中国的房价是否真的到顶了吗答案真的来了

　　底下一回答都是唱空地产、前景悲观的论调。认为一线万一平的价格已经远超收入水平，高出天际，迟早要崩。

　　结果，包括很多经济学家在内，都不小心预测失误了。中国房产不仅没崩，反而在2015-2017年，一路昂扬向上。

　　如今，又到了一个多地二手房市场冷淡，房价还是高出天际的时期，很多论调也从各个角度论述了中国房地产到头的观点。

　　所以中国的一二线城市，会和三四线城市以及县城农村的差距越拉越大。这种差距不止于经济，更是收入、见识、素质、生活丰富度等等，所以未来十年，依然会有相当多的年轻人费劲全力，往高能级城市跃迁。

　　按照现在每年1个点的进度，我们大概会在2030年到达70%。这些人将会新增大量的购房需求，为一二线城市提供增量。

　　中国三四线%的房子可能会空置。农村自建房空置现象则更为严重。若子女在一二线城市工作，许多家庭会纠结是否卖掉三四线房产置换一二线，而非完全买不起。日本三四线及以下城市空置率极高，最高的山梨县已达到21.3%，大量人口逐渐迁出，首都圈人口占到全国的三分之一。所以未来中国，卖三四线或卖县城，转买一二线，一定是大趋势。

　　而中国香港的这个值却为惊人的0.46（2017）。证明相比于房产泡沫严重的地区，中国人的存款还有一定被“剥削”的空间，仍有不少人有购买房产的能力。当然，预备城镇化的人们有多少钱这是个迷。反正许多农村地区的生意人，和三四线城市企事业单位双收入家庭等等，都挺有钱的。

　　此时的一二线市场，则又会开启缓和上涨的时代。一般来说，城市土拍溢价率周期滞后M1增速周期1-6个月，2020年土拍市场会率先回暖，随后传导到商品房市场，未来几年一二线城市房价或许还有最后一波上涨机会。

　　目前，据恒大研究院数据，中国城镇住宅存量为276亿平，城镇人均住房建筑面积为23平，相比发达国家较小，远不及美国的67平。

　　这么看存量似乎很不够，但其实不然。我们和美国的这种差距并不能短时间弥补，我国的经济实力暂时只允许用高层住宅来聚集人的城市发展模式，到人人都能住上别墅还有很长的路要走，并不代表存量不足。

　　从套户比来说，中国住房套数为3.11套，套户比为1.09，略低于美国的1.15和日本的1.16，基本达到供需合适，不至于“填满所有住房要40亿人口”。

　　因为从出生率来看，购房需求是下降的。1940-2008，中国经历了三次婴儿潮，分别在50年代中，60年代中，和80年代末。

　　根据贝壳研究院的数据，中国平均购房年龄为29.5岁，86年到90年出生的这批人，将在2015年到2020年大量释放购房需求。

　　由上图可以看出，刚好也是在2027年，每年去世人口大于每年新增买房需求。50后一代婴儿潮相继去世，97后进入买房年龄。

　　也就是说，如果把市场简化一下，2027年-2032年这一段时间，每年去世1500-1800万人，每年新增的买房需求却只有1300-1600万人，96、97和以后出生的人，根本不用买房子，直接住50后去世腾出来的房子就够了。

　　2030年，城镇化进入70%的平稳期，无论哪里的房价基本都没多少想象空间了，可能进入一个阴跌的时期。房地产红利的尾声，大概还有4-7年吧。

　　宏观风险是许多唱空房价观点的主要理由，也是大多数错误预测房价的主要论据。所以我们暂且把它放第4部分，仅供参考。

　　从2008到2015，短短7年间我们的居民杠杆率翻了一倍，按照国际规律，这样的杠杆率增速势必会带来经济上的不稳定。所以2016年，中国房价或许会大幅回调，以稳定杠杆。

　　结果，中国杠杆率继续上涨，到了2019年中已然达到55.3%，大概相当于日本1987年的水平。

　　所以，这种宏观经济数据的国际参考对比，总结出的国际经验，往往会发现不适用于中国，很不中国特色。

　　拿一线城市来说，大家都觉得一线城市经历了三年的横盘时期，但北京上海非常稳定的同时，深圳却在悄悄地上涨。

　　所以，中国的房价并没有到顶，还有许多地方存在巨大潜力。这些“地方”也许是不同城市，也许是不同片区。

　　我们的一切都在不知不觉中向发达国家靠近，这其中也包括对高房价的扼腕叹息。很残酷，但却很现实。

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