日本房价崩盘回忆：当年那些“没买”房的人后来都怎么样？

　　从80年代初，日本热衷于“快钱经济”，人们热衷于投机房地产，无数资本大量涌入房产等次生产业，导致日本经济“由实转虚”，实体经济严重萎靡，最终在内外因素的刺激下，导致房地产泡沫破裂，无数人瞬间倾家荡，日本也陷入“失去的20年”。回顾日本房价崩盘的过程，其实与我国目前的楼市形势有一定的相似性，但不同的是，我国对这种现象足够警惕，采取了一系列措施降温房地产，不过，日本房地产崩盘的惨痛教训仍值得我们反思和借鉴。随着我国经济的发展，人们由基本的生活需求向物质和精神享受层面过渡，大量的农村人口开始向城市迁移，大量的原本居住条件较差的城市人开始改善居住环境，随着我国城市化率越来越高，新的问题严重的暴露了出来，那就是“疯狂的房价”问题。目前国内的新商品房住宅均价已超过8000元每平方米，但我国居民的年人均可支配收入也才只有2.5万元左右，也就是说，中国楼市在资本的疯狂逐利下，已经产生了严重的泡沫。在这样的情况下，绝大部分人想扎根城市，就不是掏空夫妻两人荷包这么简单了，动辄上百万甚至几百万的房子，要掏空年轻人自己、父母、祖辈三代人的荷包。那么可想而知，三代人的身家全部压在房子上，一旦楼市遇冷、开发商跑路，甚至是楼市崩盘，瞬间就会有无数居民成为房价崩盘的牺牲品，从“身价几百万”跌落成露宿街头的流浪者。这绝不是危言耸听，我们的邻国日本，在90年代初发生的房价崩盘事件至今历历在目，他们的遭遇就是我们面临的血的教训。那么当年高速发展的发达国家日本，楼市如何会一夜崩盘？当年那些没买房子的人，后来都怎么样了呢？众所周知，二战后，美国出于维护自己世界霸主的私心，力图把受自己军事监管的日本打造成遏制东方社会主义的桥头堡，对日本进行了大量、长期的经济援助，并让日本得以免除了战后上千亿美元的战争赔款，这使得日本获得了再次崛起的经济基础。美国对日本另一个巨大的帮助，就是帮助日本推进改革，改君主天皇制为君主立宪天皇制，然后为了彻底控制日本，还赦免了部分战犯，让这些战犯重新进入日本的上层阶层以取代旧财阀集团，并协助日本进行了土地改革。这些举措，让日本从半资本半封建社会过渡到社会，大大促进了日本新阶层的形成，解放了日本的生产力，使得日本经济再次腾飞没有了内因的约束。而日本也积极制定了适合自己国情的发展策略，比如和韩国类似的外向型出口经济策略，确定了“贸易立国”的大方针，积极以技术换市场，大力促进出口贸易，在短时间内就获得了大量的外汇，有利促进了日本战后的恢复和发展。为了维持自己的优势，日本还特别重视教育和科技研发。日本在上世纪50年代，已经普及了九年义务教育，使得日本适龄儿童的入学率高达99%，对教育经费的投入一度占到总行政投入的20%以上，这在世界上都是名列前茅的成就。在科研技术方面，日本确立了以资金换技术的策略，积极引进欧美先进技术和生产方法。从1950年到1977年这不到30年间，日本引进的国外先进技术就高达15000多项，几乎用不到20年，就走完了发达国家要用半个世纪积累的先进技术。而后日本靠着朝鲜战争，作为美军后勤生产基地的它大量生产军事订单，导致日本批发指数半年就上涨了23%，其中生产资料上涨34%，消费资料也涨幅高达11%，几乎在一年内就卖出了朝鲜战争前挤压的全部物资，总价约1500亿日元。由此，日本也实现了“战后第一次消费繁荣”。在上世纪80年代，日本生产的纺织品、汽车、电子产品、电脑等几乎全面占领美国市场，特别是在半导体行业，几乎处于垄断位置，占到全世界份额的45%以上，存储芯片也占到53%的份额。高素质的人才、持续的经济投入、坚实的实体经济，让日本经济再次腾飞。就这样，日本一方面在美国的大力扶持下，另一方面在自己的努力下，短短20年就在经济总量上成为全球第二，GDP规模一度达到美国的70%，大有成为全球第一的架势。而日本楼市，也随着日本经济的腾飞逐渐进入了快车道。从1955年到1974年这近20年时间，日本楼市与日本的GDP和人口数量同步快速增长，这20年间房价高速飞涨，涨幅高达44倍；从1975年到1985年 ，由于日本人口增长和经济增速放缓，再加上受国际和经济形势的影响，日本楼市增速放缓，但一直在持续增长。这个时期，日本靠着强劲的出口和国家政策，汇率走高，银行利率又低，使得大量热钱进入日本各个市场，这些外部热钱，自然大量进入了日本楼市，使得日本楼市表面看起来一时极度繁荣。当时的日本人几乎没有人相信房价会下跌，上到金融机构、各个实体经济体，下到日本普通人都积极把资金向楼市砸去，生怕自己错过了楼市新一波的上升红利，几乎所有人都会把钱从银行提出来，然后向银行买房，坐等房子升值变现。据说，当时日本国内所有新楼盘都要摇号购房，中签比例低到只有1:3500，甚至是1:6000，如果这时有人说日本楼市会崩盘，怕是要被众人送进精神病医院。当时广大日本楼市人的口号就是“卖掉东京房地产就能买下整个美国”，其火爆程度到了难以想象的地步。这一幕和我们现在的境况何其相似，不说北、上、广、深这四座城市，就单单以深圳如今的一骑绝尘的深圳楼市，其151.5万亿的总价值就能买下大半个美国，要知道，美国的住房总市值不过234万亿人民币。而随着日元在国际货币市场的走强，日元也开始进入升值期，日元的增值带动了国内物价的下降，但也损害了日本企业的出口利润，使得日本产品出口减少，竞争力降低。日本政府在这段时期，为了维持日本经济的高速发展，开始积极布局开发内需，以日本国内内需拉动经济繁荣，那这样就必须得有能大宗的、大范围供民众投资和消费的行业，最终，他们把目标定为金融业和楼市，把楼市和金融当成拉动内需的杠杆。在多方的有意推动下，日本国内依靠金融行业和楼市出现了表面上的新繁荣，过度宣传的投机理念，使得很多企业干脆放弃了主业，转为投机金融和房地产。普通员工的工资也飞涨一大截，有钱了，自然又投入了楼市和金融，助推了房价的继续升值，比如当时东京银座这条街的土地价格高达每平方100万美元，这让没买房子的人更加买不起，只能依靠政府提供的廉租房度日。在日本表面的繁荣下，其实危机也在隐现，但大家似乎都刻意淡化这种危机，误以为这种繁荣是没有尽头的，一些日本和世界知名的经济学家对危机更是不屑一顾，公开鼓吹“日本正在创造新的经济规律”。80年代初，由于美国经济陷入衰退，对外贸易逆差大幅增长，是以美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。于是1985年9月，由美国主导、日本、英国、德国等当时世界主要发达国家齐聚一堂签署了《广场协议》，其主要内容是迫使美元贬值，减少贸易逆差，而其他如日元等升值。日本虽了解《广场协议》的签署对本国外贸的不利影响，但也自以为聪明地看到了日元升值带来的好处，比如在原材料、国际商品采购等方面上支出减少。为了对冲日元升值带来的出口贸易受阻的压力，日本央行开始大范围降息，其基准利率一度从6%降到了2.5%，并且大力鼓励机构和个人向银行借贷。日本这一举措，顿时再次引爆了日本楼市，大量热钱瞬间砸到楼市，使得日本楼市在1986年到1990年进入了最期，本已经高到离谱的房价再次上涨了1.7倍。这时人们只需要买下一套房产，坐等升值即可，买了房子的人根本无心工作，那些没买房子的人也后悔不跌，到此时，房子已经贵到无论如何都难以买起的地步。如此疯狂的楼市投机行为，使得日本楼市几乎失去了控制，人们的疯狂投机使得日本社会也出现了动荡。实业被大量摧毁，人们的总体消费水平被拉低，很多企业和个人几乎全部的资产都被套在楼市上，但楼市仍如无底洞一般难以填满，没有了实业支撑的市场使其成为“空中楼阁”，疯狂吞噬全日本的财富，崩盘随时会发生。对此，日本政府不得不做了一个艰难的决定，即主动刺破泡沫。于是从1989年开始，日本央行不得不连续五次加息，把利率又从降息后的2.5%拉升到6%左右。另外，在货币供应上也采取了紧缩的政策，严格控制货币供应的数量，使其增速大幅下滑；对于楼市赖以生存的土地供应，也实行了严格的管制，并停止对房地产业的。在日本政府一系列降温措施的打压下，日本楼市迅速降温，那些先知先觉的外国资本和本地有背景的机构、财阀纷纷提前离场，只有普通的日本百姓仍沉浸在“楼市不倒”的幻想中不能自拔，仍然幻想着继续买房增值，实现财富自由。现实就是这么残酷，日本土地价格在1991年到达最高点后，从1992年开始直线下跌，下跌之快让人瞠目结舌。日本六大主要城市住宅用地价格跌幅最大的达到83%，其他几乎所有城市跌幅都超过53%，房价一降再降，当年估值15亿日元的房子跌到700万日元都没人买。那些仍然幻想靠着投机楼市发财的投机客本就靠银行买房，此时日本楼市的走势无异于晴天霹雳，使得他们瞬间倾家荡产，也难以还清债务。一时间，让很多原本“纸面身价 ”几千万甚至上亿的日本投机客财富瞬间归零，很多人在巨大的债务压力下跳楼的跳楼，上吊的上吊，服毒的服毒，那些心理素质过硬的、能抗的也不得不与妻子离婚，走上了妻离子散的不归路。即使到了今天，已经偿还了20余年，仍有相当大一部分人还没有还清借贷，一家人过着暗无天日的日子，成为银行的“挣钱机器”，每月的收入除了给银行的，也只够自己吃喝，高消费一下都是奢侈，一副凄凄惨惨的样子。也有很多日本人自从经历过这段“惨痛记忆”后，变得对任何事物都漠不关心，在教育下一代时也是如此，这也是日本所谓的“低社会”的由来，实在是留下了一生的心理阴影。而反倒是当年那些没钱买房或者对房地产泡沫破裂先知先觉的日本人，在日本楼市泡沫破灭后，过着幸福自由的生活，幸福感大大提高。首先，当年那些要价几百万上千万的房子，变得如大街上的“白菜”，便宜的房子随处可见，只要有不多的积蓄，就能任意挑选，而且实际成交价格会另有优惠，再也不愁一家人没宽敞的房子住，享受不到一家人住在一起的天伦之乐了。甚至，只有你储蓄得当，哪怕只是一个公司的小职员，都有能力购买一套大城市周郊的别墅，那些原来连首付都不够的普通人，可谓是一朝实现居住自由。日本房地产崩盘后，房价到底有多便宜呢？在楼市泡沫危机最严重时，东京的平均房价从10几万一平一度跌到几千元每平方米，其他城市更不用说，简直到了被人嫌弃没人要的地步，只有在危机过后的几年，才慢慢恢复些元气，涨到了几万块一平，但至今仍未完全恢复。但话说回来了，正是由于日本政府敢于刺破房地产泡沫，这才有了日本社会今天的普遍性安逸。刺破房地产泡沫使得日本社会整体回归正常状态，大量资源再次回转到工业制造和农业生产等第一产业，降低了物价，增加了消费，幸福的是全体日本国民。日本房价崩盘的经验教训，对于我们当下有很多教育意义，其房价崩盘的发生过程，值得我们深入研究。在房价持续高位的情况下，比如经济增速、人口增长和房价增速严重不匹配，比如炒房客和机构、境外资本等大量投资房地产而削弱制造业基础，更比如经济下滑时，采取的货币紧缩政策等，都是楼市崩盘的导火索。楼市只能作为短暂性市场平衡工具，绝对不能把以地产行业等为主的第三产业当做经济长期发展的支柱，必须建立以工农业为绝对基础的市场经济，一旦违背这个规律，楼市、等第三产业必将成为“空中楼阁”，有随时崩盘的可能。对个人而言，日本房价崩盘带来的警示就是做事要脚踏实地，时刻保持理智与清醒，办自己力所能及的事，赚自己该赚的钱，这一点在当下社会尤其重要，不可不察也。