是：三四线楼市的泡沫早就破了也早该破了

　　——这毕竟是华润首进肇庆项目，当时土拍楼面价就达4777元/m，原本吹风会卖8500-9000元/m，如今开盘就降成「7」字头，碰上疫情只能出此下策。

　　去年8月，【楼面】团队曾经调研过这片区域。根据我们的观察，7000+元/m的价格，并不是一个具有竞争力的低价。

　　距离华润项目2公里不到的恒大项目，从2017年就已经推出「7」字头特价房。但是，两年多过去了，很多特价房依然静静地躺在库存中。

　　在恒大周边围绕着一圈本地小开发商的楼盘，它们无不挂着大横幅，高调宣称自己只卖3000-4000元/m。

　　如果在肇庆各大楼盘转一遭，你会发现真正做质量的开发商少之又少，很多大开发商并没有展现他们惯有的水准。

　　这不仅仅是一个个例，肇庆充斥着大量这样的产品。有许多大开发商会在直接收购小开发商的楼盘，并在此基础上嫁接上自己的东西。

　　3月12日，端州一宗商住地以底价3.8亿卖出，成交楼面价约3607元/平，竞得者不是开发商，而是肇庆国资委。

　　除此之外，置业顾问会告诉你，这个区域未来会有幼儿园，小学带学位，还会建公园，高新技术园（其实是工业区）也在不断完善。

　　最近，当我再去翻这个楼盘的信息时，发现整体的均价已经变成了7300元/m。（不过，真实情况是不是这样，只有现场调查过才知道）

　　保利这个盘有一套二手房5000+元/m，总价60万就能喜提四房两厅。但是从去年12月至今，房源仍在。（我向中介确认了一下，真的不是他们忘记下架）

　　不过，高价拿下的地，并没有卖出一个好价钱。根据房天下信息，2018年新房价格尚在15000元/m，而如今同一户型标价仅13000元/m。

　　二手房市场更是惨淡。疫情肆虐的二三月份里，十几个业主挂牌了这个明星楼盘的二手房，均价只有一万出头，这已经亏掉了原本房价的三分之一。

　　2018年正值中山房地产盛夏，比邻深中通道的翠亨新区地块经过200多轮的竞拍，被万科以总价14亿元+111840平米人才房，折合楼面价超1.3万元/㎡竞得，创下了中山新高。

　　一个月之后，2019年12月16日，翠亨新区马鞍岛又迎来三宗宅地拍卖，不过再没有像去年那样激起壮烈波澜。

　　0097地块：常元竞得，成交总价155840.76万元，成交楼面地价9000元/平米。 0098地块：常元竞得，成交总价251649.7416万元，成交楼面地价9090元/平米，溢价率1%。 0117地块：保利竞得，成交总价228220.902万元，成交楼面地价9100元/平米。

　　在大湾区四处囤地的央企保利拿地无可厚非，相比之下，专注时尚女装产业哥弟的常元集团居然能以接近底价的价位淘到两块地王对面的地块，着实让人惊讶。

　　肇庆、江门、中山，这些都是有粤港澳大湾区概念作依托的三四线城市，而那些人口净流出的中西部三四五六线城市，也更是如此。

　　这也就是我上文所提到的大小开发商们，为了争夺稀有的客户群体，而打出价格战，为此痛失的会是这个城市商品房的质量。

　　促销降价，会是三四线城市目前的手段。这些变相降价的房子，可能存在某些问题，像朝向、户型、层高等等会有瑕疵。

　　但从促销的本质来看，就是为了去库存。比如，像肇庆这个楼盘，就优先给较难售出的140平打折，算起来的话，大面积和小面积相差不多。

　　置业顾问为了让你买房，常常会营造出自己业务繁忙，才售出了一套房，以此制造供需紧张。但，这是最常见的老套路。

　　在一些三四线城市，尤其是到年尾开发商有融资困难的时候，还会提出「首付贷」这么一个概念。看起来，好像根本无需有什么积蓄，就能买到一套房。

　　但如今，「去库存」不再是政策魔咒，棚改也被大幅削减，三四线楼市的需求早已崩塌，失去了上涨动能。

　　从长远来看，没有成熟的产业和持续的人口净流入作为基础，仅靠棚改等政策撑起的火爆房市难免有空中楼阁之感。