2023年楼市会回暖！但房价不一定就是涨！

　　咋的？都2年没接地产广告的各位，是不是觉得开发商又开始有钱多到花不完了，准备给你们结以前的没结的尾款了？所以开始赶紧鼓吹一下？

　　作为一个在房地产摸爬滚打10年的人，今天咱们就聊聊，明年楼市会不会回暖。如果有说得不对的地方，欢迎大家留言一起讨论。

　　在过去一个多月内，国家密集出手，对房地产实施了三次“急救”，也就是三箭政策，第一箭信贷支持，第二箭债券融资和第三箭股权融资。这三支箭在市场上推动了约2万亿的资金。按照目前的情况，未来信贷量还会进一步增加。

　　万科的授信额度最高，达到3000亿元，碧桂园的授信额度为1500亿元。此外，还有10多家房地产企业在授信范围内，总授信额度为1.27万亿元。这些优质企业获得充足的资金。

　　最新政策的第三支箭，在其出台后的24小时内，复兴、世茂、大名城、新湖宝等多家房企发布公告，拟向社会公开发行股票进行融资。

　　可以看出，以前不让用的融资渠道，现在统统启用，开发商抓住这波机会，就可以翻身。当然最需要一提的是，在23日正式宣布落地的“16条”中有一条大概是这么说的：银行等金融机构不能歧视开发商，要国企、民企一视同仁。

　　这还不是重点，重点是文件中明确表示“尽责给开发商发放的业务人员，后期如果开发商还不上钱，可以予以免责”。

　　在楼sir看来，这次的“16条”无疑就是对“三道红线”的自我否定。当然，会出现这样的情况，我们也不应该感到意外，毕竟在房地产调控这件事上，“朝令夕改”、“前后表态矛盾”早就稀松平常了。像很多地方，前一天刚出台新政，后一天就叫停。而很多被叫停的措施，过段时间可能又启用了。

　　这也是为什么很多人总说，我国的房地产其实是名副其实的“政策市”——政策干预太狠。犹如一双无形的大手，无时无刻不在掌控市场的走向。

　　有人说，国家亲自下场救市，“三箭齐发”后，市场上的流动性很充足，开发商现在也不愁借不到钱了。对此我是赞同的，说实话，和一年前相比，现在的开发商钱已经多到花不完了，尤其是很多国企央企头部民企，经过“三支箭”组合拳相救之后，未来半年，融资的成本会越来越低，融资的额度肯定比今年高出一个量级。

　　理论上来说，确实如此。尤其是“保交楼”、“稳民生”的总基调之下，接下来开发商会全力以赴复工盖房，争取早日完工，给买房人一个的交付。事实上，回过头来看，“三支箭”虽然都是在救开发商，但本质上还是在救项目——禁用的融资渠道开放，募集资金用途第一项很明确写道，与“保交楼、保民生”相关地产项目。

　　平心而论，这三支箭射出后，对于已经买房还没交房的人来说，确实多了一份保障，但前提是买的是“优质房企”建设的楼盘。

　　有人说，经历这一轮“救市”政策后，房地产的“冬天”过去了，接下来将是久违的“春天”。更有高喊“明年楼市会升温”，理由很简单：

　　一方面，今年土地没卖多少，而且很多是地方城投为了暖场拿的，所以明年新房供应会大幅减少，这对市场构成利好；

　　另一方面，降准、开放融资渠道、注入流动性，其结果是市场上的钱越来越充裕。按照历史规律，热钱最终还会流进房地产，这会支撑楼市快速复苏。

　　关于这一点，楼sir认为大家还是要冷静看待，毕竟这么多政策的主要目的是救房企，不是救房价，更不是推动房价重新上涨。

　　根据诸葛找房最新数据看，北京新房库存量为106760万套，同比去年上升12.2%。所以根本不存在明年新房“供不应求，催升房价”的情况。

　　其次，从国家这三次出手救市来看，不难发现，国家在救房企这件事上，各重要部门已经形成了一个共识：房地产行业未来的容量肯定是越来越小，集中度越来越高。简单来说就是，只需要保住头部房企，小规模的开发商该干嘛干嘛去。理由是，射出的“三支箭”虽然都是为了帮助开发商融资借贷，但细究起来会发现，对开发商的条条框框限制很严，也就是说到头来，其实只有少数开发商能真正获得实惠，饱餐一顿活下来。

　　至于那些债务爆雷已久，回天乏术的房企，未来的结局要么破产清算，要么被巨头房企合并。楼sir认为大概率是第一种结局，毕竟人也不傻，谁会放着好的不吃，偏偏吃烂的。

　　第三，目前救市的举措，统统都是指向了供应端，需求端一点都没涉及。所以那些说房价会涨、成交量会暴增的人，其实是在自欺欺人。

　　房地产一直以来，最大的问题不是开发商缺资金，也不是行业杠杆率太高，融资渠道不畅通，而是缺少购买力。

　　说白了就是，这几年，无论是疫情还是经济，导致大家兜里没钱，也没兴趣买房。尤其是三四五线城市的人，本来常住人口不多，房价还高于工资，导致购买力严重缺乏。再加上这几年疫情时不时封控，企业要么又不发工资，要么减半发放，日常生活都成问题了，更不会买房了。

　　有钱了，购买力自然就回来了。到那个时候，楼市才能算是回暖。而具体在什么时候，就看明年的经济发展情况了，这个确实不好判断，毕竟攒钱也是需要时间的嘛。