刚刚央行宣布降准！第三轮楼市大周期箭在弦上

　　4月15日傍晚，中国人民银行发布《中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率》，宣布决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率

　　为加大对小微企业和“三农”的支持力度，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。

　　不管是苏州、南京、东莞这些高能级城市，还是秦皇岛、菏泽、兰州这些低能级城市，无一不加入了救市大军。

　　这救市，是从去年9月底开始，央行针对楼市提出“两个维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）这个新提法开始的。

　　还有部分城市试探性地做了降低利率、补贴税费等小打小闹的放松，和一发力就变成“一日游”的政策。

　　今年1月份，央行某位领导急吼吼地呼吁，要“把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方”。

　　2月份，居民中长期减少 459 亿元，同比多减 4572 亿。这是自2007年有数据以来，中国居民中长期首次出现负增长。

　　谁曾料想，几乎把房地产奉为“信仰”的中国人，扛住了金融危机，顶住了2015年的最严调控，偏偏在信贷宽松的2022年初，开始不敢买房了。

　　当商品房库存面积连连上升，2021年商品房去化周期攀升至20.08个月，上涨势头直奔2014年的历史高位后——

　　一次，是08年金融危机爆发，央行发布《关于扩大商业性个人住房利率下浮幅度等有关问题的通知》，宣布将首付比例从 30%降到20%。

　　另一次，是2014年-2016年第二周期，央行多次下调最低首付比例，从30%降至25%，再降至20%。

　　从打响降首付第一枪的三线城市菏泽，到干脆使出棚改大招的二线城市郑州，再到松绑限购的上海，以及传言中要提高指导价的深圳、广州。

　　降低交易税费→人才/人口购房鼓励政策→限售放松→提高限价→下调房贷利率→下调首付比例→限购放松

　　数据显示，今年一季度，百强房企操盘金额同比大跌 47%，业绩甚至不及 2020 年的同期水平。

　　留不住人的地方，如广大的县城和部分弱二线城市，青壮年劳动力争相流出。人都走了，更遑论购买力？

　　引发这轮楼市下行的一大原因，是信贷上“三条红线”等调控下的房企去杠杆，即“供给侧结构改革”。

　　据国海证券测算，相比起十年前动辄过15%的净利润水平，房地产在十年来持之以恒地挨锤下，日渐萎靡，利润水平成功腰斩。

　　根据克而瑞监测的98家样本房企数据，2021年与2022年债务到期规模分别约13.8万亿元、12.6万亿元人民币，为近十年来的小高峰。

　　毕竟，这座城市历经涝疫两大灾，面临的已经不仅仅是土地财政的问题，更是涉及社会稳定的大问题——

　　由于房企资金链断裂，全市共有25249套房子面临停工和延期交付的风险，这已经占去年成交套数的28%。

　　地产的商业底层逻辑彻底改变，我们已迈向“峰值右肩”时代。3个关键词：减量、分化、结构性机会已经出现。

　　应当认识到，“房住不炒”并没有动摇房地产“支柱产业”的地位，其仍是稳增长、扩内需的关键力量。

　　在疫情拖累下，今年GDP增速要求5.5%（2015年GDP增速仍高达6.9%，而2020年GDP增速只有2.3%），地产投资增速起码要达到2.1%以上。

　　这个同时带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费，对GDP增长的贡献率接近20%的行业，不会轻言消失。

　　如果以人均GDP突破1万美元为时间节点，我国房地产业占比较美国、日本等分别低2%和1.7%。

　　今年3月，北京二手房网签17085套，环比激增106.8%，虽同比仍下降超过20%，但与2019年同期比有所上涨。