风向已变 未来只有这样的房子最靠谱！

　　以前可能是买一套房，坐等几年，升值几十万甚至几百万，转手就是巨大利差。但是现在，如果还以这种逻辑进行买房投资，可能行不通了。

　　2016年房价大幅上涨开始调控措施至今，本轮房地产调控持续30个月以上。进入2018年，调控频率有增无减，截至今年10月份，年内调控措施叠加起来超过400次，超过以往任何一年。“永远上涨”的房地产市场，在今年下半年终于迎来了房价下行的周期。

　　首先，购房者的市场观望情绪加重。在杭州楼市最火爆的时候，摇号买房“万人抢一”的盛况一再发生。而到了10月，杭州的平均中签率已经上升到15.9%，有大量楼盘不需要摇号，还有很多摇中的购房者弃选。

　　其次，就是开发商对市场预期也发生了根本性的转变。大概是从7月份以后，土地市场就急剧降温，市场的成交价格和溢价率出现大幅下降，土地流拍现象明显增加。给开发商带来的压力使得他们开始在三四线城市进行大力度的降价促销活动。即使是一些大开发商也是如此。

　　我们知道，市场预期的改变是很难在短时间内发生逆转的。所以我们可以预见，未来一段时间内，房价很可能还会继续保持目前这种下跌趋势。

　　经历过房价快速上涨的时代，有太多人通过疯狂加杠杆投资楼市，上演一幕幕“一夜暴富”的神话。所以加杠杆在很多人心中已经成为投资的标配，甚至说起这个词的时候有些自豪，有些羡慕。

　　不过，楼市已经进入下行周期，我们的收入不再增长，哪怕遇到一点财务危机，都会给我们造成巨大隐患，没有现金，只有负债，拿什么来抵御风险呢？

　　在房地产发展过热的时期，房价涨幅永远跑赢银行利率，加杠杆操作在短期内就可以通过房屋交易回笼资金，实现个人财富爆发式增长。不过当楼市回归正常，这种蒙眼狂奔式操作的风险也就越来越大，所以，我们要重新构架买房投资的逻辑：

　　而在人们普遍的消费过程中，除了房子之外，汽车是消费价格最高的产品，因此，汽车的销量也可以看作是经济发展的风向标。在经历了了连续十几年汽车销量两位数的增长后，我国今年的汽车销量却遇到了瓶颈。

　　当然，这和汽车优惠税取消不无关系，但是这个影响微乎其微。真正需要我们警惕的是，房价过快上涨带来的居民消费能力的弱化。

　　这一轮的房价上涨是从2015年开始的，房地产发展过热，居民的家庭收支情况也带来显著变化。我们知道，我国老百姓的财富主要就是现金和房子。2015年以前，房价上涨直接给住户带来财富上的增加。但是到了2016，2017年，情况却发生了逆转。

　　今年前三个季度，居民增加5.69万亿元，其中，短期增加1.85万亿元，长期增加3.83万亿元。虽然居民存款增加5.64万亿元，但依然是新增新增存款的状态。

　　也就是说，不但市场预期变了，很多居民手里能花的钱也少了。让他们为买房子一次性掏出大笔现金，越来越难。

　　所以，回到刚刚的结论，更现实的靠谱做法还是要买租金收益好的房子。只有这样的房子，才会有稳定而持久且较少受周期波动的收益。

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