2020年全国新建商品住宅市场年度报告

　　珠三角、长三角和京津冀地区等商品住宅需求量依然巨大，核心城市群和南方高能级城市均价仍将稳中有升，三四线城市楼市降温趋势远未结束。

　　2020年，全国房地产开发投资累计同比和住宅开发投资由6月份开始转正，投资增速企稳实现正增长， 但全年增速同比有所回落。

　　据国家统计局数据（同下），2020年全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.0%。其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%。

　　2020年楼市在疫情下整体表现出较强韧性，新建商品住宅销售面积及销售金额再创历史新高，全年增长态势略超预期。销售指标增速仍处于较高水平，但已略显后继乏力。

　　2020年，住宅销售面积154,878万平方米，同比增长3.2%。销售总额154,567亿元，同比增长10.8%。

　　纵观2020年全年，全国商品房销售面积及销售金额同比实现了低开高走、不断修复并完成突破的过程。

　　2020年，房地产开发企业到位资金193,115亿元，同比增长8.1%。到位资金持续修复，定金及预收款高增源于加速推盘。12月单月行业资金增速达到22%，单月增速持续扩大。

　　其中，国内26,676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，增长9.3%；自筹资金63,377亿元，增长9.0%；定金及预收款66,547亿元，增长8.5%；个人按揭29,976亿元，增长9.9%。

　　其中定金及预收款12月单月同比增长33%，显著高于当月销售增速，说明由于市场预期房贷集中度政策对于按揭影响较大，导致部分开发商希望加速推盘。

　　纵观2020年全年，中央并没有因为疫情而放松监管，“房住不炒”“因城施策”主旋律贯穿全年，楼市调控的力度没有丝毫放松。住宅市场呈现出严重分化，珠三角、长三角地区显示出强劲经济韧性，相关城市楼市表现最好，东北部、中西部地区和三四线的市场表现相对较弱。

　　多项因素的影响，使房价涨幅曲线颇为波折，住宅市场整体呈现前低后高的趋势：一季度低迷，二季度反弹，三季度整固，四季度翘尾。进入12月份，年底单月复苏态势明显，一线城市重新领涨，表现出强大韧性。2020年整体销售指标增速仍处于较高水平，但已略显后继乏力。

　　随着市场下行压力叠加“五道红线”影响，房企将面临降负债、促增长的双重挑战，进入“降速求稳”轨道。在“房住不炒”的主基调下，2021年行业仍将以“稳”字当头，投资和规模扩张的动能将进一步降低，加速楼市向买方市场转型。目前热点城市基本都已收紧调控政策，新建商品住宅市场已处于相对稳定态势，城市住宅具有天然保值的功能，房价增速将在CPI与M2增速之间波动。

　　展望2021年，全国新建商品住宅市场将呈“成交持平，均价小涨”平稳态势，预计商品住宅销售面积变化±3%，销售均价增长5～8%。人口向大城市迁移趋势不可逆转，珠三角、长三角和京津冀地区等商品住宅需求量依然巨大，核心城市群和南方高能级城市均价仍将稳中有升，三四线城市楼市降温趋势远未结束。

　　本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击查阅转载规则。

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