资产沸腾的年代非理性繁荣的背后—房地产泡沫

　　聆听“历史深处的马蹄声”，因为我们正处在一个超级资产沸腾的年代，非理性繁荣的狂飙隐忧深重，有些已经破灭，有些还在发酵。文—子竹V信（zizhudaojin）

　　上周，位于上海静安中兴社区的一幅住宅地块才46亿挂牌起拍，18家房企激烈鏖战。最终以110.1亿成效，创下中国土地成交史上最贵地王记录，未来楼盘售价无疑将超过15万/㎡。而上海人都知道，这块地离西宝兴路殡仪馆只有2公里。有人问，地王再这么疯下去，你说会往哪去呢？要上天？

　　宏观经济继续承压下行，大中城市房价却一骑绝尘，房地产问题越来越让各方揪心。中心城市房价如烈火烹油，“下油锅”的感觉让各方都感恐惧，多地已重新祭出限贷限购令。读过经济史的都清楚，每次金融危机，把金融家送上断头台的几乎都是房地产。“一个被房地产绑架的金融体系可能是最糟糕、最坏的金融体系。”面对动辄8万、10万一平方米的新楼盘，银行腿肚子也直哆嗦了，恐慌性抢购和信贷恐高症并存，信贷燃料放量冲顶后可能出现高位枯竭耗尽。

　　作为一个转型经济体，支持房地产的金融体系和整体制度环境总体较为脆弱，过去三年多的反贪战役中，太多落马的“老虎”都与房地产的“黑箱”有染。这个“柠檬市场”中严重信息不对称、土地批租制度不完善，群体性人所共知。随着金融体系日益为房地产所绑架，金融体系已成为最大土地储备者，金融的功能从配置市场资源和管理风险，异化为内置房地产这一具有自毁功能的核弹。各方对高房价抱怨、市场恐慌所潜伏的金融风险和社会风险日益加大。

　　低利率和信贷洪峰刺激资产价格不断攀升冲顶，泡沫如果超越了极限，必然危害经济和社会，衍生一连串事件。必须要明确指出的是，任何一个国家，房地产市场短期出现如此巨大的波动都是一个重大的宏观事件，在宏观层面必须有所反思和调整。任何一个负责任的ZF，都不会纵容房地产这种烈火烹油式的上涨。

　　中国房地产市场已处在一个重要的历史时刻，深度博弈还在继续，刚性泡沫可能还会持续，但不会永续。泡沫有时是慢慢变小的，但绝大多数情况下是突然间急剧破裂，并给金融管道和民众生活带来严重冲击和灾难。以中国房地产这样庞大的体量，当市场进入高风险状态时，一个微小的震荡也可能导致市场坍塌，造成风险螺旋的自我强化。需要关注的是，未来会是哪根针捅破这个史诗般的巨大泡沫。

　　面对当前“地王”频出，市场群体臆症般的尖叫，要认识到这是一场史诗般恢弘壮阔的泡沫，伴随着非同寻常的大众财富幻想和群体性癫狂，对整个社会的价值观和伦理冲击都很大。要研判市场可能的发展方向，树不会长到天上去，上涨绝不会是线性的。金融体系要考虑风险防范机制和危机应对预案，要随时拿得出危机应对的“火箭筒”和紧急状态下的“安全阀”。

　　对投资者来说，要清醒地认识到，历史是会不断重复的。资产泡沫从膨胀到破灭的历史，每次都一样，从来没有什么例外。泡沫化的风险市场是人性的试金石，支撑价格的就是一个信心，而这信心的转变往往就是一转念，去年6月14日前后对照就堪称经典。泡沫破裂的一条重要规律在于，金融发展带来自我麻痹，非理性发展到了一定阶段，突然的逆转会瞬间来临，恐慌共识的汇聚和传递会瞬间摧毁整个乐观情绪。

　　资产价格往往折射人性的弱点，脆弱的信心、固执的倾向、侥幸的企盼、贪婪和恐惧贯穿全过程。每个人都想在价格翻番后“找到下一个更大的笨蛋”，“每个人都知道暴风雨总有一天会来，但是每个人都希望自己发了大财并早已把钱藏好，暴风雨只会落到邻人头上。” 资产严重泡沫化的市场，有一个周而复始的错误是，最狂热的时候通过高杠杆抢筹，结果把自己逼到悬崖边上，置身于险境。

　　历史常有惊人的相似之处。竹下登ZF的经济刺激政策堆积起史无前例的泡沫，其核心是土地泡沫。当时的日本银行体系向价格已经高到不可思议的商业地产和商业用地项目注入海量资金，正如2007年前的美国银行业，向那些堆积如山却到处是灌木丛林的次级抵押人注资一样。

　　房地产价格涨得让人目瞪口呆的同时，日本人的手伸过了太平洋，发动被美国人称为“第二次珍珠港事件”的横扫美国高端物业行动。作为美国经济代表的洛克菲勒大楼被日本人收入囊中。日本各大电视台都在头条鼓噪说，“东京才是世界金融中心”，“Japan is No.1”，“一个全新的超级强大的日本将买下整个世界”，皇宫一平方英里的价值足以置换整个加利福尼亚州，东京23区的地价能买下整个美国，还能找零。那真是个“黄金时代”的日本神线年底，意识到铸成大错的日本货币当局对失控的货币开始反向操作，先是急刹车，采取紧急手段拉升短期利率，以挤压资产泡沫。随之而来的是崩溃，楼市依然在燃烧，直到1990年9月，日本央行在危机开始后的第17个月才想起来要以更大的力度控制楼市着火失控的局面，其直接后果是刺破房地产泡沫，“这

　　日本39000点的时候，股票市值2400兆(万亿)日元，跌到7500点的时候，市值蒸发了70%，许多股票跌得只剩十分之一。“转念一发生的时候，价格就掉下去了。”房价腰斩惨不忍睹。日本人曾满世界地横扫奢侈品和收藏品，家家户户打纯金偶人、纯金兽瓦当。一幅毕加索的名画，峰值时卖一亿日元，破灭后，500万日元都没人要。经济景气时的“动物精神”与经济严冬时的“寒蝉效应”，都只是一枚硬币的两面，“危机打断了经济飞转的螺旋桨”。

　　聆听“历史深处的马蹄声”，因为我们正处在一个超级资产沸腾的年代，非理性繁荣的狂飙隐忧深重，有些已经破灭，有些还在发酵。重温当年日本破灭的路径和发生机理，我们才能对非理性繁荣始终保持高度警惕。

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