2021年我国房地产市场发展的十三大趋势

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，并释放出许多政策红利，市场走出了“V”形态势——即停摆、复苏、重振的特殊曲线。市场又将会呈现哪些发展趋势呢？中国绿色经济公众号陈玉荣博士结合大量数据和资料分析，为大家归纳出了下列

　　趋势之一：调控政策将会延续“房住不炒”。《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》于2020年11月发布，《建议》强调在“十四五”期间坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。2020年12月3日，中央局、国务院副总理韩正在住房和城乡建设部召开座谈会时强调：“要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。”

　　为此，中国绿色经济陈玉荣博士认为，从“十四五”规划建议和座谈会传递出来的信息来看，2021年房地产整体调控政策将会延续“房住不炒”主线，房地产调控的“稳地价、稳房价、稳预期”主要目标将不会发生多大的变化。同时，陈玉荣博士还认为，2021年我国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，坚持“房住不炒”“因城施策”，完善房地产长效机制，保障市场平稳运行。在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，短期内限购、限贷、限售等调控政策难现明显放松。

　　趋势之二：楼市政策在部分城市或将有微调。正是在上述“因城施策”的总基调下，在在坚持“房住不炒”的同时，部分地区或城市将会针对自己的实际情况，在“三稳”目标下，对现有政策情势下将可能有微调，继续打击投机性需求、支持刚性需求。对此，中国绿色经济陈玉荣博士认为，2021年，各地政府因城施策将会更加灵活，热点城市调控政策将持续加码，遇冷城市或将适当放松调控。明年调控政策出台方向将会集中在土地供应、人才购房补贴、加强商品房预售资金监管等方面。

　　陈玉荣博士同时也表示，“调控政策避免一刀切，未来各地房地产调控依然由各城市主导，不排除有部分城市出现政策调整。2021年，济南、青岛、天津等城市可能会加大引进人才的力度，在促进城市发展同时，激活房地产市场。此外，对于房价上涨过快、市场预期较高的城市，如东莞、深圳等可能会在限购方面进一步收紧、在住房金融方面加强监管。而部分因一二手价格倒挂导致新房市场火热的城市，可能会调整不合理的限价政策。”

　　趋势之三：房地产整体趋于稳定，房价不会大起大落。中国绿色经济陈玉荣博士认为，2020年国家多次会议提及了房住不炒的主要方针，并且严厉打击炒房和加大楼市的调控政策的基调。对于部分借机炒房的购房者将严厉打击，促进平稳健康的房地产行业发展。就必须坚持和落实房地产的长效机制为稳定房地产的健康发展，那么，这几个方针的的贯彻下，房地产市场将会继续保持平稳健康发展的状态，如果哪里楼市过热，就会加大哪里的楼市政策调整房价的平衡。

　　趋势之四，房地产市场分化加剧，城市之间的房价走向不同。中国绿色经济陈玉荣博士认为，由于我国现在城市与城市之间的发展水平不同，所以房价也大不相同发，随着我国经济的发展，城市与城市之间，开发商与开发商之间，这样的分会严重加剧。呈现出完全不同的市场趋势和形态。就好比当今一些一线城市和一些比较热门的二线城市，因为城市发展水平不同，人口和资源都处在优势，城市的房价就会出现稳中有涨的现象。

　　而一些较冷门的三四线城市，因为人口流失和资源缺乏，房价可能会稍微出现下跌或者是停止上涨。还有一部分的城市就是靠在大城市周边较为冷门的城市在未来将是非常有潜力的城市，因为地处一线城市的周边，所以就会带动周边的一些城市，就会带动了一线城市周边的房价明年的走向也是处于稳中有涨，而一些刚需购房者如果对于一线城市太高的房价能力有限的话，可考虑一些大城市周边比较有潜力发展的城市。

　　趋势之五：二手涨幅收窄，新房成交趋稳。由于受到全球新冠疫情的影响，2020年中国的楼市真可谓是跌宕起伏。在疫情冲击下，一季度新建商品住宅市场交易量明显缩减。中国绿色经济陈玉荣博士认为，从2020年全国新房市场成交情况来判断，市场虽受疫情影响，但恢复韧性十足，全年新房成交同比保持稳定，2021年新房市场成交量料亦将趋稳。在“稳房价”的目标下，全国新房价格增幅或不超过10%。与新房受到限价的影响不同，二手房交易往往更能真实反映市场变化和购房者心理预期。

　　不过，从整体来看，部分热点城市受市场需求支撑度高、新房供不应求等因素影响，二手房成交量将持续增长，但全国二手房市场将继续分化，部分调控收紧城市受需求释放乏力等因素影响，成交量或将出现下降。价格方面2021年，在住房金融调控继续深化背景下，房价上涨动力弱化，全国二手房成交均价同比涨幅预计会收窄至约5%，全年呈温和上涨态势。同时，陈玉荣博士还认为，从二季度起，疫情得到控制、中央及地方采取的各项支持政策开始显现成效，加之房企积极营销，积压需求恢复释放，带动新房成交回升。受成交变化的影响，百城新建住宅价格稳中有升。她指出，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。具体来看，房地产行业信贷环境收紧，将推动需求释放更趋理性，预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%-3.8%；销售均价将保持结构性上涨态势，涨幅为3.9%-5.4%。

　　趋势之六：土地市场将会整体回归理性。2020年，在新冠肺炎疫情、金融监管趋严等多种因素影响下，全国土地市场走出了不寻常的轨迹。根据有关机构的数据显示，2020年一季度，受疫情影响，房地产市场不确定性较大，房企拿地积极性受挫，土地市场热度较低；二季度，随着疫情得到控制，部分一、二线城市优质地块推出量增多，叠加相对宽松的金融环境，房企拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温；三季度以来，多个城市陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，房企资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性。

　　对于2021年土地市场走势，陈玉荣博士预测，2021年全国土地市场整体热度平稳，但随着热点城市加大住宅用地供应，优质地块仍有放量空间，特别是供求矛盾突出的城市，这部分城市土地市场仍将保持较高热度。不过，“稳地价”仍然是主要目标。她表示，在因城施策的指导方针下，许多城市提出加大住宅用地供应的要求，由此可以预见，2021年土地市场供应量将不会少于今年。但是，为了稳地价，各地政府将会采取多种措施，防止土地市场过热。2021年，一线城市和核心二线城市优势土地仍是房企争夺的热点，但是在“三道红线”之下，房企资金承压，将会对拿地策略做出调整，从而变得更加理性。

　　趋势之七：融资保持收紧态势，房企坚定降负债。2020年下半年，融资环境趋紧，“三道红线”融资监管开始试点，对房地产行业产生显著影响。具体来说，“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得超过10%；一道线%。

　　陈玉荣博士认为，2021年，在着力发展实体经济的背景下，货币投放更加强调精准导向，房地产行业的融资环境大概率将继续保持收紧不放松的趋势。在当前的市场环境下，预计明年融资环境还将继续维持收紧态势。根据中国绿色经济公众平台统计，房企债券融资端2020年到期债务规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模，房企偿债压力将继续攀升。陈玉荣博士认为2021年，“三道红线”融资新规过渡期将至，融资新规的适用范围也将逐步扩大。会有更多的房企参与到去杠杆、降负债的行列之中。她指出在“三道红线”下，房企明年去杠杆、降负债的压力将会继续加大，加速销售回款仍然是主流；此外，房企还会通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行企业的权益融资，优化资产结构。

　　趋势之八：城市更新：空间巨大，挑战犹存。中国绿色经济公众平台陈玉荣博士预测，随着我国房地产高速的发展，未来房地产将会进入一个人存量的时代这是必然，大拆大建，房价大涨的时代已然成为过去，即将面临的是高速和高质的转变。未来将全力实施城市更新行动，推动城市高质量的发展，加快建设完整的建筑社区，推动企业物业发展线上线下的服务业。旧改小区的改造将对经济推动将会成为新的经济增长点。在《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中，明确实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。中国绿色经济公众平台陈玉荣博士认为，2021年，更多城市将进一步加大城市更新力度，政企协同的趋势更加明显，融资的支持力度加大，综合整治及老旧小区改造等方面将持续发力。在国家大的政策推动下，我国城市更新将进入新一轮蓬勃发展期。当然，城市更新机遇凸显的背后，挑战仍存。从过往实践及未来趋势来看，城市更新也面临一系列潜在问题，如实施周期长、占用资金量大、前期手续较多、需要兼顾人文生态保护、后期运营精细化等。针对城市更新和存量住宅改造，陈玉荣博士认为，“城市更新、存量住宅改造大有作为，预计这一市场在未来将有更多的房企进入。”她接着说：“城市更新是一项系统性城市功能再优化工程，不再是简单的“拿地-开发-卖房-拿地”的模式，企业参与城市更新过程中，需兼顾经济效益、社会效益、生态人文效益等”。

　　趋势之九：租赁监管完善，行业洗牌加剧。2020年，长租公寓暴雷事件此起彼伏，尤其是蛋壳公寓暴雷事件引发市场对长租公寓的热议。相应的，从中央到多个城市在去年下半年出台了租赁监管新规。9月，住建部官网公布《住房租赁条例（征求意见稿）》，明确不得在住房租赁合同中包含租金相关内容，严禁租赁企业违规提供金融产品和服务。中国绿色经济陈玉荣博士认为，不同于2020年的动荡，2021年长租公寓市场整体将呈现相对稳定的态势。在疫情影响相对受控的同时，长租公寓市场也将处于自我调整阶段。她认为，2021年租赁市场的合规发展也将成为重点，未来将采取增加租赁房源供给的方式进行解决。一方面未来参与到租赁行业中的企业会增多，租赁房源量、租赁土地的供给将增强，以满足不断增长的租赁需求。另一方面政府会进一步强化对租赁行业的重视度，不断会给予财政、税收等层面的支持，还会强化对长租公寓的资金监管以及对租金的监管。

　　趋势之十：纯商品房增多，北京限竞房去化难度加大。2018年是北京限竞房面市元年，2019年则直接进入红海市场，供应量井喷，同质化严重，竞争激烈。随着不限价宅地供应量增加，传导至新房供应端，带动纯商品房供应量逐渐增加。2020年，在北京新房市场，限竞房“当家”的局面被打破。据统计，截至12月11日，今年北京限竞房成交2.7万套，成交面积为286万平方米，占总体住宅成交量的45%；北京不限价商品住宅成交2.7万套，成交面积为343万平方米，占总体住宅成交量的55%。在陈玉荣博士看来，2021年，不限价宅地供应量还会增加，纯商品房的供应量也会继续增加，对于限竞房项目的销售会带来一定的冲击。部分同质化严重的限竞房项目，在越来越多的纯商品房入市后，去化难度将会加大。限竞房是价格的稳定器，预计明年限竞房的供应不会明显下降。与不限价商品房相比，限竞房价格优势明显，两者同时入市将分流不同客户群，不限价地块对市场实质的影响不在价格，而在于产品品质的提升。

　　趋势之十一：解决大城市住房问题，提倡保障性租赁市场。中国绿色经济公众平台陈玉荣博士认为，解决大城市住房突出问题将是2021年重点实施事项。高度重视保障性租赁市场加快完善租房政策，使租购住房在享受公共服务上具有相等的权利，最大限度使得租售同权，这是我过目前高度重视的事项。虽然这也是抑制房价上涨的一种手段。但这也给大城市的住房问题得到了相应的解决。

　　趋势之十二：更关注自身产品全生命周期竞争力，与投资出价能力提升。中国绿色经济公众平台陈玉荣博士认为，众多地产商已对未来行业趋势形成基本共识，即出现系统性行业普涨的大周期性机会可能性极低，房地产终于进入下半场，基本盘仍然健康，住宅开发项目净利率总体稳定在8-12%区间。因此企业的核心竞争力已从投资周期研判和踩点能力，逐步转向产品全生命周期竞争力以及投资出价能力的提升。这要求企业刀刃向内，在产品标准化与品质提升，全生命周期成本管控、开发运营效率与周转速度、深刻研判城市地价房价走势等方面持续精耕细作、固化能力，进一步降低前端投资与后端开发建设中的犯错概率，增强自身发展容错性。更快构建上述能力的地产商将更可能行稳致远。

　　趋势之十三：聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇。中国绿色经济公众平台陈玉荣博士认为，2021年，全国房地产市场发展节奏将放缓，整体销量存小幅调整压力，在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城镇化带来的红利。但值得注意的是，在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化，应注意把握区域分化带来的结构性机会。粤港澳大湾区市场存增长空间，成渝整体或有周期调整压力，长三角、京津冀、长江中游城市群市场规模有望实现稳中向增。综合对五大城市群房地产市场现状、调控政策、发展规划前景与供需两端支撑所做的分析，及对2021年宏观环境的预判，我们对2021年五大城市群市场趋势做出如下判断。在2021年中，粤港澳大湾区区域顶层设计已落地，中央支持政策多，产业发展成熟，人口吸引力强，房地产市场需求旺盛，加之前几年区域整体市场持续低幅调整，市场需求存在部分压制，在区域协调发展利好持续显现的背景下，市场回升动力强。供应端，2020年区域内土地供应大幅度增长，新开工较为积极，将有效改善需求整体供应状况。预计受供需两端均向好影响， 2021年粤港澳大湾区房地产市场规模存增长空间，鉴于目前地价、房价上涨仍存较大动力，预计调控有进一步升级可能，在此背景下，预计2021年 房价涨幅将有所回落。

　　长三角城市群区域规划、经济产业基础、人口吸引力与粤港澳大湾区存在较大相似度，房地产市场需求也较为旺盛，但鉴于2020年需求积极释放，短期继续提升空间相对有限。当前长三角地区交易市场及土地市场热度在调控政策影响下，均显现高位回落态势，预计2021年市场将保持严格调控。结合供应端取得明显改善的状况来看，预计2021年 长三角城市群房地产市场规模将有小幅增长，整体呈现量增价稳格局。

　　京津冀城市群受一体化推进节奏及短期规划利好有限影响，难以给房地产市场带来额外的需求增量，且人口流入规模相对较少，但考虑到近几年区域市场持续调整，整体销量较过去高位存在一定差距，在政策稳定、供应充足的环境下，需求将稳步释放，预计2021年京津冀整体市场规模维稳，但内部行情将有所分化。北京政策稳定，需求旺盛，供应充足，预计市场销量将继续增长；天津市场情绪相对冷清，短期难有明显改善；环京地区，受益于区域交通一体化利好的兑现，加之调控负面效应已逐步消解，需求有望低位回升。

　　成渝城市群有区域规划即将落地，短期政策利好对房地产市场需求的支撑较高，但鉴于近几年市场需求持续高位释放，规划利好的落地或在短期内可支撑需求规模维持高位，但区域整体市场仍存周期调整压力，2021年成渝城市群市场规模稳中或有小幅调整，城市内部行情将有所分化。其中成都2020年需求高位释放，随着调控收紧，2021年市场规模存调整压力；重庆前两年市场周期自发调节，需求存在压制，预计2021在规划利好支撑下，市场有望逐步趋稳；成渝城市群短期处于双核聚焦阶段，其他三四线城市需求相对有限，加之棚改缺位，2021年城市群内三四线城市市场或面临调整压力。

　　长江中游城市群房地产市场在疫情中受到较大冲击，且新开工规模在活动管制影响下有所缩减，市场规模较往年平均水平有明显下降。2021年随着疫情得到有效控制，在针对性政策支持下，预计长江中游城市群宏观经济面将有普遍性恢复，房地产市场信心也将得到提振，需求将逐步释放，预计 2021年长江中游城市群市场规模将有所增长，但因经济全面恢复尚需时间，需求上行幅度将相对平缓。