楼市因城施策调控再收紧 业内分析后续分化将延续

　　2016年12月以来，部分热点城市楼市调控政策不断加码，既有在限购方面出台措施，也有在限贷方面继续收紧。比如，济南市规定本市户籍家庭限购2套住房；非本市户籍家庭限购1套住房。嘉兴市在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

　　在限贷上，天津市明确要求，职工家庭申请个人住房公积金购买首套自有住房的，应支付不低于所购住房价款30%的首付款；购买第二套自有住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款。珠海市强调，有一套住房相应购房未结清但公积金已结清，再次申请个人住房公积金购买普通住房的较低首付比例为40%；对拥有两套及以上住房的职工家庭，暂停发放个人住房公积金。

　　政策收紧的影响在二手房市场表现得更明显。以北京地区为样本，房天下数据研究中心监控显示，相较2016年元旦假期网签量，2017年元旦假期网签量有所增加，主要是借助于2016年12月31日较高的成交量，但假期的1月1日、1月2日成交量不敌2016年同期。2017年1月1日、2日二手房共签约47套，其中住宅28套，而2016年1月1日、2日二手房共签约50套，其中住宅48套。

　　另据房产中介透露，自2017年1月1日起，北京地区首套房贷利率优惠也将从此前的8.3、8.5折调整至9折。莫尼塔研究报告显示，不少受访银行表示，对个人住房的投放已放缓，消费贷反而有所增加。银行对于不同城市的住房政策有区别，以上海为代表的大城市和以合肥为代表涨幅较大的二线城市，房地产调控政策趋紧，银行放贷审核也更严格，降低了个贷需求。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷利率优惠收紧会使节奏有所节制，从而带动市场交易下滑。同时，信贷规模下滑对房地产价格稳定有积极作用。另外，从商业银行角度看，2017年信贷规模和2016年相比要实现同比负增长，因此商业银行在2017年初就采取了收紧做法。

　　中原地产研究报告指出，此轮调控收紧主要从需求和供应两环节同时发力，需求端措施主要是采取限购、限贷，以抑制部分需求入市；供应端措施则是从市场销售、土地供给角度出发，短期内限制新房入市价格，中长期则通过增加后市潜在供应量的同时配合地价，以平缓市场涨价预期。

　　目前看来，2017年限购政策仍会持续。明源房地产研究院副院长刘策表示，在全国范围，未来限购的城市将会是有房价上涨压力的省会城市。

　　严跃进认为，未来楼市调控主要围绕三方面：其一，围绕郊区和市场进行分类调控；其二，针对本地人和外地人进行调控；其三，针对一手房和二手房进行调控。这些调控均会根据各地实际情况进行。外地人买首套房可能仍被允许，第二套的情况则要根据各地房价上涨情况和库存情况判断。

　　业内人士表示，后续城市的调控会根据城市之间的涨幅来排序，包括重庆、兰州、昆明、南宁、大连、汕头等，都有可能因房价涨幅过快受到管控。值得注意的是，近期太原市房价出现略微抬头迹象。不过，针对部分城市，可能只会对市中心进行调控。

　　同时，2017年房地产分化格局将持续。中国指数研究院报告指出，房价上涨压力大的热点城市采取适当的调控手段，需求端差别化信贷政策将继续发挥重要作用，限购、税收手段也将延续，以促进市场平稳健康发展。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，第三轮房地产调控风暴虽到目前只在上海市实施，这是排名前列个城市提及全面恢复2014年“9·30”政策之前的认房又认贷。预计后续包括其他一线城市及涨幅较快的二线城市，都有可能恢复认房又认贷政策。第三轮政策已从前两轮的主要影响投资，到开始全面约束改善需求，因此预计影响较大。

　　交通银行首席经济学家连平强调，楼市调控的目的在于防止房价持续过快上涨，在房价稳住之前，调控可能不会放松。考虑已出政策的后续效力会边际衰减，预计政策还有深化、加码可能，且这种紧格局不大可能在2017年上半年发生改变。当然，调控并不希望达到房价持续下跌的程度，否则不仅不利于去库存，还可能导致房地产投资增速下行幅度过大，引发上下游产业及延伸金融领域的负面连锁反应。这意味着未来调控仍有相机抉择空间。

　　尽管市场预期2017年楼市调控将不断加码，但仍有不少业内人士认为，未来房价仍有上涨压力，但涨幅相较2016年会显著降温，且区域分化现象会日渐突出。

　　方正证券首席经济学家任泽平认为，本轮房价调整可能持续到2017年底至2018年上半年。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底至2018年上半年房价则将面临新一轮上涨压力，但如果长效机制能建立，尚有转机。

　　严跃进表示，从价格上讲，2017年房价均价仍可能维持5%、6%的涨幅，或低于GDP增速。总体上看，房价仍会有所上涨，但相对2016年增长10%的水平，热度将明显降温。从房地产周期看，房价指数大概会在2017年下半年由正转负，转负后可能会呈现出跌幅，但幅度会较小。

　　中国科学院预测科学研究中心在《2017年中国房地产行业走势展望》预测报告中指出，预计2017年中国房地产成交量和成交额增幅较2016年会大幅下滑，但价格方面仍将维持上涨态势，预计全年商品房平均销售价格同比增长3.4%。

　　海通证券首席宏观分析师姜超则表示，在不加息的情况下，房价暴跌概率不大，但大概率会进入缩量阴跌模式。“很多人判断地产调控难以持续，因为地产调控会导致经济下行压力，经济下行又会倒逼政策在2017年下半年放松楼市调控政策，进而导致房价出现报复性上涨。不过，个人认为本轮地产调控不可能放松，原因在于国际环境发生了巨大变化。如果美国加息周期确立，而中国继续做大地产泡沫，那么未来金融风险将巨大。”

　　根据楼市分化情况判断，齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为，对于供不应求区域而言，房价仍存上涨空间，只是时间上可能要在下半年以后。此外，酝酿中的房产税将是对投资楼市的一大掣肘，只是推出的时间窗口很难选择。区域分化现象会日渐突出。

　　在张大伟看来，未来全国范围内的房价不可能用一个“涨”或“跌”就可以形容，城市划分更多将告别一线二线三四线，变成城市群城市圈，有活力的区域易涨难跌。

　　易居研究院报告指出，2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势，预计上半年在缓慢降温过程中，房价增幅会持续收窄；下半年，房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计7月前后，70城房价环比增幅由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。

　　另外，受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响，预计70城房价同比增幅将在一季度见顶，其后同比增幅将步入下行通道，预计环比涨幅可能在年中由正转负。

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　　根据北京市住房和城乡建设委员会数据显示，2023年01月04日北京新建商品房成交362套，较昨日减少24套，环比下降6.2%

　　（2）协助登记：对于不熟悉电脑操作或网络办理意向登记存在困难的家庭，也可在规定时间内携带申请人身份证原件及保障性住房备案通知单原件，到户籍所在街道（镇）住房保障管理部门，由工作人员协助进行网络登记。特别提示：

　　另外，按照近几年的趋势来看，北京楼市春节后都会有短暂的小阳春，不确定的情况更多。从2022年的视角来看，这几个区域都很冷静。受到冷落的板块还是有硬伤，综合来看性价比并不高，在口罩影响信心的情况下，刚需被产品劝

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