放大招！深圳史上最严楼市新政落地！（附官方及专家解读）

　　在“深八条”调控措施发布的同时，深圳市住建局还发布了具体政策解读，就八项措施的出台背景和具体实施进行了详细解读。

　　适当调整户籍居民购房条件，规定社保和个税缴纳时间，在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。

　　制定这条政策的背景是：近几年，深圳市落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户并连续多年在深圳工作的市民不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。

　　夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具体来讲，自离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

　　为积极发挥差别化住房信贷政策调节房地产市场作用，保障刚需，结合房地产市场形势变化，深圳市对差别化住房信贷政策作了进一步完善，《通知》规定：合理确定个人住房利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。

　　1．购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房记录或公积金住房记录的，继续执行首付款比例最低30％的政策；

　　2．购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房记录或公积金住房记录的，购买普通住房的首付款比例不低于50％，购买非普通住房的首付款比例不低于60％；

　　3．购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的首付款比例不低于70％，购买非普通住房的首付款比例不低于80％。

　　深圳市现行存量住房交易计税参考价格是2016年10月评估更新的，与目前市场成交价格存在较大差距，为此，更新二手住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近二手房市场真实成交价格。

　　此外，近一年来，深圳市成交的商品住房中，换手率较高。现将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，将对当前二手市场过热起到抑制作用。

　　为使深圳市住房标准更符合市场实际，本《通知》对普通住房标准进行细化，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1．0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　制定这条政策的背景是：深圳市目前的普通住房标准只考虑了容积率和面积两个指标，从今年上半年房地产市场偏热的情况来看，有必要增加价格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。

　　当前，深圳市热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现抢购现象，不利于深圳市房价和市场预期的稳定。为此，对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

　　目前，买卖双方实际交易价、银行评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，容易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。因此，本《通知》规定：进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

　　下一步，深圳市将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。

　　目前，二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称容易被市场不实信息误导。为此，《通知》提出，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理易；中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。通过这一举措，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理易，稳定二手住房价格。

　　持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

　　总体来看，《通知》提出的八项措施，涵盖了行政、金融、税收等方面内容，主要有三个特点：一是优先满足刚需，有效遏制投机炒房；二是运用金融、税收等经济手段，确保精准施策；三是强化房地产市场监管，引导市场回归理性。《通知》的出台是对深圳市既有房地产调控政策的深化完善，对于构建房地产市场长效管理机制，保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用。

　　下一步，深圳市将进一步夯实2018年出台的住房新政，加快构建公共住房和商品住房6：4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。一是加大居住用地供应，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上。今后新增土地将主要用于公共住房建设。二是增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600万－800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。三是加大公共住房建设，今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标。

　　2、深圳由于地小人多，房屋严重供不应求，促使房价持续上升，不得不采取从严限制措施，广州没有深圳市场的情况。

　　第二是二手房的交易成本提高了，包括增值税2改5、以及重拾非普通住宅标准总价线等，可以看到两点都对需求有直接的影响，也是对深圳楼市近期量价齐升的趋势的回应，接下来深圳楼市成交量的下挫不可避免。

　　首先对刚落户的深圳居民，要求三年社保或个税证明，这是超出市场预期的。因为深圳落户门槛低，很多人来深圳落户就是为了买房，还有中介协助投资客来办理假结婚买房，这次基本上炒房的漏洞被彻底堵上。

　　此外，“豪宅税”重启，定到了750万元，比上一轮的豪宅税标准要高了很多。这次新政一方面是保合理的刚需成交，另一方面对750万元之上、位于福田中心区、宝安中心区、南山、龙华的部分楼盘，影响是很大的，这些区域，特别是学位房的价格经过炒作之后，很多楼盘价格都在750万元之上。

　　首先，深圳是全国最近一轮楼市上涨的“领头羊”，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩，房价也将开始调整。

　　其次，政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面，如果严格执行，对于深圳楼市的打击将非常大。

　　第三，深圳市场过去一年多的上涨，主要原因除供应少之外，与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高，750万以上的豪宅，将变成二套首付80%，接近当下全国政策最严格的北京，这将对高端住宅市场形成很大打击。

　　第四，深圳过去的购房资格相对容易，落户难，大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房资格，本次政策升级要求必须3年社保，将有力打击部分炒房客。

　　第五，整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。

　　第六，但深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题依然需要得到解决，否则政策的长期效果有限。目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表是北京，二线城市代表是长沙，均为供应增加的叠加限制投资，取得了市场的长期稳定效果。

　　新政出台之后，将对深圳房价稳定有一定的帮助，购房落户问题会因此而出现大规模减少，楼市的需求可能也因此出现一定程度的萎缩。不过长期看深圳地少人多，经济发展快的基本面，所以房价维持高位，甚至长期上涨仍是大概率事件。

　　此外，关于广州是否会跟进调控，邓浩志认为，广州跟进楼市调控升级的可能性非常低。首先广州和深圳楼市最近的表现差异比较大，深圳楼市是持续强势，而广州楼市仍处于复苏当中。深圳的房价前段时间已经有比较大的升幅，而广州的房价近期还仍然在低位徘徊。深圳住房供应稀少，广州不但绝对数远高于深圳，而且还有旁边佛山供应的分流。所以广州目前没有迫切调控升级的需要。

　　市住房建设局 市规划和自然资源局 市市场监管局 市公安局 市地方金融监管局 深圳市税务局 人民银行深圳市中心支行 深圳银保监局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知

　　为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就相关事项通知如下：

　　深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

　　夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房利率加点下限。

　　（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房记录或公积金住房记录的，继续执行首付款比例最低30%的政策；

　　（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房记录或公积金住房记录的，购买普通住房的首付款比例不低于50%，购买非普通住房的首付款比例不低于60%；

　　（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的首付款比例不低于70%，购买非普通住房的首付款比例不低于80%。

　　更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

　　进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

　　及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

　　持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。