孙宏斌：对未来楼市的10个判断

　　但在有趣、好玩、敢说、真性情折射的背后，是融创这些年业绩挺近前四前五、产品力服务力快速拉升、客户满意度和同行口碑认同度的节节攀升。

　　今天老潘就先不聊融创业绩报了，聊聊孙宏斌对未来楼市的10个判断，这样对整个行业“趋势”判断会更有借鉴和启发。

　　做地产就是做预期。判断很重要，判断就是预期。房企对未来的判断，决定了当下所有战略动作的变化。

　　因为与中国政策关系很大，你看今天的楼市，北京（楼盘）也好，深圳（楼盘）也好，上海（楼盘）也好，这种城市它缺很多房子，供应缺很多，但是即使你1平米不供也没事，这反过来说明政策的影响还是很厉害的。

　　其次，这个世界，下一步你说美国经济往下走，欧洲肯定是往下走，英国也很麻烦，对吧？现在这种情况下，然后中国会怎么样？这个谁都不知道。所以美国宽松中国也要宽松了，要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。

　　其三，国家也很依赖房地产，房地产这些年消化了很多M2，这里面房价确实也涨得多，但是整个中国大部分城市建设，其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位，其实对这行业影响是特别大。

　　比如未来对中国房地产作为一个行业，是“保障市场为主”，还是“把市场控制住”为主，这个行业的定位很重要。

　　未来房地产市场的容量，孙宏斌认为：“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大，因为你的投资摆在那里，我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。”

　　再从短期来看，房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在于，一二线城市包括融创在的城市市场需求还是“很强劲”的，政府也有供应的冲动，因为地方政府也需要资金，所以，大幅下降可能性不太大。

　　老孙的潜台词或者在于房地产15万亿的蛋糕，自己才5000多亿，市占率才3%多一点；其次，老孙强调未来一些公司会出局，但是其他公司不增加也不可能，否则销售的都去哪儿了？

　　2019年融创的销售目标是5500亿，今非昔比了！而且截止目前，融创拥有土储总货值约2.82万亿，83%位于一二线城市，即使如此，平均土地成本只有4307元/平方米，显然，未来融创的业绩和利润，还是很有爆发力的。

　　核心当资金收紧的时候，对销售端的影响会特别大，尤其当你控制货币、控制融资端的时候，其实对市场的影响会更大。

　　回顾过去2年，从17年底去杠杆的时候，18年开发商日子为何还能过？核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年非常难，但销售还不错，但是到了18年下半年的时候，整个销售不行了，再叠加难，压力就特别大。

　　19上半年和那时候一样，今年上半年三四月份的时候，资金比较多，利率和销售也不错，但是从5月份开始往下掉的时候，下半年融资也难，销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱，但不推出来又没销售收入。

　　融创来看，上半年销售2142亿元，同比增长12%，下半年可售货值5722亿，按照60%去化率来算，下半年3433亿，全年预计5575亿。如果65%去化率，则是逼近5900亿。

　　这今年的宏观调控、手段与方式很多，但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限，所有的都是按这个来做。

　　其实在2016年底的时候，融创一直在说这次的调控要非常认真的对待，因为它是超出所有人预期的。

　　现在看，就是说2017年买地的，2018年买地的，甚至包括2019年买地的，其实大家都犯了一个错误，大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心，很多企业都错判了这个形势。

　　他们有很重的侥幸心理，觉得未来房价调控可能会松动，但现在看来，房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地，按现在的售价卖，可能都是亏的，甚至会亏很多。

　　这是上一个阶段，对融创来说，上一阶段做的还挺好，核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨，这是底线：重视本轮调控之变从需求端向融资端调整

　　过去的调控都是从需求端作为，但这次是从货币端，融资端开始调整，而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。

　　过去融创就对整个土地和融资市场有2个明确判断。其一，这一轮土地的窗口期比较短，其二、融资的窗口期也比较短，这两个判断加在一起是融创对上一个阶段的总结。

　　从城市来看，楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点；而一线城市则是需求相对大很多，但供应量少一点。

　　另外在这种3到8线城市里，开发商比较多，一线城市里面，比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商，如果市场有问题，可以直接把卖8000元房子降到5000元，就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况，因为降价很难，因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的，根本不存在降价空间。

　　未来不可能再借到很多钱，负债率这事只有这两个选择，要么就是说不断再降低，要么就是已经不在了，就这两个选择。

　　对此，孙宏斌有不同的看法和提醒。其一，今后会有更多的并购发生。原因是资金融资大面积收紧。就并购本身而言，应该是国家、央行等应该鼓励的。核心因为并购对于行业而言，可以化解一些风险和社会危机，因为有些企业出问题后被并购，最终是对他的客户好、对银行也好，对债权人也好。

　　当下很多的并购算账算不过来，没法看。所以，融创特别小心。比如表面上是他缺钱了，但实质是项目问题。要是项目真的特别好、特别便宜的话，很容易把它卖掉，它很容易找到钱的，其实市场中的股权投资的钱还是挺多的。

　　并购最大的坑可能就是保底，即保你10%，但事实上这就是个坑，他都活不了，他上哪保你10%，所以保底是一个很大的问题。

　　融创并购上并进来两三百亿体量，其实是非常小心，很多就直接叫停了。因为融创有一个标准，不符合标准的，不管是什么样的项目都不会做，这是并购纪律。

　　其次，上半年融创有600个并购合同上报到集团，这些项目其实地方上早都谈得差不多了，但最终能上得肯定是十选一，二十选一的，所以最终融创的并购质量是很靠谱的。因为是优中选优。

　　2019年融创的销售目标是5500亿！而截止目前，融创上半年销售2142亿，下半年可售货值5722亿，按照60%去化率来算，全年预计5575亿。如果65%去化率，则是逼近5900亿。显然，今日融创，已今非昔比！