房地产市场调控的法律思考

　　我国房地产行业市场调控的法律存在一些漏洞，影响了我国房地产行业的健康发展。应完善房地产市场调控相关法律，让法律回归本位，促进房地产市场的自由竞争，提高房地产行业的创造力，更要创新调控机制，促进房地产行业发展。

　　【摘要】我国房地产行业市场调控的法律存在一些漏洞，影响了我国房地产行业的健康发展。应完善房地产市场调控相关法律，让法律回归本位，促进房地产市场的自由竞争，提高房地产行业的创造力，更要创新调控机制，促进房地产行业发展。

　　任何行业发展都离不开政策和法律的调控，政策与法律相互协调、相互弥补可以促进经济持续性发展。房地产行业一直是我国重要的支柱产业，为我国的经济发展做出了巨大贡献。作为支柱产业，房地产行业发展离不开法律与政策的支持。但纵观我国房地产行业发展历史和现状，一些市场调控法律和政策呈现畸形关系。房地产市场政策调控比较强势，加剧了市场波动，而相关的法律调控比较空洞化，在内容和可操作性方面都存在不足。这种失衡的法律政策关系影响了房地产行业进一步发展，致使法律没有发挥出应有的效用。

　　从我国房地产行业市场调控现状来看，房地产行业市场调控的法律存在不足，由于立法缺失，也造成相关政策缺乏合法性。我国房地产行业市场调控相关法律数量较少、立法质量亟待提高。

　　从相关法律的数量上看，目前我国非法律性政策占全部房地产调控政策较多，法律性政策较少。如2010年出台的“新国十条”、2011年出台的“新国八条”、2013年出台的“新国五条”，这些文件对房地产行业的发展具有一定影响，但影响深度远不及专项的法律法规。除此之外，中央性规范文件远远少于地方性规范文件。非法律性政策和地方规范性文件构成房地产市场调控的主力，这些都客观体现出我国房地产行业市场调控相关法律的缺失。

　　从相关法律质量上看，房地产行业市场调控法律质量亟待提升，一些合理的政策没有及时上升到法律高度，甚至相关的行政法规也不健全，完全由部门规章来调控房地产行业。比如“新国十条”中对于抑制投资性需求、严控土地供给方面的规定取得了一定的成效，但这些文件中的相关内容并没有上升到法律层面，体现出我国法律在更新上的滞后性。同时，由部门规章来调控房地产行业的现象比较明显。国务院下发房地产相关文件的同时，住建部、发展改革委、财政部、国土资源部等诸多部门顺应中央要求，开始制定相应的部门规章用于调整房地产行业，但出于部门利益考量，制定的规章制度并不能从根本上解决房地产行业面临的问题，反而给房地产行业的发展带来一些障碍，反映出我国房地产行业相关法律文件的质量不高。

　　我国房地产行业市场调控的政策优势毋庸置疑，全国各地关于房地产行业市场调控的政策接近5万条，在某种程度上，房地产行业市场调控中政策调控已经成为主导，而法律调控地位在一定程度上被架空。由于房地产行业是地方经济的支柱产业，其中关于土地、税收、资金等核心资源都处于地方政府手中，为了更好地满足地方利益，一些地方政府过度依赖政策来调控房地产市场，本应该由立法进行调控的房地产市场却被地方政策主导，从而造成房地产市场法律调控的空洞化。

　　地方政府对市场缺乏尊重和认同。在我国房地产行业现有模式之下，地方政府对市场具有管理权力，由于相关核心资源掌握在地方政府手中，地方政府可以自由地控制房地产行业。在政府的强势介入之下，房地产的市场调控失去了原有意义，地方政府决策替代了市场竞争。在这种情况下，地方政府成为房地产行业中的重要角色，并且对市场调控显示出不够尊重、不认同，个别地方政府认为房地产行业依靠市场调控会失去效率，故将市场作为一种工具看待。

　　在房地产市场现有调控模式下，中央政府的调控目的与地方政府存在根本性的差别，中央政府希望借助市场调控的诸多优势，提高房地产行业的创造性，使得房地产行业充满活力，并通过房地产行业来促进我国经济社会的整体进步。相比中央政府的调控目的，地方政府则更愿意将主动权掌握在自己手中，希望用政府调控来取代市场调控，逐渐降低房地产行业的市场竞争，使房地产行业为地方经济作出最大贡献。中央政府和一些地方政府对待房地产行业态度截然相反，导致中央关于房地产行业的调控政策无法落实，一些地方政府甚至有意削弱和降低中央政府的调控力度。

　　首先，完善市场调控相关法律，法律回归本位。想要解决政策与法律关系的矛盾，就必须建立完善的法律体系。面对我国房地产行业市场调控法律存在的问题，就需要丰富房地产行业市场调控的相关立法数量和质量。一方面，对地方政策调控结果进行评估，将合理的地方性政策上升到法律高度，保证法律体系和地方政策高度统一，减少法律和政策之间的冲突；另一方面，修订现有法律中不完善之处，并填补相关的空白领域，使得法律对房地产行业市场调控更加全面、更加完善。在房地产行业高速发展的情况下，我国应该对房地产行业市场调控相关立法进行梳理，增加立法数量，提高立法质量，通过科学合理的立法来指引地方政府政策，减少法律的空洞。

　　其次，持续促进市场自由竞争，保障经济稳定。任何产业的长期发展都需要借助市场机制下的自由竞争，房地产行业只有在公平的市场环境中得到充分竞争，才能不断提高行业的创造力。有的地方政府希望运用政府调控能力来降低市场竞争，这是一种错误方式，既不尊重、不认同市场的价值，也不利于房地产行业的长期发展。地方政府应该转变思想观念，以积极的态度促进市场自由竞争，为房地产行业创造公平的竞争环境。政府应该承担房地产市场的法律监督责任，制定的相关政策要符合法律规定，并将这些政策的核心出发点置于公共利益上，保证政策符合社会公众利益。

　　再次，协调中央与地方的关系，创新调控机制。中央政府和一些地方政府在对房地产行业的调控目的上存在差异。中央政府进行市场调控的目的是促进全国经济发展，让房地产企业在更广阔的市场环境中自由竞争。而有的地方政府则出于地方利益考虑，希望以地方政府调控来取代市场调控，以支持本地的房地产企业发展，防止本地房地产企业在竞争中受损。面对这种情况，应该考虑到中央政府和地方政府的利益均衡，制定较为折中的法律规范，通过法律来引导地方政府的行为，在保证地方利益的基础上，让更多房地产企业能够参与到竞争之中。通过协调中央政府和地方政府的差异，减少两者之间的矛盾，让中央政府政策能够在地方得到彻底贯彻，形成“全国一盘棋”的房地产行业市场调控新局面，促使房地产行业获得持续性的发展。

　　房地产市场法律调控是房地产行业持续性发展的关键因素，弥补和填充市场调控法律空洞具有重要意义。我国应该弥补法律漏洞，通过完善市场调控相关法律、持续促进市场自由竞争、协调中央与地方差异性等举措，改善我国房地产行业市场调控现状，运用更科学、更全面的法律制度实现对房地产行业的市场调控。

　　①邢会强：《政策增长与法律空洞化以经济法为例的观察》，《法制与社会发展》，2012年第3期。

　　④雷兴虎、蔡科云：《中国商品房预售制度的存与废兼谈我国房地产法律制度的完善》，《法学评论》，2008年第1期。

　　⑤贾慧姝：《房地产预告登记的历史溯源及比较研究兼论该制度与我国现有法律背景的整合》，《中国房地产》，2003年第12期。