2021年下半年上海楼市已进入平稳期或冷静期上海买房不用慌了

　　进入2021年下半年后，上的楼市，是无论卖家，还是买家来说，都会发现已经进入平稳期或者平淡期。

　　一位朋友，刚人才引进不太久，一直在关注五大新城的部分区域。他担心五大新城某楼盘的价格会不会像2021年上半年以及2020年下半年那样控制不住，价格飞涨。随着看房的增多，现在心态越来越平和，比如5大新城的某几个楼盘，二手房子，去年的时候涨上之后，最近几个月价格一直处于稳中有跌或者不变的一个状态。其中一个卖家在沟通中说，如果他付全款的话，可以考虑在原来的价格上再打个95折。

　　笔者观察了家附近的十几个小区以及应考虑到小孩的将来学区观察的杨浦等区的十几个楼盘，如今的房子虽然还处于一个高位，但是已经有部分的房源呈现出了可谈的趋势，而且目前这几个月的价格跟2021年11-12月份的价格相比，几乎没有上涨。

　　时间进入2020年11月，二手房市场热度显现，单月成交超3万套。当时上班路上，交通电台的主持人都说这可能是学区的原因，还说上海的家长太鸡娃了。为了小孩的读书，肯舍得花800万买一个学区房，这钱足以把10个孩子送出去读国外的大学了。

　　2020年12月，上海二手房成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%，成交量创多年来新高。12月份的时候我们买了个车位，当时去交易中心过户，那人山人海，排队的线个小时的时间或者更久。

　　彼此在那时间段也在看房，当时不但成交量火爆，而且房东的心态非常的强势，我当时看那个房子600万本来谈妥了，两天之后房东打电线万，反复挫伤房东不退步。后来因为考虑到资金的问题表示放弃。昨天又打开了那个小区的某家网站，然后看到了这个小区同面积房子的价格650~680万之间。

　　2021年1月，上海二手住宅市场成交量再创新高，成交套数达到4.46万套，成交均价约4.36万元/平方米。成交套数以及均价的提高，让广大购房者感到了压力，也让卖家的心理预期得到了加固。1月份我们关注的几个小区跟中介沟通，中介告诉我们这个小区没有房源或者卖家有一两套房源，挂了几天就撤掉了。

　　首先是调控政策的出台，国家的政策对于房地产的期望和要求都是非常明确的，即房住不炒。上海于2021年1月出台“沪十条”等政策来抑制或控制上海的房价和楼市；2月，新房摇号积分制通过试点推行；3月，上海以集中批量供应方式一口气推出33个新盘。大量新盘的推出，让刚需用户或首次购买房子的买家感到了心理上的踏实。4月，陆续传出银行对审批的条件以及审批流程的延长。

　　最明显的是二手房的成交数据。4月份上海市共成交二手房2.4万套，环比下降39%；成交金额768亿元，环比下降40%。成交金额要比成交套数下降的多了1%，不要小看这1%个点，其实也部分说明了成交价格的下调。

　　卖家其实还处于一个比较观望的状态，因为之前几乎一年的上涨快速上涨，让这些卖房的人的心理预期得到了巩固和提高，所以他们即使在目前这个阶段，仍然不会大幅度降价来住住他们的房子。除非是全款，或70%首付比例这种，才有议价空间，但也往往是减个2-10万，这种轻微的优惠。

　　对于买方，大家也基本上认识到是虽然房价到了一个高位，但是在近阶段不会再有快速上涨的事实，因此不会有那种抢着上车害怕掉队的那种恐慌，也不会因此而产生太多的焦虑情绪。可以从容地利用这个时间多看几个楼，多看几个小区，多了解一下附近的配套学区，医院，医疗设施等。

　　根据媒体报道公开的数据，2021年上半年，上海累计成交金额3100亿，套数49726套，均总价623万元/套，同比下降10%，成交均价55430元/平，同比下降3%。

　　第一，成交的均总价并不高，但是也并不低。房子还是以改善型为主。很多朋友的购房也是改善生活居住体验为主，比如说一位同事他是把他的2室1厅的老破小卖掉，买了小区环境不错，物业管理规范的3室1厅电梯房，以便于孩子能有独立的房间。

　　第二，成交的总价和均价都在下降。这个就不解释了，起码说明房价的一个最近的现状跟去年相比已经冷淡了，冷静了，温和了好多。让房子成为我们对美好生活追求的载体，而不是成为一些炒房客赚钱的工具，政策大势，相信我们的国家，相信我们的国运。