。如果只谈某一方面的原因或影响未免有失偏颇。

　　房地产行业是经济的重要组成部分，在行业整体来看，投资热度趋于稳定，房地产价格较快上涨的势头得到了抑制。一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。尽管存在这些问题，房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件，比如经过房地产市场调整，房地产开发商和购房者都会越来越理性，房地产行业的监管和调控机制也越来越完善。

　　可以预见的是，在未来房地产企业投资开发的产品中，纯住宅项目会减少比例，新兴的复合业态项目会增多，比如：以休闲度假、乡村旅游等方式融入部分住宅，农业自身资源效应及开发潜力显现，加之政府重视农业产业发展，从根本上推动了以新型生态小镇化为导向，融合“休闲旅游、文化产业、教育科普、宜居养生”为基点的“农业+地产”的综合新型生态经济业态发展。再比如：主导产业+配套的模式，随着相关实体经济的重视度上升和扶持力度的加大，综合产业园区类型的项目也是房地产企业追逐的重点之一。