楼市现状：穷人掏空家底 全款买房富人却不断增加负债

　　我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

　　提问：美丽的房姐您好，如果我购买当代国际花园或者万科红郡，等小孩上了初中，也就是10年后卖出，您看我算的对不对？1.当代80多平190万首付80，110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金3000×120=36万，要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本 2.当代40平，总价105万，首付55，贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万，减去24万租金，要花102.7万 不知道我这样算是不是对的，我要是10年后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区，能够卖到多少？有赚的吗？是买40平好，还是80多的好？麻烦房姐了！

　　回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。

　　2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式，详见知识星球内部分享。

　　3. 在这个理论基础之上，买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。

　　提问：睿智的姐姐，新人首问，如何平衡买房和家人质疑？19年4月份和12月份分别在深圳前海和龙华片区各买了一套，目前来看都涨了些，家里长辈和LP觉得负债太高了，房子是固定资产，担心没人接盘，知道后晚上睡不着（这些问题我已经想明白），当前的工资房租收入3年的月供没问题，目前手上还有3个随借随还先息后本的xyd产品共90w尚未使用，在长沙有一个购房名额可以用，我想继续买房，家人阻力较大，还请姐姐指点迷津，感激不尽……

　　回答：买房子家里人不支持怎么办？ 先弄到钱自己买一套然后赚钱。 家长喜欢指点子女，主要是因为他们还没把你当独立的成年人，只有你动用大笔资金并且赚到钱了(做生意，开厂，买房)，他们才能接受你独立的事实。未来对家里人，尽量是报喜不报忧，直说赚了多少，别说月供压力多大。 人不能被说服，只能被天启。空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。 建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。 假如你决定以买房子为目标，那么，花钱请老师，摆平父母，取得老婆信任，都是值得的。家人的枷锁看似可以忽略，但如果迟早要为枷锁买单，那么，越早打破，成本越低。 负债率不超过70%，在月供能承受的范围内，可以继续入手低价潜力盘。

　　提问：新人提问 房姐好：坐标CQ，LP名下两套月供合计三千多；本人名下一套目前价值150W自住，剩余28W。准备再发，取出名下产证，从我名下对敲至sister找渠道可贷出90W。手续费7.5K。对敲后自住自己还供。目前两种考虑，第一90W并发两套，第二看中CQ南岸区保利观塘香颂的稀缺二手洋房顶楼。产证面积141平米，跃层送屋顶花园合计约300平，总价约260万左右。不过该洋房社区一至顶楼私自搭建过于严重已被南岸区违建办盯住。不拆就断水断电断气甚至冻结产权。第一方案纯粹继续2n原则加持；第二方案，考虑投资兼顾自住。购入后空置1年左右风声过了再低调搭建顶楼提高附加值。 目前纠结中请给予一定的建议

　　回答：你好，保利在重庆的几个盘，保值能力还是不错的。 保利观塘品质可以，价格也不贵。就是离地铁远了点，后期上限会受些影响。 重庆底仓充足的情况下，可以考虑入手一套跃层自住，千金难买你喜欢。 未来有了赚钱效应再继续裂变好了。 重庆还是横盘期，建议再砍砍价。

　　提问：非常佩服房姐观点，当下有两个拿不定主意、看不清楚的问题请教房姐，一是拟逢低买入三环附近的园博园华润（三环内）、宏图大道碧桂园海昌（近三环）二手盘，目前价格在1.3W，相比距离很近的融创公园壹号、越秀星汇君泊等几个盘价格低很多，值不值得投；二是三阳金城70平米的小户型单价2.6（总价200），户型很一般，总价和塔子湖西（融公馆）的三房一个价，您认为当下是否是购买时机？哪边潜力大？

　　回答：你好，园博园的前身是垃圾场，后来改造成公园。 长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地，未来升值潜力一般。不过靠近园博园，自住环境还是不错的。汉口主城区的地板价，这个价格买入，也没有继续下降的空间了。如果生活半径在附近可以买入自住。 碧桂园海昌交通还行，部分户型可以看护。金银潭板块，升值潜力一般，没有太多的规划利好，不如后湖，但目前有3地铁，绝对位置紧邻三环也不远，自住还行。 投资还是建议入手后湖板块，单价1.6的盘，再重新淘一淘。

　　提问：房姐好，我母亲2021年1月满55岁，可随我落户武汉，40万，老人票接力贷买主城区，但等那时会不会有点晚了？还是说现在就去买不限购区？

　　提问：房姐，您好！武汉两套已经被限购。现在想把户口转出去深圳买一套房，买完房又把户口迁回武汉（孩子读书必须迁回去）。 请问1.外地落户买房，如果是买新房发放下来开始付房贷的时候，可以迁走户口吗？是否影响外地房产办证？ 2.如果行得通，有没有特别需要注意的流程？

　　提问：房姐，有个疑问，现在买房子租金回报率比较低，产生不了现金流，回报率高的，我调查一下有几类，一国外房产永久产权，金边曼谷马尼拉，二公寓和商铺，三一二线的超小户型住宅，但是这些都不具备融资能力

　　回答：目前能投资，租售比最高的城市：沈阳，长沙。可以优先考虑。 海外投资考虑的点很多，经济发展好房价预期高的可能杠杆低，租金高的可能税高，且信息鉴别成本高，绝大部分拿到国内的外销盘性价比都一般，代理费用10%起跳。自己去海外多个城市考察也不现实。 如果A8.5以上可以考虑，普通人就不要舍近求远，过海龙是要打折的。 如果真的想要配置海外资产，追求10%以上的平均收益，可以研究下 REITs（房地产信托投资基金）

　　提问：智慧与美貌并存的房姐，请你指点迷津！ 杭州摇号难，为了上车买了悦虹湾，每月还一万，以后工资每年能结余的不多。另外剩下160，应该怎么理财?

　　提问：房姐你好，新人首问！本人女，坐标上海，沪籍未婚，300，月供8000以内，首套首贷，买房自主。 从事体制内工作（位于上海南站以北）非常稳定，所以优先考虑单位附近置业，理想是交通方便居住舒适资产保值，但预算内周边只能买到90年代多层老公房，看了不少也没有特别中意的。眼下通胀压力大，我考虑是要降低要求抓紧出手了，但又着实不知该如何选择取舍。此外，有朋友建议我买价值洼地新房（但路途遥远自住不便），也有建议长远考虑买学区房（但期间如学区政策变化溢价会消失），真是非常迷茫，求房姐指点

　　回答：你好，南站附近商圈并不发达，我本人并不是特别看好这种以交通物流主导+老破小的板块，这种板块里的头部小区涨幅会被整个板块拖累。 300万首付的线万左右的房子，相当不错了。 注意买的时候尽量不要买2005年以前的房子，房龄优先、地铁优先。 上海学区政策最近几年频繁变化，不建议这么早买入。

　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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