百科 楼市回暖 打折促销房源认购注意事项

　　疫情之后各行业陆续复工复产，各大房企也纷纷出台促销政策，打出全民营销、无理由退房、差价补偿等营销活动。例如恒大推出七五折网上购房，并在首付、按揭等环节给出不同程度的额外优惠，优惠力度一度冲上热搜。复地联合“直播女王”薇娅、富力联合著名主持人李湘、石榴联合老罗等也纷纷推出直播卖房或活动。

　　5月18日，国家统计局发布的“2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，4月份，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或略有扩大。专家表示，各地坚持“房住不炒”定位，房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。

　　在全国房地产市场逐渐回暖形势下，加之房企硬核的优惠政策，很多特惠房源确实吸引了不少消费者的目光。

　　需要提醒购房者的是，谨慎留言每笔缴纳款项的细节，避免因头脑发热、盲目消费而掉入“促销陷阱”。

　　近日，郑州名门翠园因未取预售证违规认筹销售，置业者要求退款却被索要违约金。近年来发生类似的房产交易纠纷案件很多，大多数交易纠纷都是由于购房者对于房产知识的了解太少，特别是关于买房交定金以及违规认筹的相关事宜。

　　购房者买房需要谨慎对待需要交纳的各类款项，首先要了解清楚认筹金、定金与订金的区别是什么？以及房源认购时有哪些注意事项？

　　“认筹金”就是开发商在楼盘正式销售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠甚至抽奖送车位等方式，吸引有购房意向的购房者预先向售楼方缴纳款项。

　　大多数楼盘在未开盘前都有一定时间的认筹期，也称为“蓄客”。开发商通过认筹的方式筛选客户，预测开盘效果。认筹原则上是不允许的，而事实上俨然成了房产行业里的“行规”，在具体认筹协议中进行伪装或包装来引消费者上钩。

　　2018年1月12日，济南景洪置业开发的郦水嘉苑项目因未取得商品房预售许可，违规收取认筹款18750万元，同时销售车位、地下室等行为，从而被通报处罚，并被责令停止违规行为，退还所收全部认筹金，取消商品房预售资格。

　　在没有签署一切条文的那时候，认筹因不具有法律法规效用，购房者在认筹全过程之中所缴纳的“诚意金”、“认筹金”是能够退回。而在申购和签署宣布买卖协议时，购房者就必须细心明确，避免有危害自身合法权益的个人行为条文出现。

　　通常情况下，“定金”是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的一种方式，因而债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

　　并且定金的数额在法律上是有一定的限制的，《担保法》规定了定金数额不能超过主合同标的额的20％。

　　一般情况下，交付的定金是不能退还的，尤其是与开发商已经签订了相关合同。如果要退定金需要符合一定的条件并且必须在认购书约定的期限来签合同。

　　2020年4月，以为网友在河北阳光理政平台投诉时表示，他在河北邢台保利买房交了定金，后期没有选中合适的房子就要求退定金，未果，选择投诉。之后，邢台市桥西区住建局回复表示，经过调查，购房者与开发商签订的《商品房认购书》，按照认购书中约定，因认购人原因，结束认购的，定金不予退还。网友投诉的问题属于民事合同纠纷，建议通过协商或者法律途径解决。由此看见，因此追回定金并不简单，可能需要走司法流程。

　　所以购房者在签订任何合同之前，一定要注意合同中牵涉“定金”“认筹金”“押金”等类似项目的条款，以免糊涂签订合同之后再想维护自己权益却无计可施。

　　相对于“定金”，“订金”只是一种支付手段，交订金只是一种履行债务的行为，不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同成立。订金的数额要依当事人之间自由约定，法律一般是不作限制。

　　在我国的司法审判实践中，订金一般被视为预付款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。因此，订金是无论什么情况下都一定能够被退还。

　　2020年3月5日，业主在微博投诉表示，”我于2019年6月在太原绿地新里城购入该项目二期房产一套！当时销售承诺七月份便可网签！但交首付后杳无音讯！过后才知晓该项目无证预售！期间多次联系置业要求退款均未果！告知无法办理退款！现在已过了9个月！该项目二期还未开工！合同也未办理！房管局领导对此项目的违法行为不闻不问！老百姓的血汗钱不能任由无良开发商这样践踏！”

　　为了避免掉入“陷阱”，卷入没有必要的纠纷，在签订购房合同之前，购房者需求细心查看开发商的资历和“五证”和“两书”。

　　其中《国有土地运用证》和《预售许可证》尤为重要，开发商取得了《预售许可证》就能够证明该项目在规划、工程、土地运用等方面通过了政府的同意，就具有了将开发的产品房进入市场买卖的资格。

　　在查看“五证”时，应留意“五证”的用地单位、建造单位及出售单位是否与实际的售楼单位共同，用地规模、出售规模是否包含您所购买的房子。现在有部分开发商领取的是暂时土地运用证，此证意味着开发商没有交齐悉数土地出让金，在其领取的《产品房内/外销预/出售许可证》的出售规模中，仅包含规划项目的部分楼号，乃至仅包含一栋楼的部分楼层。因而要留意查看您所购买的房子是否在预/出售规模之内。

　　《住所质量保证书》一般包含工程质量监督部分核验的挂号，在运用年限内承当的保修职责，正常运用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰掉落是一年，地面大面积起沙是一年，包含供热供冷体系等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或许部件的保修时刻能够由房地产开发商和用户约好。

　　《住所运用阐明书》一般应该包含开发单位、规划单位、施工单位、托付监理单位、住所的结构类型、装修装修留意事项、上水下水、电、燃器、消防等设备制造的阐明，以及门窗类型运用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需求阐明的问题以及其他需求阐明的问题。生产厂家另有阐明书的，应附于住所运用阐明书里。

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