枣庄楼市的梦醒时分

　　对于小城市出来的人来说，家乡是面对济南高房价的底气。任它房价翻几番，买不起就回老家嘛。可你有没有想过，那看起来浓眉大眼的家乡，或许也叛变了呢？2019年8月，正信领秀城开盘，其中3号楼均价超1.3万一平，不是别墅，不是大平层，就多层，毛坯房，贵的简单纯粹。值得称道的，是学区。

　　一万二的是特例，买不起可以绕开，刚需嘛，够得上均价就行。2019年11月，中国房价行情网公示11月城市房价排行（住宅）情况，枣庄房价7785元/平，与去年同期相比上涨10.2%。与绕城高速外都要一万二三的济南相比，七八千的枣庄堪称感人。不过若是问当地的刚需感不感动，他大概会甩甩两三千的工资条，看看人均2.4万的全年可支配收入，想想不吃不喝攒上十年才能有的首付，把头抬到45度角，让感动的泪水在脸上胡乱的拍。其实，枣庄只是普涨大潮中微不足道的一员，就像书桓和如萍抱在一起，也只是犯了天下男人都会犯的错一样。枣庄只是没禁住高房价的，而它的才华又撑不起梦想罢了。

　　注意：枣庄包含五区一市（市中区、薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区；滕州市），市中区是原市政府驻地，也是老牌学校集中之地；薛城区是枣庄市政府驻地，也是枣庄重点打造的城市门户，这两个地方这几年品牌房企都不少，这两个地方的房地产市场更为活跃，在枣庄更具代表性。滕州市是百强县，能贡献枣庄一半GDP，房产市场自成一体。本文诸多数据因源自枣庄市统计局而将滕州市包含在内，但具体分析的是枣庄五区的市场，不含滕州市。毕竟，一直想要独立的滕州市，其楼市也是特立独行，值得单独一篇。

　　2016年，五次降准降息的加持下，一二线城市开始普涨。三四线城市则更迟一步，在棚改货币化全面开启以后，迎来涨价潮。2016年枣庄还没有迎来上涨的东风。房价还在4000左右徘徊，还在为200万平的烂尾楼纠结，五区一市的棚户区改造项目加起来才7712户。2017年，货币化安置来了，棚户区改造近2万套，城里忽然开始遍地有钱人。三四线城市的王者碧桂园驾临枣庄，在“五星级的家”的美梦前，8000一平的房子被炒的压根不是事儿。

　　2017年，枣庄市共38个项目19395套列入改造计划，2017年下达的枣庄市棚户区改造任务，新开工棚改安置住房要达到28168套。2017年9月，三四百个购房者带着马扎、长椅在售楼处等三天三夜排队等薛城区某楼盘开盘，189套一基本售罄。2017年10月，碧桂园首入枣庄，首开410套当天售罄。精装高层、小高层售价8000-11000元，开启枣庄品牌房企时代。

　　不少人开始意识到，房子要靠抢。而无论抢红灯、抢座位还是抢黄金，有人抢的就是香饽饽，结局显而易见，更多人加入抢房行列。2017年开始，枣庄房价进入上涨通道。

　　（2017年枣庄某楼盘开盘时的抢房大军）2017年枣庄住宅销售面积405.65万平方米，增长1.7%，住宅销售额181.45亿元，增长17.1%，环比提高1.5个百分点。2017年枣庄新建住宅成交均价4689元/平，同比增长10.7%，连续多月同比涨幅超过10%。因为房价上涨过快，同年10月，山东省向枣庄市政府下发了预警函。

　　如果说2017年的枣庄楼市是春风拂面，2018年的枣庄则是40度高温的炎热酷暑，品牌房企、地王的频频出现让枣庄楼市也享受了一把“烈火烹油、鲜花着锦之盛”。2018年5月，土地市场迎来“地王”浪潮，碧桂园、恒大抢滩金地，枣庄的房价开始线日，枣庄市中区联通大厦地块，碧桂园和中梁疯狂加价，649次竞价后，成交价10.75亿元，溢价率48.73%，楼面价2789元/平，枣庄土地价格由此飞涨，品牌开发商争相进驻，房价更是快速上涨。2018年5月30日，恒大与中南竞争枣庄市中区工业园区一宗地块，从4.352亿拍到8.840亿，溢价率103.12%，成交价488万元/亩。也就是恒大御府项目。有意思的是2019年10月，这个盘因为每平直降千元，引起首批业主维权，要求恒大退房退钱。

　　2018年枣庄市计划改造棚户区共计32个项目、29098套。和诸多“地王”一起，为枣庄楼市加码。

　　2018年，是枣庄楼市的高光时刻。市中区碧桂园、恒大、融创、中梁等品牌房企龙争虎斗，价格在8000左右，新城区碧桂园9500左右，薛城7000左右，峄城、台儿庄、山亭房价突破6000元……

　　2019年，尤其是下半年，尽管土拍地块位置再好，竞争激烈却不复当年，拿地的多是当地房企，外来品牌房企的身影已看不到。2019年5月，枣庄市政府旁地块，土地溢价4个亿，竞价261轮，枣庄鸿鑫房地产开发公司以6亿价格拍下，楼面价超过6614元/平，新地王诞生。2019年9月，位于城南核心区域的地块，从1.8亿竞到3.2亿，楼面价4646元/平，枣庄宝田房地产开发公司竞得。2019年11月，全枣庄的地块之一，溢价率55.8%，楼面价4213元，山东圣运置业有限公司（大股东为枣庄市政）竞得。碧桂园没有参与。

　　尽管在开发商和中介的鼓吹下，枣庄楼市依然火热，但明眼人都看得出来，优质的韭菜和新茬的韭菜早已被收割殆尽，在空前的居民杠杆率面前，韭菜已经青黄不接了。

　　枣庄楼市还缺房子吗？据不完全统计，2016年到2019年11月，枣庄五区商品房预售面积累计超过1052万方，房源近8万套。

　　2016年枣庄楼市供应住宅约355万平，成交约398.84万平；2017年枣庄楼市供应住宅约247万平，成交约405.65万平，

　　；2018年枣庄楼市供应住宅约480.21万平，成交约239.56万平，成交量锐减；2019年上半年枣庄楼市供应住宅约273万平，成交约144.8万平，成交量仍看不到起色；

　　根据枣庄市政府发布《枣庄市2018年住宅用地供应三年滚动计划》，三年供地总量605.89公顷，2018枣庄住宅建设用地供应总量是162.35公顷，2019年和2020年每年平均有221.77公顷土地入市。这些土地将在两到三年内涌入楼市，可以预见，未来几年，枣庄不缺房子住。同样不缺房子的，还有拆迁户，2016-2019年，枣庄一共开工建设7.3万套棚改安置房，拆迁户们一家两三套房的日子也不远了。

　　2016年，枣庄开工开工建设安置房35套；2017年，枣庄开工建设2.8万套棚改安置房；2018年，枣庄开工建设2.9万套棚改安置房；2019年，枣庄开工建设棚改安置房1.6万套。

　　环比上月下降0.54%就像济南涨完枣庄才开始涨一样，三四线城市对市场的反应会慢一些，枣庄和济南的涨跌顺序很像“大河涨满小河涨，大河没水小河干”，当济南青岛这些二线城市都在降价，四线的枣庄开始持币观望，也只是时间问题。根据安居客数据，枣庄房价均价7714元/平，环比上月下降0.54%。

　　枣庄的开发商动辄开盘几个亿，中介说的都是再不买就没了。但刷一刷朋友圈，抵账房还在现身，认识的中介也说能拿到比售楼处更低的价格。再加上从2018年开始的供大于求，枣庄楼市是冷是暖，一目了然。

　　每年年终季，开发商领导的脑门都比往常更亮了一些。以前是因为回款压力、年终任务。今年是因为，过了这个年，韭菜就更难割了。在大城市里被楼市寒潮冻了一年的兄弟们，要回家和父老乡亲们谈八卦聊房价了。去北上广打工的，在济南青岛讨生活的，不同的信息来源重复验证着“大城市房价下跌”的消息。“济南都降了，枣庄还远吗？”“其他地方都在降，先别急着买，再看看”估计会是过年期间传播最广的小道消息。而

　　山东省百强企业枣庄0上榜2018年枣庄市纳税百强36家房企相关最能体现枣庄在这场楼市狂欢里收获的，是两个极具讽刺效果的数据。一份是2017年度山东百强企业名单，新闻记者认认真真数了每个城市的百强企业数量，无论综合百强、工业百强、还是制造业百强，每一段的最后一句都是枣庄没有。

　　一份是枣庄市2018年度全市纳税百强民营企业，和房地产相关的纳税企业有36家。排名前十的纳税企业，有6家是地产。

　　正是这两个数据，让枣庄吸引住了我们的目光。枣庄是资源枯竭型城市转型突围困境的典型代表，也是2016年大涨潮里，四线城市的典型代表。一座曾经的煤炭大城，山东的鲁D，铁道游击队的故乡，它曾经如此的辉煌。在资源枯竭以后，唯有旅游大巴上的“台儿庄古城——一个寻梦的地方”的广告在提醒着枣庄的存在感。尽管有滕州这个百强县的加持，枣庄的GDP也常常徘徊在倒数第二和倒数第三之间。400来万的人口每年低速增长。和其他小城一样，选择出去的年轻人多，愿意来的外来人口少。

　　一次房价飞涨，让枣庄重新焕发青春。但这一场狂欢以透支未来几年的需求为代价，以掏空百姓钱包为前提，枣庄的地贵了，财政多了，房价高了，但楼市风险变大了，出去的年轻人回乡置业的成本更高了，以至于，愿意回去的不多了。对于济南青岛这样的二线城市而言，或许仍然可以说一句，横盘就横盘，房价长期看人口，济南青岛仍然有吸引力。对于四线城市枣庄来说，煤炭被发展掏空，财富被房价掏空，更可怕的是，当楼市在寒冬迎来梦醒时分，人们摸摸被掏空的钱袋，不知道还能不能继续在彻骨的寒冷中表演击鼓传花的游戏？