楼市支持政策如期而至地产将进入新的发展阶段

　　10月12日，财信证券发布研究报告称，房地产市场支持政策如期而至，力度和节奏均表现出较高的积极性。

　　央行和财政部在国庆节假日到来之前，连续两天出台政策，助力稳地产，促进稳住宏观经济基本盘。9月29 日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房利率下限。该举措的出台有利于支持地方政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。

　　在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。9月30日，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金利率0.15个百分点，5年以下（含5 年）和5年以上利率分别调整为2.6%和 3.1%，第二套个人住房公积金利率政策保持不变，即 5 年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%，在宏观层面进一步加大对楼市的支持力度。

　　同日，财政部与税务总局发布公告，为支持居民改善住房条件，就有关个人所得税政策进行调整，自2022年10月1日至 2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　前期，银保监会相关部门负责人在9月23日表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。这一表态给予市场较强的心理暗示，表明房地产市场调控将进入新阶段，而节前的政策三连发则是对该表态的积极回应，具有标志性的意义。

　　此前，我国房地产市场调控的主基调是“因城施策”，地方政府虽然拥有房地产市场政策的自主权，但实际上仍然受到中央政府的严格监管。今年来，房地产市场低迷清淡，各级政府土地出让收入下滑，烂尾断供时有发生。各地方政府纷纷推出救市举措，有的政策在推出后得到顺利实施，但也有部分政策出台后在较短时间内即被叫停；较小力度的政策不足以缓解风险，而较大力度的政策又可能触碰中央红线，这导致地方政府面临进退失据的困境，政策实施效果有限。

　　央行和财政部直接出台相关政策，标志着在调控层级上，主导力量开始由各地方政府上升至中央部门，在调控指导思想上也有由严格管制逐渐转变为支持扶植的倾向。在中央层面出台一系列政策，反映出国家解决房地产风险的迫切程度；同时也可以看出，我国的房地产业和地方财政正面临困难。预计各地方政府的救市举措在中央的宏观指引下将更顺利地得到落实，更多的配套政策也值得期待，房地产市场将迎来新的发展阶段。

　　以此为起点，在中央主导的房地产调控政策效果逐步显现后，未来这种行政主导的政策调控或将逐渐向市场机制调控转变。房地产存量市场可能将成为下一阶段的基本属性，以结构性的行情为基本特征，以高质量差异化为主要表现形式，大中小城市房价齐涨共跌的局面将不再是常态，中心城市和大城市仍然有较大的发展空间。预计房地产行业集中化的趋势将加速推进，头部企业的品牌优势和规模优势将更加明显，中小房地产企业可能将以被并购等方式退出。随着房地产市场回归正常轨道，头部房地产企业将实现长期稳定健康的发展，可长期关注。