2021西安楼市起落沉浮！ 调控层层加码+新房万人摇+二手房成交下跌

　　这一年，有全运会的光芒，也有年终封城的暗淡；这一年，诞生10余个万人摇，也有二手房成交量的急剧下跌；这一年，调控层层加码，限购从严、土拍集中供地、二手房指导价出台，在几经起落浮沉之后，2021西安楼市迷局收官。

　　事件：8月30日，西安房地产市场调控升级，发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从扩大住房限购限售范围、强化住房限购措施、严格住宅用地出让、加强房地产金融管理、完善住房保障体系建设、规范房地产市场秩序等六个方面提出了12条措施，以实现稳地价、稳房价、稳预期目标。主要包括：新增沣西新城部分区域限购，购买二套需落户满3年，严控住宅用地土拍价等。

　　点评：一年出台两次调控政策，从限购区域、购房资格上都增加了更严格的门槛，供给端和需求端同步发力。

　　事件：7月8日，为引导二手房理易，降低市场热度，西安市住建局建立二手房成交价监管机制，并于7月9日和10月13日分别发布两批二手房指导价。西安市房产交易管理中心将以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析形成。并要求二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理易，稳定市场预期。

　　点评：新政发布后效果明显，西安二手房成交量锐减，如果后期再发布新的二手房指导价名单，预计二手房热度可能再降低。

　　事件：2021年，西安共诞生约20宗地价破万的居住类地块，住宅用地最高的地价为曲江，楼面地价23552元/㎡。另外，绿城、金茂、上实城开、招商蛇口、德美、三迪、华润置地、天地源、龙湖等也摘得楼面地价过万地块。集中出让成趋势，限房价、定品质、竞地价。集中发布出让公告，集中组织拍地活动。

　　点评：2021年上半年市场情绪高，诞生了11宗万元地，高溢价率土地也集中在上半年，下半年土地集中出让，土拍热度下降。

　　事件：西安地产史上第一个突破“3万人摇”的项目，登记人数39005组，核验通过34016组，中国铁建万科翡翠国际刷新了西安楼市登记人数的记录。项目地处曲江一期，周边配套完善。近地铁，紧邻曲江二小，距离曲江一小和一中不到1公里，周边还有大型商业和公园。最根本的原因在于价格优势，房价和周边二手房存在明显价差，综合性价比高。

　　点评：2021年西安诞生了10余个万人摇楼盘，万科此盘登记人数近4万有众多原因，但最核心的原因还是新房和二手房倒挂，只要存在获利空间，人就会有逐利的，只有一二手房价差消失，市场才会回归正常。

　　事件：陕西十四五规划和2035年远景目标纲要发布，《规划》不仅制定了陕西“十四五”发展目标，还为西安、咸阳、宝鸡等地市未来5年的发展做出明确定位，同时提出加快培育建设现代化西安都市圈，构建“一核一轴、两翼三区、多组团”发展格局，深入推进西咸一体化发展。一核指的是西安主城区、咸阳主城区和西咸新区组成的都市圈核心区。

　　事件：从加强购房资格核验、首付资金核验、规范商品房销售行为、规范存量房交易秩序、规范涉房信息发布行为和加大检查监督力度6个方面对开放商、从业者、购房者不正当行为作出严格规定。房地产开发企业、房地产经纪机构应严格遵守金融信贷政策，不得诱导、协助购房人以“信用贷”、“消费贷”等方式支付首付;不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。进行购房意向登记信息核验时，要严格核查首付存款证明。

　　点评：能够严防消费贷违规使用的情况，信用贷、消费贷等方式支付首付的投机行为改变了资金的用途，不利于落实“房住不炒”。

　　事件：2021年5月1日以后取得《商品房预售许可证》的开发项目，实施“交房即交证”。商品房开发商须在购房合同中增加“交房即交证”作为选择性条款，此项政策主要是为了强倒逼商品房开发企业优化施工管理、积极履行主体责任，购房人按时、按要求提供相关材料，实现交房时取得《不动产权证书》。

　　点评：能够倒逼楼市更加规范和健康，也能杜绝以往入住几年难取得房产证的不合理现象，保障了购房者的权益。

　　事件：11月23日，《西安市城市更新办法》印发，2022年1月1日起施行。《办法》提出，城市更新工作以内涵集约、绿色低碳发展为路径，严防大拆大建，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力，延续历史文化传承，推进城市持续有机更新，促进高质量发展、高品质生活和高效能治理。城市更新片区需要改变土地权属和房屋所有权的，应当依法通过征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式取得，并按程序办理不动产登记。

　　点评：需要政府作为城市更新主导方的角色，从本质上解除城市更新对房地产依赖，夯实“房住不炒”，同时优化城市功能空间，延续城市特色风貌，突出城市更新的特色、个性。

　　事件：西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局发布《关于进一步加强对配竞自持租赁住房管理的通知》，新出让土地应按比例足额建自持租赁住房、按整幢或整单元方式集中配建、自持年限不低于10年。在自持年限内，整幢自持租赁住房不予办理商品房预售许可及现房销售备案手续；非整幢配竞自持租赁住房房源不纳入商品房预售许可及现房销售备案范围。

　　点评：首次对自持租赁住房的政策细则进行规定，将自持租赁住房的建设、交付及保障其严格用于公开对外租赁具有重要意义，打破了开发商以租代售的可能性。

　　事件：住建部印发《西安市商品房预售资金监督管理办法》的通知，预售资金全部存入专用监管账户，开发企业不得直接收取，实行全程监管划拨，优先用于工程建设。进一步加强商品房预售资金监管力度，保障购房人所购预售商品房顺利建设、按期交付。购房款的范畴包括，定（订）金、首付款、按揭、分期付款等所有形式的全部房款。

　　点评：买了预售商品房的购房者，最担心的就是购房款是否安全，而商品房预售资金监督能很大程度的确保资金安全。

　　事件：2021年9月，第十四届全国运动会在陕西举办，来自31个省区市和香港、澳门特别行政区以及行业体协的1.2万余名运动员参与角逐，竞技比赛精彩纷呈。在城市建设方面，全运会让西安提速，城市面貌、路网建设、区域规划、城市管理等方面均焕然一新，港务区近五年的快速发展市民也有目共睹。

　　点评：全运会后市民对港务区楼市的发展持有争议，因全运会带动的发展起来的港务区能否持续受到关注将接受考验。