广州楼市指南：刚需买房最难值得关注的板块只剩这几处

　　提问：雕叔，本人研究生，目前打算落户广州。同时，佛山对研究生不限购，。目虑，黄埔知识城2.5-3w和金沙洲3w时代天境，以3-5年为周期，哪个有投资价值？另外，金沙洲楼盘间差价较大，如果在金沙洲选房，是买新盘合适还是二手房合适？感谢解答

　　回答：一看到黄埔知识城和金沙洲，整个人的心情就不好受，说真的，你既能选择黄埔知识城，然后也可以选择金沙洲，初步判断你的选择面很宽 我就想：你是研究生，为啥落户广州后，直接买限购区的天河、黄埔、海珠、番禺、甚至越秀呢 有房票就买限购区，钱多就买离市中心近的地方，钱少就买隔壁的区域和板块

　　提问：雕叔，证满两年\/5年，是按网签时间开始算？还是交契税时间？还是按房产证上的日期呢？谢谢。

　　回答：不管是一手房，还是二手房： 1、首先看房产证的约束（上面有字样“满两年之后可售”），优先以这个为准 2、其次以交契税的时间时间算起（有的开发商和项目也会拖延交税的时间，所以有的业主也忽略了这个时间，导致后面自己想卖的时候才想起）

　　回答：可以的，没问题的，这个地段的优势是生活配套良好，生活比较成熟，另外就是地铁10号线滨江东路站，不过唯一的劣势就是有些小区和楼栋是比较吵的，尤其是阳台直接北向望滨江北路，像金雅苑、聚雅苑

　　提问：雕叔好，请问一下个人所得税一定要做年度汇算吗？上班的公司对公账户有发工资(个税APP上显示的是这部分)，但自己还找朋友做了份流水，也是按固定时间，备注代发工资。

　　回答：找朋友做了一份流水，你朋友是个人，还是朋友公司，如果是公司那就肯定是对公账户发工资，如果是个人，那就是个人每月转账了，没所谓

　　提问：雕叔好，600万现金，广州首套非首贷，可以买2套，纯投资，有以下几个设想 1.600万做首付，上珠城中海花城保利心语3房等标杆盘，单价11万多，月供没问题 2.上东方新世界，东逸花园三房，单价8-9万 3.上鱼珠美林湖畔盈彩美居等3房买2套，单价5-6万 能否帮参谋下？我觉得同面积同资金下，珠城的涨幅要超过鱼珠两倍以上才划得来，是都鱼珠的收益率更好一些？

　　回答：如果纯投资，您说的这几个区域都是没问题的，只是说珠城的涨幅要超过鱼珠的两倍，这个难度实在不小，几乎不可能，5.5—11，那么珠城的11万单价要涨到多少？？ 我是觉得，如果您有两张房票，结合贷票情况，全款买一套珠城，抵押出来差不多首付3成，之后再去买一套鱼珠的（也要看资金量大小），看看是首付几成，是走按揭路子，还是全款再抵押

　　回答：下面这张图是2018年4月份拍的照，当时是在中海凯骊酒店拍的。我觉得深圳的公寓肯定是比广州的公寓有投资价值，这是必然 1、公寓的投资价值在于这个公寓一定是要位于市中心，至少是区级的中心地带，因为深圳是多中心，所以龙岗世贸深港中心的地头的地段是没问题的 2、看看深圳的金融市场，就是公寓这个产品能否在金融层面上，把资金使用效率提升 3、结论是：如果没有深圳的住宅房票，公寓可以买

　　提问：雕叔，想请教下如何做流水？工资卡是专门的一张卡，除了购买理财没有其他交易，需要每个月找人转账过来吗？留存多少合适？

　　回答：1.每个月固定日期转入一笔钱，最好同一个人，如果遇到周末，提前到工作日 2.一个礼拜后才可以转出，但是不要转回同一个人账上 3.这张卡当成你的消费卡，平时吃饭买东西搭地铁之类的 4.最好有多重收入，比如租金流水之类的 5.流水最好是月供2倍以上

　　提问：雕叔好，准备老婆妈妈名字走接力贷，这种情况可以用我和我老婆的公积金还房贷么，不能的话，有没有其他方式能取出来还这套房贷，我们夫妻在广州有一套但是没房贷了。

　　回答：房子产证未满两年要开始提取第一次公积金，超过了还没提取就不能提取了。其他的方法比如租房提取公积金，但是金额非常少你当没有吧。

　　提问：雕叔您好，我看到链家3月和4月的新增挂牌量急剧上升，比去年6-12月高出约两倍，而成交量却只上升了约一半。想请教一下雕叔，这是否反映出供大于求，是一个房价进入下跌通道的信号？ 还是说，我应该更多地关注热点区域和热点盘，而不是看全市的数据？ 谢谢

　　回答：你应该更关注的是后者。我就是热门板块的热门楼盘，基本去化很快了。广州很大，郊区未来几年的放盘仍然会是天量，因为18，19年高位很多人追涨买了郊区，发现成了接盘侠就开始止损了。

　　提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

　　回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。