今年房价大幅上涨 涨跌声中看看房价未来走势

　　我国房产价格从3月份以来一路飘红，大幅上涨，如今已 过了2007年的价位。但与此形成鲜明对比的却是住房成交量的明显下跌。“价涨量跌”，成为目前我国房地产市场现状的一种流行说法。这种“价涨量跌”的局面，不由得引起了众多购房者对于房地产市场价格是否再度下降的猜测与期盼。

　　还有1个月，日历就将翻到2010年。房价，这个牵动所有购房者神经的系数，是将继续攀高还是无奈转身?

　　上海、北京、深圳三个市场，除了本地的投资者外，也有国际投资者和各地的富豪，整体物业市场发展不像这三个地方疯狂，只要价格飙升的现象没有传染到内地城市，中国就不会出现如美国房地产那样的问题。房地产投资明年会有比较明显的增长，房地产投资指的是建房、建小区等实体投资活动。从表面看，今年房地产市场片繁荣，但分析整体数据，今年房地产投资较少、增长速度较低，是受到去年的影响，因此今年对GDP的支撑比较小，尽管后几个月恢复的速度比较快。明年，房地产投资还将增速，因此，房价的上涨，将不可避免。

　　在系列救市政策的刺激下，今年楼市出现快速复苏。不过，对于后市，短期内房价会继续保持高位，但涨幅会逐步放缓。由于开发商又不愿让价，房价过高，绝大多数消费者已经无力进入这个市场;市场面临着救市的货币政策退出，个人住房按揭政策回归，而房企完全有实力让房价持续在高位而不愿意出售。在这样的情况下，未来几个月房地产市场将出现僵持的局面。

　　2009年10月，1.5万亿信贷资金涌入楼市，受资产过热影响，房价上涨。央行发布的数据显示，2009年10月份，新增人民币2530亿元，前10个月国内人民币增加共8.92万亿元，比去年同期多增5.26万亿元。而国家统计局10日的数据称，今年前10个月，房地产企业的开发9119亿元，增长53.0%;个人按揭6163亿元，增长幅度高达119.7%。

　　这与去年有天壤之别。在楼市下行的2008年，房地产企业从银行那里获得的开发为7257亿元，仅仅增长3.4%;而个人按揭3573亿元，同比大幅下降了29.7%。今年前10个月中，银行贷给楼市的资金超过了5万亿元，占银行放贷总量的16.7%-17.1%。

　　另外，从的10月数据来看，楼市销售已经环比萎缩成，价涨量跌局面逐渐形成。在这个微妙时刻，即将到期的楼市交易优惠政策是否延期，可能成为压垮或者哄抬楼市的变数。但地方的财政部门可能没考虑到，旦取消了二手房营业税的优惠政策，虽然能够在单笔交易上提高税率，但将会导致成交量的下降，税基实际上也就减小了。

　　除此之外，如果取消购房人优惠政策，核心只有四个字“加息加税”，打压的是购房人的需求，但结果多半是使购房人支付成本更高，房价涨得更快。因此，刺激政策今年难“退出”，明年或加息27个基点。

　　每一次房地产政策调整的节点，对于楼市调控者而言，都是一次能力大考。而十余年房地产市场化道路的实践证明，调控者在大考时多数成绩平平，效果难言如意。

　　总体来看，目前中国房地产市场的核心矛盾是日益上涨的房价与社会普遍消费承受力落差加剧。调控者的根本思路也一直是鼓励自住、鼓励刚性居住。

　　多数政策在普通商品房的一次购买方面给予优惠。廉租房和经济适用房等保障性住房更是从土地、信贷等各方面大加支持。

　　然而，令市场无比困惑的是，为什么我们的政策初衷是解决这一根本矛盾，而政策的效果却是矛盾日益加剧呢？从媒体报道的各方消息看，深圳房价在今年9月攀升至2万以上，温州房价甚至高达2.6万/平方米。上海的2万房源甚至已经转移至外环线开外。成都、重庆等原本稳定的二、三线城市房价也在地王推动下开始扶摇直上

　　从表面上看，通货膨胀预期、土地预期是房价直线上涨的最重要原因。在一些官方专家的解释中，中国城市化进程刚刚开始，这决定了未来20年时间，城市土地和房屋价值仍将处于一个过程。

　　“我们做过调查，以前成都市场的投资客比例不到1%，但最近一段时间，感觉投资比例已经上升至20%。”成都开发商介绍。上海一个位于西北区域的公寓房开发商透露，多数房源被政府部门等关系单位先行定购，进入市场公开销售的房源价格则大幅上涨。

　　笔者认为，解决目前高房价问题的根本办法是打破官商互利，解开地方政府的土地依赖，彻底打击捂盘捂地，充分释放存量。但在业内人士看来，这是一个“比任何问题都难解决的问题”。而多数调控政策以治标不治本，甚至形式主义的姿态出现，无法解决根本问题。

　　回顾2005年以来的宏观调控，我们看到过建设部所谓“套内建筑面积”这一自摆乌龙的政策，看到过“70-90”政策在争议中诞生又悄然退市。看到过商业银行为争取房贷客户混战一片，看到过地方政府高调承诺的廉租房和经济适用房计划无疾而终。

　　归根结底，政府出台政策的本意是要应付还是思考根本性解决问题之道，这是决定政策优质与否的核心。而我们看到的很多政策，不仅有应付之嫌，甚至连基本的“可持续性”都无法做到。

　　“认识错误要依赖少数精英，改正错误时是整个社会一致行动。来回往复式的试错，为此付出的不必要的成本，难以度量。”经济学家吴敬琏在《中国经济60年》一文中称。这一评价是在论述计划经济体制的弊端，放在今天的房地产市场宏观调控上，同样适用。

　　我们希望决策者不止于为了解决燃眉之急，来决定房地产优惠政策哪些取消，哪些延续，如何延续。为了解决现阶段楼市的根本矛盾，决策者更需要深入思考承诺与兑现承诺的关系，权力与责任、义务的关系。