报告来了 2021年三季度重庆房地产市场研究与预判

　　城市发展不断外拓，目前呈 现北、西并进，城区范围已基本定型，未来扩展空间主要在西部科学城区域。

　　2、扩容：中心城区缺乏更多拓展空间，驱使重庆扩容，并呼应“成渝经济圈”战略；交通连接促进璧山、江津等区县“融城”提速，变相扩大中心城区范围。

　　1、全国政策：中央重申“房住不炒”定位，全面落实房地产长效机制，房地产金融监管继续从严，调整二批次土地出让政策，稳地价、稳房价、稳预期。

　　2021年前三季度蔡家、中央公园、空港西区、茄子溪、双碑井口、土主等板块为重点供应区域，呈现热力堆积。

　　2、二批次后板块市场变化：二批次地价涨幅低于房价，供地偏潜力区域，市场信息较弱，导致企业对这些地保守跟进，谨慎投资；核心区价值高，抗压能力强，流拍率位于最低位。

　　从2021年1-9月住宅量价走势来看，房价持续呈现涨势，一批次土拍后，市场热度高涨，5月成交量达到峰值，6月受之后买方开始观望，市场逐步进入冷淡期，成交量持续降低，9月住宅成交量达最低值，由于高地价项目入市，房价持续上涨；9月开盘去化率降至28.57%，观望态度浓厚。

　　4、投资区域及激进度 ：区县高中心城区近7%，区县投资呈大分散小集中；缺货型房企/国家队拿地最猛。

　　1、商品房市场容量：受集中土拍政策调整及楼市政策持续收紧，重庆房地产市场21年前三季度持续震荡运行，前三季度商品房成交1924.36万方，同比上涨30%，居近五年之最；成交均价保持稳步上涨，前三季度均价达13539元/㎡，同比上涨9%。

　　3、商品住宅区域容量：渝北巴南沙区承担中心城区总成交量近六成份额，传统核心区渝中区成交均价领跑全市。

　　从各区域市占率变化来看，渝北、巴南、沙坪坝三大区市场区域成交占比波动较明显，市占率升高最明显的区域为渝北区，上升6%，巴南、沙坪坝区市场率下降5%，其余各区市占率保持相对稳定 。

　　4、商品住宅区域竞争格局：南岸、渝中区竞争集中，主力“单品”市占率超10%；渝北沙区多盘齐售，竞争压力大。

　　截止3季度，成交量TOP3区域内前三主力项目成交份额占比集中在5-7%；凭借项目自身大盘优势、高性价比取得不俗成绩。

　　7、板块竞争格局：北区热点板块表现活跃，二环热点大量出货，中央公园成交量破140万方远超其他板块稳坐TOP1，均价超2万/㎡板块数量达10个。

　　9、二手房市场：二手房整体市场成交量价维稳，自2季度房企回收新房折扣，一二手房价差逐步拉大，渝中区受房屋年限较老因素影响，一二手房价差较大。

　　11、商业供需：供应市场疲软，成交市场以价换量明显，价格跌破九千元，渝北巴南主力供销，各区均价波动幅度明显。

　　1、产品结构变化：城市总体购买力增强，刚需小面积呈现强增趋势，刚改改善总体占比增加，市场总价承受力提高。

　　2、商品住宅业态结构：土地容积率低密化进程加快，低价刚需型产品市场份额逐渐萎缩但产品 仍以“刚需刚改”为主。

　　3、商品住宅产品结构：产品集中度较高，刚需高层和经济洋房产品主导市场，别墅总价基本控制在250万上下。

　　2021年前三季度成交结构表现中，目前市面上各类产品仍严控面积，以此来降低客户总价抗性。高层成交主力集中在面积90-110㎡总价100-120万；洋房成交主力集中在面积90-110㎡总价120-140万；别墅成交主力集中在130-150㎡总价200-250万。

　　4、开盘认购：2 021第三季度市场遇冷推案缓慢，认购率与19年同期水平还有差距，二环新兴热点板块高关注度项目持续面市。

　　从整体认购率来看，今年开年客户购房信心回升，市场升温较慢，认购率变化幅度小，第二、三季度认购率上涨至61%。

　　② 第二批次土拍成交地块28宗，容积率均小于2.5，观音桥地块成交楼面价为13300元/㎡，成为本次土拍地王。

　　6、待面市项目：第四季度新面市项目集中于热点区域北区和西区，多个外环板块项目将在第四季度面市，外环热点板块改善业态竞争激烈。

　　1、政策：存量盘活成商办主流政策之一；市场全链条封堵商办擦边球，“商改住”遭多地禁止，“商改租”渐成趋势。

　　3、大宗交易：投资者信心有限，大宗交易成交乏力；办公资产青睐中心城区核心区，商业成交以区县优质资产破产清算主导。

　　③ 需求：高新技术行业持续发展，三季度健康医疗行业需求显著增加，两江新区、科学城享“北拓、西进”发展利好或将成为商务价值高地。

　　5、商业：重庆商业市场逐渐升温，不断迎来发展新机遇；租金下探趋势减缓，随消费市场回暖，租金有望在今年四季度触底回升。

　　7、品牌动态：“首店经济”带动各大品牌进驻重庆；实体零售受电商冲击深陷“关店潮”，百货超市、零售为重灾区。

　　1、国家政策 ：国家释放“救市”信号，维护房地产市场健康发展，未来将更倾向支持合理住房需求。

　　3、城市容量 ：重庆市场“粮仓”属性仍在，企业拿地“暂缓”而非“止步”，未来持续拓展重庆市场。

　　6、商业未来供应：2021年为商业井喷期，约有32个新项目入市；三季度以来商业市场活跃度逐渐提升，预计后续两江国际商务中心主力供应。