中国楼市真的凉了吗？

　　中国楼市在2018年经过了房地产调控史上较严厉的“围追堵截”，国内楼市可谓波澜壮阔，一边是全民疯狂似的摇号抢房，一边则是各地政府接二连三的调控政策。

　　据统计，全年全国楼市调控政策累计逾200余项，国内楼市迎来了400多次调控；尤其2018年7月31日中央局会议特别强调“房价不能涨”的调控意图，还把打击黑中介、打击虚假房源、打击虚假广告等整治房地产行业秩序作为一项重要工作任务，把楼市调控从政策领域延伸到网络层面。在这种调控压倒一切的态势下，一、二线热点城市的房价出现了不同程度的下降，有个别地方跌幅达到百分之二、三十，甚至个别城市个别地段房价已出现了腰折，用房价从暴涨到打折经过过山车的变化来形象，一点也不为过。

　　面对此，国内各类媒体、广大民众及社会各界产生了广泛的关注，也引出许多猜测：新一年国内房价是继续坚挺还是迎来真正的转折点全面下跌呢？房产调控政策还会继续加码吗？房企们能否度过此次危机？这些问题也确实是重大而又现实的问题，楼市不仅关系你、我、他，更关系到中国千家万户，怎能不让民众及全社会牵肠挂肚？

　　说句实在话，也是内心话，从民众角度看，中国楼市如果真的凉了恐怕不见得就是坏事，至少让很多中低收入购房刚需群体购房成了可能，也使居有其所成为现实。但从整个国家宏观经济层面看，问题就不是这么简单了，如果中国楼市真的凉了会衍生出很多“后遗症”，对社会经济会带来较大的负面影响甚至是破坏力，这就是当前中国楼市调控陷入两难困境的缘由，不仅需要当局掌握楼市调控的力度和技巧，更需要权衡各方面的利益，也更要考虑房地产健康可持续发展及中国经济企稳回升的大局，这无疑加大了中国楼市调控的艰难性、复杂性及调控政策的灵活性，也更需要为调控付出巨大的阵痛。

　　一是房地产调控“软着陆”不允许中国楼市凉。因为房地产关系中国很多的产业项目，比如钢铁、水泥、玻璃及其他建筑材料，如果楼市凉了，开发商拿地少了，中国产业经济结构调整难度加大，产能过剩将会更加严重，供给侧改革推进有可能放缓。

　　二是房地产业健康可持续发展及防范地方政府债务风险和金融风险，都不允许中国楼市凉。因为楼市如果真的凉了，可能房地产开发商的资金就难以回笼，其债务偿还必将出现违约，而房地产开发商的资金大都来自银行，银行信贷资产安全就要承压了；而且还要看到目前不少地方政府土地财政现状没有得到根本改观，不少地方政府债务指望靠土地出让收入还债，而开发商一旦不热衷拿地，一些地方政府的收入就会告罄，则会加大地方政府债务危机。

　　三是从社会稳定角度看，中国楼市凉了，会带来不少社会问题，比如房价大幅下跌，会导致家庭金融债务高杠杆难以消化，让不少家庭蒙受较大的经济经损失，引发不少购房民众尤其是一些投资购房民众的社会不满情绪，这一切都不是各级政府和全社会所愿意看到的。

　　然而，这些担忧或者是多余的，即便在当前楼市严厉调控政策下，中国楼市也并没有出现多大凉的迹象。据国家统计局12月15日公布70个大中城市房价数据显示，11月份，我国房地产市场整体保持稳定，其中一线城市新房价格环比微涨，二手住宅价格略有下降。

　　具体来看，4个一线城市新房价格比上月微涨0.3%，其中，北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳虽然下降0.2%，但相对其高房价，这其实也是微不足道；二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中：北京下降0.6%，降幅较大。再看二线个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比上个月分别回落0.2和0.1个百分点。这种现状还是在楼市严调控态势下出现的，如果没有楼市调控政策的反复“轰炸”，估计效果更难遂人愿；即便现在这种现状要维持很长时间，我看也相当难。

　　虽然笔者不是房价看涨主义者，但客观现实还是告诉了我们答案，未来支持中国房价上涨的动力仍然强劲，这是不依任何人意志为转移的客观存在：

　　一是中国城市化远未完成，正如火如荼。据相关资料，我国预计到2030年常住人口城镇化率目标将达到70%，而现在只有50%左右，这就是说离目标还有很在的差距，未来还将有几亿人口涌入城镇，这无疑为房地产业健康可持续发展提供了源泉和能量，加上现在城市还有上亿的刚需族，推动房价上涨的动力仍然较为强大，房地产开发商根本用不着担忧房地产业的美好前景将会终结。

　　二是城市的资源尤其是大城市资源优势明显，比如公共交通、医疗、教育、就业、社会保障等方面都将是农村所无法比拟的，城镇还将成为吸引人口流入的一块巨大“海绵”，房地产业仍将有较大的发展空间，短期内不会、不可能全部萎缩，房地产开发商也根本用不着惊慌。

　　三是房子只要不按需分配，受市场自发调控，它就具有商品投资属性，人为强调“房住不炒”是很难奏效的，随着居民收入增长，未来房子仍将是保值品，尤其是当前投资渠道相对狭窄，且在其他投资风险较大的环境下，还会有越来越多的人把房产当成具有保值增值功能的投资品，炒房行为将无法全部根绝，推动房价波动的动力仍在，开发商根本不用着急。

　　四是经济发展与经济增长总是一定的，货币发行量的扩张与物价上涨也是一定的，这些似乎都成了经济发展必须付出的代价和衍生的副产品，没有哪个国家或经济体能够例外。而房价作为我国社会价格总体系中的重要成份，与其他物价变动呈正相关关系，其他物价上涨，房价上涨也是必然的，这为开发商未来经营房地产盈利奠定了经济基础。

　　五是房地产作为中国一大重要支柱产业，不管承认也好，不承认也罢，现在各方面都离不开它，它对经济产生的深远影响力仍将继续存在。而面对它，政府还会支持它，银行也还会要对其发放信贷支持；而且房地产本身也是银行信贷的一大优质投资项目，在当下实体经济不振的大前提下，银行仍不会对房地产信贷全面压缩。所以，从一点看，房地产也不可能迎来全面的拐点。

　　总之，我觉得2019年及未来十几年，房地产调控政策仍以保持相对稳定为主，而且调控政策还将在不同程度上会有所放松，调控政策措施也将更加灵活，从山东菏泽取消住房限售到深圳多家银行降低首套房贷利率，都反映出地方政府在楼市调控上的多样性和利益诉求性，就在12月26日湖南市宣布取消房价限价，打响了全国取消限价排名前列枪。

　　2018年12月19日至21日的中央经济工作会议将楼市调控政策由“因城施策、分类调控”改变为“因城施策、分类指导”，虽然只是两个字面的变化，但反映的内涵却是相当生动与丰富的，这意味着将给地方政府更多、更大的调控主动权，中央政府在楼市调控上将由前台“指手画脚”式“直接调控”转向到后台幕后式的“间节调控”，从主角转向配角，调控大戏完全要靠地方政府自身唱好、唱出成效。

　　对此，房地产开发企业只要不盲目扩张规模，坚持错位发展，将投资分散到各类城市，实施新的有层次的、富有特色的城市房地产开发计划，就一定能避开政策调控带来的冲击，也一定能够度过楼市调控危机，重新迎来新的发展曙光，终将有“柳暗花明”时机的到来。

　　声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。

　　郑重提示：本网站作为房产信息聚合类导航网站，仅为方便广大用户掌握信息而提供一站式无偿浏览、查阅的功能，本站楼盘信息并非广告，最终请以政府部门登记备案及开发商公布为准。错误信息举报电话，邮箱。 或点此进行意见反馈，也可点此进行举报投诉。